2015-й будет непростым: валютные скачки и кредитная политика банков приведут к серьезному снижению спроса и объема ввода жилья в Екатеринбурге ИТОГИ и прогнозы рынка жилой недвижимости

В первой половине уходящего года рынок жилой недвижимости сохранял свою активность. Спрос находился на довольно высоком уровне, объем предложения на первичном и вторичном рынке неизменно увеличивался, цены на квадратные метры росли в пределах инфляции. В августе—начале сентября ситуация резко изменилась. Рынок жилья под воздействием постоянных валютных скачков, нестабильной макроэкономической и политической ситуации, падения ВВП, а также высокого уровня инфляции постепенно замер. Однако уже в конце сентября продажи возобновились и продолжались до конца текущего года.

2015 год, по мнению участников рынка недвижимости, будет непростым. Уже сегодня об этом свидетельствуют заявления несколько крупных девелоперов о снижении темпов строительства и рост ставок по ипотечным и инвестиционным кредитам. По поводу того, насколько серьезным будет падение рынка и что произойдет с ценами на жилье, эксперты высказывают кардинально противоположные мнения.

Прогнозы экспертов о том, что ждет рынок жилой недвижимости в следующем году, читайте в материале JustMedia.

Павел Маслихин,заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности: «Застройщики будут сохранять спрос при помощи льготных условий, а не снижения цен»

—До конца года рынок был активным. Люди по психологическим причинам старались вложить деньги, уходя на новогодние каникулы, потому что не верят, что за это время государство не придумает ничего нового. В следующем году рынок будет корректироваться в сторону снижения цен. Вторичка уже показала во второй половине года «минус». Однако в целом по итогам года средняя цена квадратного метра выросла на 3-4%. Снижать стоимость жилья или нет на этом рынке, решают обычные люди, исходя из своей жизненной ситуации. Если она не позволяет им ждать неделю-месяц, то они будет сбавлять цену, чтобы быстрее продать свою квартиру и совершить покупку. То есть вторичка будет зависеть от спроса, а он немного ниже, чем на первичке. В целом, на мой взгляд, цены на вторичном рынке снизятся процентов на пять.

На первичке все зависит от возможностей застройщика. Ронять цены им невыгодно, потому что себестоимость строительства продолжает расти. Конкурентная борьба за покупателя обостряется, поэтому застройщики будут предпринимать различные маркетинговые ходы, которые позволят им сохранить спрос, а потребителям — купить квартиру на льготных условиях. Это может быть скидка, паркинг в подарок, дополнительная отделка квартиры, предоставление рассрочки. Серьезного снижения цен в новостройках ждать не стоит. По итогам 2014 года первичка выросла на 7-8%.

Вячеслав Трапезников,исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала»: «Сегодняшний кризис будет хуже, чем в 2009 году, потому что он глубоко отягощен внешними факторами»

—Январь екатеринбуржцы встретят в условиях новой экономической реальности, и я боюсь, что она нам не понравится. Высокая ипотечная ставка — а сегодня на первичном рынке в сегменте «эконом» есть проекты, где 90% продается в ипотеку, — прекращение кредитования бизнеса, уход ликвидности с рынка, критичная потеря спроса и покупательной способности.

Когда вы падаете с мотоцикла, вам не больно, потому что у вас шок. Сильные болевые ощущения появляются примерно через час-полтора. Если спроецировать эту ситуацию на рынок недвижимости, то можно сказать, что до наступления Нового года мы находились в состоянии шока: продолжали ходить по ресторанам и покупать все, что хотим. В январе шок пройдет и наступят болевые ощущения. Насколько они будут продолжительными и неприятными, неизвестно.

Сегодняшний кризис будет хуже, чем в 2009 году. Тогда кризис был в основном банковский, с критическим сокращением ликвидности на рынке и краткосрочной потерей МБК (Межбанковской кредитный рынок — прим. ред.). Сегодня кризис глубоко отягощен внешними факторами. Россия за десять лет привлекла громадный объем иностранных инвестиций, которые в течение 2015 года надо разово вернуть без возможности рефинансирования. Вся российская финансовая система стоит 300 миллиардов долларов, а вернуть надо более 100. В 1998 и 2008 годах мировая финансовая система была для нас подспорьем, сегодня это агрессивная среда. Поэтому нынешний кризис для нас будет абсолютно уникален.

Константин Селянин,независимый финансовый аналитик: «Застройщики должны начать управлять предложением и издержками при строительстве»

—Ближайшие несколько лет будут тяжелыми для рынка недвижимости. Реальные доходы потребителей будут падать. В этом году, впервые за несколько лет, Росстат зафиксировал хоть и небольшое, но снижение заработной платы. Это значит, что покупатели будут не способны брать жилье по сегодняшним ценам, так что стоимость квартир неизбежно должна пойти вниз.

В 2015 году цены могут снизиться до 30%, что будет соответствовать тому запасу прочности, который сегодня есть у застройщика. Это, в свою очередь, опровергнет настойчивые мифы, что недвижимость всегда растет в цене. На самом деле это не так. Например, в Испании стоимость жилья упала до 50%.

Второй распространенный миф заключается в том, что недвижимость — это чудесный инвестиционный актив. В действительности, недвижимость — это самый плохой актив в период кризиса, потому что владелец не сможете ее быстро продать, особенно за ту цену, за которую хочет.

Согласно экономической теории, уровень цен на недвижимость должен определять спрос в сочетании с предложением. Сегодня это равновесная точка на 30-40% ниже, чем существующие цены, но рано или поздно, на мой взгляд, ситуация встанет с головы на ноги. В связи с этим застройщикам необходимо перестать управлять спросом и начинать управлять предложением и издержками при строительстве. И тогда, как и большинство европейских компаний, они смогут продавать больше и дешевле.

Александр Засухин,генеральный директорконсалтинговой компании «Урал-Гермес»: «Девелоперы пересмотрят планы развития и «заморозят» ряд проектов»

—До декабря 2014 года введенные против России санкции оказывали больше психологическое влияние на рынок объектов коммерческой и жилой недвижимости. Недавнее же резкое падение рубля на валютном рынке с его стабилизацией на уровне примерно 55-60 рублей за доллар, а также повышение ЦБ РФ ключевой ставки до 17% оказывает уже прямое влияние на рынок недвижимости. В краткосрочной перспективе эти моменты вызывают ажиотажный спрос — стремление вложить обесценивающиеся рублевые ресурсы в недвижимость, а в долгосрочной перспективе они будет резко снижать инвестиционную активность застройщиков, поскольку большинству девелоперов и покупателей как коммерческой, так и жилой недвижимости кредитные ресурсы станут практически недоступны. В таких условиях девелоперы будут массово пересматривать планы своего развития: замораживать проекты на ранних стадиях, аккумулируя ресурсы для проектов на завершающих этапах строительства.

В жилой недвижимости активным катализатором роста рынка в последние годы выступала ипотека. С повышением ставок по ипотечным кредитам доступность их для населения резко снижается, что также приведет к постепенной «заморозке» рынка во всех его сегментах. В условиях снижающегося в долгосрочной перспективе спроса возможна некоторая коррекция цен в сторону снижения. Сильное влияние на все эти процессы, усиливая их или, наоборот, ослабляя, будут оказывать макроэкономические показатели развития России и возрастающая инфляция.

Валерий Куклов,начальник отдела ипотечного страхования СК «Альфа-Страхование»: «Количество ипотечных кредитов в 2015 году снизится на 30-40% по отношению к объему уходящего года»

—В связи с отсутствием ликвидности и кредитования строительных организаций высока вероятность заморозки объектов. Ситуация непредсказуема, но, по нашим прогнозам, в ближайшие шесть-девять месяцев она будет усложняться. На вторичном рынке екатеринбуржцы начали отзывать выставленные на продажи квартиры, чтобы присмотреться к ситуации и определить, какова же будет ее стоимость через некоторое время. Однако я не думаю, чтоцена на жилье, как утверждают некоторые эксперты, вырастет.

На мой взгляд, нужно ожидать, в лучшем случае, сохранения сегодняшнего уровня цен, а вероятнее всего, их снижения в пределах 5-10%. Это связано с тем, что в следующем году роста благосостояния населения не предвидится: не будет премий и повышения зарплат. Доходы будут уходить на ЖКХ, продукты питания и медицину. Поэтому возможности приобретения недвижимости будут уменьшаться.

К этому добавится увеличение процентной ставки по ипотеке и ужесточение требований к заемщикам, в том числе повышение первоначального взноса. Все это привет к уменьшению количества людей, желающих приобрести квартиру, в том числе в ипотеку. И мы говорим о серьезном сокращении, а не на 5-10%. По нашим прогнозам, в 2015 году рынок ипотеки откатится к показателям предыдущего года. То есть объем выданных в течение 2014 года ипотечных кредитов в 2015 году сократится не менее чем на 30-40%.

Александр Матофаев, генеральный директор Aleka Group: «Будущее за застройщиками, которые думают о потребителях и строят именно для них»

—Из-за непонятной ситуации с валютой и выросшими процентами по инвестиционным кредитам некоторые застройщики и девелоперы приостанавливают новые проекты. Через несколько лет это может привести к дефициту предложения на рынке, как это было в 2011-2012 годах, когда цены на жилье достигли своего исторического максимума. Потребители помнят об этом. Кроме того, в условиях ситуации с рублем и ипотечными ставками они переживают за свои деньги и поэтому стараются сегодня вложить их в недвижимость. Немаловажное значение в этом стратегическом ходу играет психологический фактор.

Рынок недвижимости не самый высоколиквидный. Есть другие более интересные источники заработка, но для них необходимо обладать профессиональными специфическими знаниями. Поэтому обычные люди вкладывают деньги в жилье. Они понимают, что если взять квартиру еще на стадии строительства, то через год-полтора ее стоимость вырастет на 1-1,5 млн. рублей. Кроме того, ее всегда можно сдать — рынок аренды в городе очень востребован.

Сегодняшний рынок жилья — это рынок покупателя, поэтому нужно концентрировать свое внимание на предложении, а не на борьбе и общей емкости рынка. От централизованного рынка мы постепенно приходим к полицентричности. Об этом свидетельствует приход на рынок компаний, которые умеют думать о конечном потребителе и строят именно для него. И за этим будущее.

Руслан Музафаров,коммерческийдиректор «ЛСР. Недвижимость-Урал»: «Залоговое кредитование станет трендом 2015 года»

—В ноябре было большое количество заявок на покупку жилья. Наибольший интерес был к «коротким» проектам, потому как потребители переживают за скорость и темпы строительства. В связи с чем на передовые позиции спроса выходят малоэтажные объекты. Если люди видят, что сроки сдачи объекта через год, а коробка уже построена, то уверенность в выводе такого проекта на рынок гораздо выше. И когда стройка прирастает по пять этажей в месяц, это также добавляет уверенности.

Нестабильная ситуация с банками направила к нам поток людей с суммами от 700 тысяч до 1 млн. рублей. Раньше люди инвестировали свои деньги в проект ближе к окончанию строительства. Они платили первоначальный взнос 30-50% от стоимости и течение года-пяти лет гасили оставшуюся часть. Сейчас потребители фиксируют цену на начальном этапе строительства.

Люди несут сейчас деньги, потому что помнят ситуацию 2009 года, когда был спад, а потом дефицит. Однако ждать снижения цен, как это было тогда, не стоит. На повестке дня, напротив (по крайней мере у нашей компании), стоит вопрос о повышении стоимости квадратного метра. Сегодня средняя цена квадрата на первичном рынке составляет 65-75 тысяч рублей, мы держим цены на уровне 55-60 тысяч рублей за квадратный метр.

Следующий год будет непростым, но он будет кардинальным образом отличаться от 2009 года, когда в один прекрасный день полностью прекратилось банковское финансирование. На 2015 год крупнейшие федеральные банки заявляют, что деньги на финансирование стройки и ипотеки будет. Потребительское кредитование прикроют, залоговое — жилье и машины — напротив станет трендом.

Татьяна Деменок,президент Уральской палаты недвижимости:«Оживление рынка недвижимости ожидается осенью 2016 года»

—Первая половина года была положительной по сделкам и притоку потребителей, которые хотели сохранить свои сбережения в секторе недвижимости. Во втором полугодии ситуация стала развиваться в отрицательном направлении. В ноябре—декабре спрос оживился, и, по нашим прогнозам, он сохранится в течение первых двух месяцев 2015 года. С конца мартаначнется стагнация. Серьезных обвалов или роста ждать не стоит.

Застройщики скорректируют планы строительства и продаж. Возможно, что в следующем году мы не сдадим миллион квадратных метров. По мнению ряда аналитиков, такая ситуация на рынке сохранится в течение двух ближайших лет. Оживление рынка недвижимости ожидается осенью 2016 года.

За 2014 году стоимость квартир на первичном рынке жилья в среднем выросла на 7%. На сегодняшний день в стадии строительства находится около 3,3 млн. кв. метров жилья, а это более 27 тысяч квартир. В основном это жилье эконом-класса со средней ценой «квадрата» чуть более 60 тысяч рублей и эконом-плюса, предлагаемого за чуть более 70 тысяч рублей.

На вторичном рынке в течение года было представлено более 10 тысяч квартир и 1,5 тысячи комнат. И цены здесь росли не так активно, как на первичном рынке недвижимости, а по некоторым классам, например, «элит», даже показали отрицательную корректировку. По итогам года средняя цена вторички выросла на 4%. Продолжается начавшаяся в прошлом году тенденция перераспределения покупателей с вторичного на первичный рынок жилья.

Ипотека серьезно пришла на первичный рынок и занимает около 35-40% от общего количества сделок. Однако в следующем году ситуация может измениться. Существенная часть потребителей может отказаться от покупки жилья в ипотеку на первичке. Связано это с повышение ставок по ипотечным кредитам до 15-16%.

Графическая аналитика по состоянию рынка новостроек Екатеринбурга в декабре 2014 года предоставлена аналитическим центром «ИНГРАФИКОН».