Интервью с заместителем генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павлом Маслихиным.
Уходящий год для рынка жилой и коммерческой недвижимости был непростым. Серьезное влияние на него оказывали высокий уровень конкуренции, неблагоприятный политический и экономический фон, а также резкие валютные скачки. Предстоящий год, по мнению экспертов, может оказаться для рынка не менее тяжелым.
О том, почему бизнес становится нерентабельным и предприятия или магазины закрываются, каким сегментам недвижимости приходится хуже всего, а также о том, что рынок недвижимости ожидает в следующем году, читайте в интервью JustMedia с заместителем генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павлом Маслихиным.
—Павел Васильевич, что происходит сегодня на рынке жилья и что с ним будет в следующем году?
—До конца года рынок будет активным, спрос на сегодняшний день достаточно высокий. Люди по психологическим причинам стараются вложить деньги, уходя на новогодние каникулы, потому что не верят, что за это время государство не придумает ничего нового. Поэтому до конца года все будет замечательно. В следующем году рынок будет корректироваться в сторону снижения цен. Вторичка уже показала во второй половине года «минус». Однако в целом по итогам года средняя цена квадратного метра выросла на 3-4%. Снижать стоимость жилья или нет на этом рынке, решают обычные люди, исходя из своей жизненной ситуации. Если она не позволяет им ждать неделю-месяц, то они будет сбавлять цену, чтобы быстрее продать свою квартиру и совершить покупку. То есть вторичка будет зависеть от спроса, а он немного ниже, чем на первичке. В целом, на мой взгляд, цены на вторичном рынке снизятся процентов на пять.
—Что ждет первичный рынок жилья?
—На первичке все зависит от возможностей застройщика. Ронять цены им невыгодно, потому что себестоимость строительства продолжает расти. Конкурентная борьба за покупателя обостряется, поэтому застройщики будут предпринимать различные маркетинговые ходы, которые позволят им сохранить спрос, а потребителям — купить квартиру на льготных условиях. Это может быть скидка, паркинг в подарок, допотделка квартиры, предоставление рассрочки. Серьезного снижения цен в новостройках ждать не стоит. По итогам 2014 года первичка выросла на 7-8%.
Покупателям при выборе первички я бы рекомендовал обратить внимание на крупных застройщиков. Если вторичка — то исходить из конкретной жизненной ситуации. В любом случае, если вы снизили стоимость, то вам точно так же уступят на встречном рынке, потому что все заинтересованы в сделке, а не в процессе. Я думаю, что рынок будут позволять продавать и покупать. В следующем году на рынке по-прежнему сохранится стабильное количество предложений.
—Что происходит в сегменте коммерческой недвижимости?
—Офиска сильно не выросла в цене — максимум 1-2%. Если и возросла, то это не очень ликвидный инструмент на сегодняшний день на рынке. Торговая недвижимость вообще редко продается, но ее стоимость на рынке выросла на 5-10%, в зависимости от объекта. Арендные ставки в деловых центрах снизились в среднем до 10%, хотя отдельные проекты упали до 30%.
—В каких сегментах произошло резкое падение арендной ставки? В «В»-классе — из-за высокого уровня конкуренции, или «С»-класс тоже затронуло?
—Больше всего это коснулось, наоборот, «С»-класса — из-за того, что там некачественные офисные помещения, а конкуренция, как и в «В»-классе, очень высока. В «бешке» снижение тоже есть, но оно не такое значительное, в силу того, что офисы там арендуют компании более финансово устойчивые. Я думаю, что снижение составит в пределах 5%. В «В+» тоже цены упадут в меньшей степени. «Ашка» вообще не просела. Ее в городе мало, и компании заключают с ними очень длинные договоры.
—Что ожидает «В»-класс, как будут заполняться новые проекты, которые выводятся на рынок, например, Opera Tower, «Малевич», площадью 40 тысяч квадратных метров?
—С Opera Tower все будет замечательно, особенно если грамотно решить вопрос с парковкой. «Малевич» тоже может хорошо разойтись, если сделать правильную нарезку площадей, как это было сделано в «ГринПАРК». Маленькие офисы по 18 квадратных метров за 2 миллиона всегда востребованы. Частных инвесторов с таким капиталом в городе достаточно много. Главное — показать инвестиционную привлекательность.
—Наблюдается ли спад в других сегментах коммерческой недвижимости?
—В этом году просела вся аренда. В складской недвижимости снижение произошло на уровне 5-20%, в зависимости от формата. Склады 150-300 квадратных метров — дефицитный продукт на рынке, и в этом сегменте все хорошо. Складские площади 1000-2000 квадратных метров испытывают трудности. Понятно, что качественные склады остаются востребованными, потому что их на рынке очень мало. Работают с ними в основном крупные международные компании, у которых высокие требования к логистике, подъездным путям, обработке продукции, офису, условиям хранения продукции. Это все структурировано и в договоре четко прописано, и найти альтернативу очень сложно. И они понимают, что, уйдя от этой компании, они такое предложение могут и не найти. И такие объекты менее подвержены падению.
—Вы сказали, что торговая недвижимость не продается. Это же один из самых востребованных сегментов на рынке коммерческой недвижимости?
—На этом рынке очень много предложений. Оно увеличилось в этом году процентов на 40%. И это связано с тем, что собственники длительный период не могут сдать площади по тем же ставкам в аренду.
—Из-за чего такое увеличение свободных площадей — у нас стали закрываться магазины?
—Евро и доллар растут. Многие сегменты торговли работают на импорте, а значит, увеличилась закупочная стоимость товаров. Договор аренды привязаны к изменению курса валют, например, в крупных сетях. В некоторых договорах помимо постоянной ставки арендаторы должны еще платить процент от оборота. И получается: товар закупили дороже, ставка возросла, а продаж нет. Рентабельность бизнеса падает, он становятся убыточным, и его просто закрывают.
—И получается, что таких примеров много?
—К сожалению, да. Те, кто завязан на импорте или где его доля занимает высокий процент — а это в основном одежда и обувь, — стопроцентно пострадали. Кроме того, в любой кризис что делает народ — отказывается от излишеств. Кушать никто не перестает, но меняется сам ассортимент продуктовой корзины. Например, раньше вы тратили три тысячи на продукты. Теперь у вас уходит столько же, но количество приобретаемых вами товаров сократился раза в два. От чего-то вам пришлось отказаться, чтобы уложиться в эту сумму. Или вы планировали покупку нового сотового, но потом решили, что и старый сгодится, тем более, что из-за скачков валюты его стоимость значительно выросла. Покупки нет. Продавец, который занимается этим сегментом, почувствует нехватку покупателей, но расходы остались те же, скорее, даже увеличились. Он думает о реконцепции, каких-то маркетинговых ходах, пытается продержаться на плаву. Если нет, то он закрывается.
В сложившейся ситуации, даже если ставки падают, то арендаторы не всегда готовы взять площади в аренду. В этом случае владельцы таких объектов, подсчитав свои убытки от простоя, пытаются избавиться от этого актива и выставляют его на продажу.
—Ряд экспертов считает, что сейчас невыгодно вкладывать средства в покупку коммерческой недвижимости, потому что это неликвидный продукт на рынке. В случае если его владельцу потребуются деньги, то его нельзя будет быстро продать.
—Никто не говорит, что это ликвидный продукт. Например, если купить 10 однокомнатных квартир на стадии фундамента и продать их через год, то это ликвидный товар. Если мы покупаем магазин площадью 300-500 квадратов, то это не значит, что через год мы его легко продадим. Это другой продукт, он не предназначен для массового покупателя. Торговые площади покупают для того, чтобы сдать в аренду. Это долгосрочные инвестиции.
Предприниматели раскладывают свои деньги по корзинам: недвижимость, фондовый рынок, золото, валюта. В валюту поиграли, сейчас активы фиксируют прибыль и вкладывают в другие активы. Это же не люди, которые имеют три миллиона. Три миллиона можно разложить по вкладам до 700 тысяч, а если у вас 100-200 миллионов? Они же не буду на родственников открывать вклады на такую сумму. Поэтому люди что-то покупают. Актив должен работать и приносить доход. Если твой текущий бизнес не требует инвестиций, у тебя есть свободные деньги, а такие люди есть, то они вкладывают их в новые направления бизнеса, предприятия, которые стабильно приносят доход. Он может быть неликвидным продуктом, но приносить доход.
—Давайте вернемся к торговле. С сегментом масс-маркета все понятно, что же тогда происходит в премиуме?
—В магазинах лакшери-сегмента есть своя постоянная клиентура, за счет которой они существуют, при этом не сокращая количество персонала даже в кризис. В основном целевая аудитория бутиков, конечно, женщины. Они не работают, у них есть подруги, с которыми они проводят время, в том числе совершая покупки в магазинах. Одно такое посещение может сделать месячную выручку магазину. Такие покупательницы не смотрят на цену, а смотрят на другие параметры, например, из какой коллекции этот товар — прошлой или новой. Для них это стиль жизни.
Почему в такие периоды у нас увеличиваются объемы продаж «Мерседесов»? Потому что люди понимают, что, когда поменяется валютный курс, следующий завоз будет дороже. У людей, которые ездят на таких машинах, есть деньги, и они планировали эту покупку, потому что постоянно меняют свой автомобиль, как выходит новая модификация этой модели. Например, вышел новый «Порше». Старый он отдаст в trade-in и возьмет новый. Но статистика показывает только количество купленных машин, не указывая, сколько отдано на trade-in.
Падает массовый сегмент, потребитель которого кредит берет или копит на новую покупку. Это происходит по всем сегментам. И у очень богатых людей есть финансовые потери, просто для них они менее заметны, чем для среднего класса.
—Снизились ли арендные ставки в сегменте производственной недвижимости?
—Немного. Ситуация на этом рынке ухудшилась еще и поднятием налогов по данной категории недвижимости. Счета за землю и объекты коммерческого назначения значительно выросли.
—На сколько?
—Ставку аренды подняли процентов на 10. За счет того, что налог считается от кадастровой стоимости, общая сумма выросла чуть ли не в два раза. Некоторые собственники идут в суд и пытаются отстоять налоги, и у них это успешно получается. Государство пошло таким путем, потому что ему трудно проконтролировать сколько, например, в киоске продали бутылок газировки. Посчитать квадратуру, которая сдается в аренду, и обложить ее налогом намного проще. Почему у нас сейчас хотят ввести допналоги на недвижимость, в том числе торговую? Сегодня из 70 миллионов налоговых рублей, которые они получают от торговой недвижимости, 55 платит МЕГА. По бумагам получается, что остальные объекты работают практически в убыток. И это особенность нашего рынка.
Налоги выросли, и собственники пытаются компенсировать это повышением арендной ставки. Но производство, торговля, услуги упали процентов на 30. То есть арендовать новые площади будут только те, у кого бизнес программы предполагает развитие. Потенциальных арендаторов становится меньше, конкуренция за клиента усиливается, и ставки начали снижаться. Арендная ставка снизилась в среднем по рынку до 10%. Сегодня в этом сегменте индивидуальный торг: декларируем одну ставку, но она может измениться. Все зависит от того, готов ли собственник сидеть и ждать следующего клиента или опустит сейчас стоимость на 10% и сдаст площади. Как правило, работает второе. Сдают сегодня и сейчас.
—Как вы в целом оцениваете уходящий год для рынка недвижимости, и что нас ждет в следующем?
—Плюсы есть, это очевидно. Этот год был не самый плохой. Следующий может быть намного хуже, и в большей степени это будет связано не с экономической ситуацией в стране или валютными скачками, а с психологическим состоянием населения.
Вот смотрите, если вы откроете Euronews, то увидите, что количество материалов про войну составляют не более 10% от общего количества информации. В блоке новостей наших СМИ 80-90% новостей про Украину и отношения Европы и Америки к нам. У людей формируется отрицательный психологический уровень. Когда им дискомфортно, то они перестают думать о своем развитии, отдыхе, тратить деньги, залезают в скорлупу и думают о защите, тем самым ухудшая экономические показатели страны. У нас зачастую, не считая 2008 года, когда действительно были финансовые причины, кризисные ситуации возникают из-за негативного психологического воздействия на людей. В этом году из 30-40 процентов падения рынка 20-30% произошли из-за психоза. По реально экономическим причинам — 10%.
—Из-за валютных скачков?
—И поэтому тоже. Но есть и другая причина — наши банки перестали получать на фондирование длинные деньги Запада. Раз нет длинных, то они работают на короткие, соответственно цена кредитных денег для внутреннего потребителя возросла. Еще один момент — это санкции.
Просмотров: 11129
Автор: Екатерина Турдакина
