Девелопер, сэкономивший на этом показателе, может впоследствии переплатить в десятки раз больше.
Управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects Саша Лукич посетил Екатеринбург и рассказал уральским коллегам о самых главных ошибках при проектировании торговых центров. По мнению эксперта, девелопер, сэкономивший на этом показателе, может впоследствии переплатить в десятки раз больше и даже после этого не суметь окупить объект в запланированные сроки или даже заполнить его.
О том, как правильно расположить якорных арендаторов в торговом центре, сколько машиномест и какая ширина коридоров должны быть в объекте, а также почему некоторые проекты ТЦ изначально обречены на провал, читайте в материале JustMedia.Ru.
Ошибка первая: много «якорей» и тупиковых галерей
Потребительское поведение россиян меняется. Население уходит в интернет-магазины. По итогам прошлого года, общий объем онлайн-ритейла в нашей стране составил 14 млрд. долларов. И чтобы люди продолжали совершать покупки в торговых центрах, необходимо очень внимательно подходить к проектированию новых объектов и регулярно проводить реконцепцию действующих.
В торговом центре, по словам Саши Лукича, не должно быть много «якорей», потому что они мало платят за аренду и владельцу объекта не на чем будет зарабатывать. «Якорь» — это магнит, создающий поток, на котором паразитируют маленькие магазины, приносящие основной доход от аренды.
«Недавно мне принесли проект торгового центра, где в основном «якоря». Я спросил, на чем владелец объекта собирается в таком случае зарабатывать. Мне объяснили, что это ритейл-парк. Хотя формат «ритейл-парка» предусматривает совершенно другую бизнес-модель. Сначала открывается продуктовый гипермаркет и оборудуется большая парковка. Когда это место раскручивается, то владелец проекта начинает продавать в данном районе участки земли с инфраструктурой крупным компаниям по высокой стоимости. А представленный проект, на мой взгляд, — это нежизнеспособный гибрид»,— говорит Саша Лукич.
 |
| Пример нежизнеспособного гибрида |
По мнению эксперта, нужно создать оптимальный баланс арендаторов, чтобы люди приходили в ТЦ потому, что здесь можно одновременно совершить все покупки и удовлетворить все имеющиеся потребности.
Так, например, созданная еще в 2000 году концепция «лайф-стайл», предполагает, что торговая галерея будут занимать менее 50% площадей. Остальное отдано под кафе, рестораны, социально-бытовые услуги и даже фитнес-клубы с бассейном.
«Фитнес-клуб немного платит за аренду, но он привлекает самую активную и платежеспособную аудиторию. Позанимавшись, человек может встретиться в кафе с приятелем или зайти в магазин за продуктами. Если человек остается в ТЦ больше 20 минут, то он совершает хотя бы одну импульсивную покупку»,— говорит Саша Лукич.
Торговая галерея на объекте не должна быть тупиковой, уверен московский эксперт. Такая концепция подходит только для подземных переходов. В ТЦ необходимо создавать замкнутый круг передвижения покупателей. Так, например, в начале 2013 года в Великом Новгороде был запущен объект именно с такой «тупиковой» концепцией. Уже через полгода практически все мелкие арендаторы ушли из торгового центра из-за отсутствия покупательского потока.
 |
| План торгового центра в Великом Новгороде |
«Архитектор-концептуалист должен так расставить «якоря», зону фуд-корта и даже туалеты, чтобы заставить покупателей обойти все магазины в ТЦ. (Вертикальный замкнутый круг создается за счет переноса торговой галереи на второй этаж — прим. ред.) Тогда не будет никаких «карманов» и мест, откуда будут постоянно съезжать арендаторы. В тупиковые зоны можно поставить «якоря». Не нужно изобретать велосипед, его уже создали. Нужно правильно применять существующие правила»,— отмечает Саша Лукич.
Ошибка вторая: бесконечная торговая галерея
Самая распространенная концепция торгового центра — это «якорный арендатор» и торговая галерея. Еще один вариант — два «якоря», между ними — торговая галерея. Если на объекте больше двух «якорей», то обязательно открытие развлекательной зоны. Площадь ТЦ должна быть не менее 40 тысяч кв. метров.
 |
«Торговая галерея не должна быть длиннее 50 метров, потому как, с точки зрения психологии, она становится дискомфортной. Чтобы избежать этой проблемы, необходимо изогнуть торговую галерею или добавить атриум. И тогда ее длина может достигать и 120 метров»,— говорит Саша Лукич.
 |
 |
Архитектор обязан быть хорошим математиком, уверен московский эксперт. Зодчий должен экономить деньги, а не просто рисовать картинки. Форма торговой галереи может быть прямоугольной (в том числе квадратной) или круглой. Площадь у них одинакова, периметр — разный. Именно этот показатель важен для оптимизации длины торговой галереи.
«Один погонный метр качественной торговой галереи стоит 30-35 тысяч долларов. Для ростовского ТЦ мы спроектировали эллипсообразную торговую галерею, которая, при том же объеме площадей для сдачи в аренду, получилась на 42 метра короче, чем прямоугольная. А это существенная экономия средств»,— говорит Саша Лукич.
 |
Ошибка третья: дорогая подземная парковка
Очень много ошибок при проектировке торговых центров связаны с парковкой. Машиноместо на наземной парковке стоит в 2,5 раза дешевле, чем на подземной. По мнению эксперта, подземный паркинг нужно делать только в том случае, если участок находится в черте города и других вариантов нет. Если объект возводится за городом, то нужно грамотно распределить место под здание и наземную парковку, чтобы проект окупался 7-10 лет, а не 20. Парковка на крыше в полтора раза дороже, чем наземная.
Особое внимание стоит обратить на параметры расчета количества машиномест. Так, одно парковочное место должно быть на 25 метров торговой площади, либо на каждые 8 метров площади гипермаркета. Потому как существует большая вероятность, что если покупателю не хватит парковочных мест дважды, то в третий он сюда уже не вернется.
 |
Ошибка четвертая: лес из колонн и узкие коридоры
В торговых центрах не рекомендуется возводить лес из колонн. Оптимальный шаг расположения колонн для гипермаркета составляет 12 на 12 метров или даже 12 на 18 метров. Для магазинов этот показатель — 9 на 12 метров, а для подземного паркинга — 4 на 8 метров. Причем на верхних этажах паркинга количество колонн можно сократить, потому как нагрузка увеличивается к подвальной части.
«Не стоит поднимать объект над землей. Обычно это делается, когда в строительстве используется кирпич, чтобы защитить цоколь от влаги. Поднятие порождает дополнительные затраты на засыпку и отделку нулевого этажа; также придется оборудовать входную группу пандусами и другими приспособлениями для людей с ограниченными возможностями. Угловой вход в ТЦ делается только в безысходных случаях»,— говорит Саша Лукич.
 |
Еще одной распространенной ошибкой проектировщиков считаются узкие коридоры. Минимальная ширина торговой галереи на первом этаже должна составлять 9-12 метров, и к верхним этажам она должна расширяться. Также необходимо обратить внимание на высоту потолков, которые только до подвесной части должны составлять 4-4,5 метра. Коридоры ТЦ должны быть хорошо освещены.
«Фасад ТЦ — это визитная карточка и в то же время спина объекта. Не стоит использовать при его оформлении много стеклянных конструкций. Проще и красивее использовать сборные панели. Также хочется отметить, что девелоперам не стоит экономить на проектировании. Впоследствии, при прохождении объектом экспертизы и при наполнении его инженерными системами (освещением, вентиляцией, видеонаблюдением и так далее) многие переплачивают в десятки раз больше. В итоге получается дорого и некрасиво», — отмечает Саша Лукич.
 |
| В первом варианте отделки использовалось стекло, во втором — сборные панели |
Графики предоставлены Portner Architects
Просмотров: 12057
Автор: Екатерина Турдакина
