Рынок загородного жилья оживился, но продажи идут не такими высокими темпами, как в прошлые годы.
В Екатеринбурге после четырехмесячного затишья немного оживился рынок загородной недвижимости. Однако продажи происходят в основном в сегменте «земля без подряда» и «жилье эконом-класса в малоэтажных объектах». Связано это с тем, что потребители стараются не привлекать для такой покупки заемные средства. А собственных денежных средств у населения, в силу нестабильной экономической ситуации в стране, снижения заработной платы и сокращений на работе, не так много. Все, кто хотел вложить свои деньги в недвижимость, опасаясь их обесценивания, сделали это еще в конце прошлого года.
О том, что сегодня происходит на рынке загородной недвижимости, перспективах развития этого сегмента недвижимости, а также о том, что будет с ценами на землю и квадратные метры домовладений, читайте в материале JustMedia.ru.
Потребители выбирают комфорт, низкую цену и четыре сотки земли
По словам генерального директора центра недвижимости «МАН» Николая Савина, с октября 2014 года, когда валюта начала «скакать», рынок загородной недвижимости замер. Коттеджи перестали продаваться даже со скидками в 20% или с беспроцентной рассрочкой на два года; продажи земли тоже остановились. Но в определенный момент ситуация изменилась.
«За последние четыре месяца продали все коттеджи. Цены в городе выросли до 75 тысяч рублей за квадратный метр. Пригород в два раза дешевле — 35-48 тысяч рублей. Так, 250-метровый коттедж в черте города, например, в Горном Щите, стоил всего 10 миллионов рублей»,— говорит Николай Савин.
С тем, что загородное жилье более доступно по цене, согласен и коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров:
«Загородная недвижимость сегодня значительно дешевле, чем городская, хотя все должно быть наоборот, при условии, что рентабельность строительства малоэтажки ниже, чем высотных домов. Я думаю, что в ближайшие несколько лет ситуация изменится и квадратный метр загородного жилья может дойти до 70 тысяч рублей. Связано это с тем, что такой вид недвижимости комфортнее и безопаснее. За городом меньше соседей и больше благоустройства».
 |
По словам директора центра недвижимости «Северная казна» Елены Мяло, помимо комфорта и свежего воздуха, в загородных проектах потребителей нередко подкупает наличие свое земельного участка, даже если он всего четыре сотки. Однако, несмотря на все плюсы этого вида недвижимости, основным критерием при выборе жилья у уральцев, как и прежде, остается цена. Самый ходовой товар на рынке — «однушка» в малоэтажном загородном доме площадью 30 кв. метров и стоимостью от 1,5 млн. рублей.
«Цены на рынке загородной недвижимости, по сравнению с концом прошлого года, изменились незначительно. Поменялись рыночные условия и возможности покупателей. Цена квадратного метра в коттедже, в зависимости от наполнения, может быть 40, 35 и даже 20 тысяч рублей. Но в одном случае вы получите дом с подведенными коммуникациями, ровными стенами, потолками и напольным покрытием. В другом — стены не будут выровнены, а коммуникации не заведены в дом. Однако за счет этого можно сэкономить. Вопрос цены в таких проектах часто обсуждается на уровне конкретного коттеджа и решения»,— говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Ипотеки нет, только наличные
Несмотря на некоторые оживление, продажи идут не такими темпами, как это было в прошлые годы. По словам Николая Савина, звонки от клиентов пошли с мая, но активность потребителей в разы ниже. «Загородка» — это длинная песня: купи землю, дождись коммуникаций, построй дом, сам отделай. В сложившихся экономических условиях потребители не готовы к длинным схемам. Есть деньги — приобретают сейчас, нет — откладывают покупку.
Эксперт уверен, что в течение этого года будут покупать в основном объекты высокой степени готовности. В связи с этим застройщикам придется самим найти деньги, набраться терпения, достроить дом до коробки и уже тогда попытаться найти покупателя с деньгами. Ипотека по загородному жилью в среднем составляет 16%, но получить ее практически невозможно. В Екатеринбурге займы выдают только на те проекты, в которых банки участвуют как соинвесторы. В этом случае ипотеку можно получить под 11-12%.
«Банковская ситуация такова, что пока ты не вылезешь из котлована и не перешагнешь три этажа — а в нашем случае с малоэтажкой это уже крыша, — то ипотеку ты не получишь. Денежные суммы, выдаваемые по льготной госпрограмме, будут в 10 раз меньше тех, что давали в 2013 году. Кроме того, ипотеку сможет получить только каждый десятый, а девятерых ждет отказ. Взять ипотечный кредит на начальной стадии строительства, даже под 23%, невозможно. Будут такие условия, что сами не захотите брать»,— говорит Николай Савин.
 |
С тем, что условия по приобретению жилья в кредит на вторичном рынке недвижимости не всегда заманчивые, согласен и заместитель генерального директора компании BeGrand по риэлтерской деятельности Павел Маслихин:
«Порядка пяти банков вышли с загородными программами, причем как на строительство, так и на вторичный рынок. Условия все разные, но не сказать, что привлекательные, поэтому приобретать «загородку» с помощью ипотеки будут единицы. Этим, в том числе, и объясняются сегодняшняя низкая активность на рынке, и ценовые параметры объектов. В краткосрочной перспективе — до октября — этот сегмент недвижимости, в силу сезонного фактора, будет активен. Но востребованность будет ограничиваться объемом накоплений населения».
Получить кредит на инвестиционный проект на покупку земли и на строительство, отмечает Николай Савин, невозможно. Директор центра недвижимости «МАН» также напомнил, что девелоперам загородных проектов необходимо найти деньги на возведение не только жилья, но и соцобъектов, потому что без них землю в таких поселках никто не купит.
«Пригородная» мода — небольшие дома и маленькие квартиры
Одна из самых главных проблем, с которой приходится сталкиваться девелоперам при реализации загородных проектов, — это их низкая рентабельность. По словам Руслана Музафарова, инженерные сети «убивают» всю экономику проекта либо делают ее близкой к нулю. Однако продавать дома по более высокой цене, чем сегодня, застройщики тоже не могут. Потребители, понимая, что им ежедневно придется тратить по 30-40 минут на дорогу, хотят приобретать только дисконт. Кроме того, ситуация осложняется ограниченным бюджетом потребителей в силу нестабильной финансовой ситуацией в стране.
Чтобы цена не была слишком высокой, девелоперы предпочитают в последние несколько лет не возводить объекты больших площадей. В малоэтажных домах ставка делается на одно- и двухкомнатные квартиры. В городе немного противоположная ситуация — например, таунхаусы на Краснолесье по 100-120 кв. метров уходят влет.
«Площадь загородных таунхаусов должна быть до 100 кв. метров — много общей площади тоже не очень хорошо. Плюс к этому на плечи жильцов ложится вывоз мусора и все остальные вопросы. Однако в таких проектах потребителей привлекает экономия на эксплуатации и коммунальных услугах»,— говорит Елена Мяло.
 |
В пригороде земля дешевле, поэтому перспективнее
По словам Николая Савина, на окраинах и в пригороде земля дешевле, поэтому перспективнее. Осваивать ее могут даже представители мелкого и среднего бизнеса. Так, например, гектар земли в Арамиле, Верхней Пышме, Среднеуральске, Березовском можно приобрести за 20 млн. рублей. К тому же проще — в течение полугода — решается вопрос с переводом земель. В структуре конечной цены одного квадратного метра земля занимает от 2 до 4 тысяч рублей. Но это в случае строительства не одного дома, а, например, 10-15 тысяч кв. метров.
«В Арамиле прокладываю водопровод 600 метров для себя и соседей, покупаю муниципальную газовую котельную, которая рядом со мной находится, и землю вокруг нее. По смете это около 8-9 миллионов. Но когда я это разделю это на 10 тысяч квадратов, то получится приемлемо — порядка трех тысяч на квадратный метр. Это 10-11% от стоимости работ, но зато будут горячая вода и отопление»,— говорит Николай Савин.
Четыре-пять тысяч рублей на квадратный метр стоят отделочные работы эконом-класса под ключ. Строительно-монтажные работы (кирпичный дом, железобетонные перекрытия, оштукатуренный крашеный фасад, детская площадка и наземный паркинг на стилобате) стоят от 25 до 27 тысяч за квадрат. В итоге себестоимость квадратного метра — от 35 тысяч рублей.
«Как правило, средний жилой комплекс делится на очереди. Например, в первой — 4 тысяч, во второй — 10. Если 4 умножить на 35, то получите 120 миллионов. Столько стоит коттедж в Карасьеозерском, а тут жилой комплекс на сто квартир и 50 парковочных мест. Это приемлемая цифра, если банк не даст денег. Этот рынок будет развиваться. За прошлый год объемы строительства малоэтажного жилья увеличились в 14 раз. То есть было 3000 квадратов по статистике города, а стало 43 тысячи. В этом и следующем году, я думаю, еще вырастет на 30-40%, а в городе упадет. Закольцевание ЕКАДа также даст толчок к развитию загородного сегмента на юго-восточном и южном направлениях, правда, и стоимость земли в этих районах может вырасти вдвое»,— говорит Николай Савин.
 |
Главная проблема рынка — отсутствие готовых предложений и недостаток средств у потребителей
Несмотря на радужные настроения застройщиков Екатеринбурга по поводу перспектив развития загородного сегмента, ряд экспертов уверен, что в ближайшие полтора-два года этот рынок ждут непростые времена. Особенно тяжело в силу экономической ситуации в стране придется продавцам коттеджей стоимостью более 10 млн. рублей и таунхаусов.
«Если бы ситуация на Украине складывалось в мирном направлении, то через полтора года активность в загородный сегмент вернулась бы. Но в сложившихся условиях прогнозировать развитие ситуации сложно. На рынке загородной недвижимости — стагнация. Исключение составляет категория дешевых земель и садов, хотя этот сегмент тоже просел. Сделки производятся в основном в пределах миллиона, все, что после этой цифры, — продается хуже. По коттеджам, таунхаусам, твинксам регистрируются отдельные сделки. В целом в этом году продажи идут хуже, чем в предыдущие года»,— говорит Павел Маслихин.
О том, что на рынке загородной недвижимости застой, говорит и руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По словам эксперта, какого-то провала по сравнению с тем, что было раньше, так же как и традиционного сезонного оживления, нет. Рынок вялый. Однако, как и на городском рынке жилья, ситуация контрастная и адресная. Есть живые проекты, которые демонстрируют достаточно хорошие результаты, а есть такие, где нет динамики и продаж.
«По большому счету, ничего нового на рынке не происходит. По-прежнему есть проекты, где активно продается земля без подряда. Но, чтобы пойти по этому пути, нужно иметь удачное месторасположение, хорошую динамику развития инженерной инфраструктуры и адекватную ценовую политику. Правда, таких проектов, как и профессиональных девелоперов, на уральском рынке не так много. Выбирая готовые коттеджи и таунхаусы, потребители особое внимание уделяют стадии развития проекта и известности застройщика. Роста готовых предложений, когда человек может приехать пощупать и посмотреть продукт, на рынке нет. Это является еще одной проблемой загородного сегмента, которая тормозит и ограничивает покупателя»,— говорит Михаил Хорьков.
 |
В структуре предложения в основном фигурирует земля, а не готовые объекты, подтверждает словам эксперта УПН Павел Маслихин. Недорогие индивидуальные и многоквартирные дома, сады, таунхаусы и коттеджи занимают на рынке 20-30%. Примерно столько же предложений по земле с подрядом в организованных поселках. Остальное — земля без подряда.
«Общий тренд рынка — торг. Торгуются все, но этот процесс зависит от ликвидности каждого конкретного объекта. На дефицитный продукт скидки не будет. Нередко застройщик не может себе позволить отдать дешевле, например, он построил коттедж за 9, поэтому он не может отдать его за эту же сумму»,— говорит Павел Маслихин.
Малоэтажная застройка движется на юг и юго-запад
Ежегодный объем ввода малоэтажного жилья от общего количества введенных квадратных метров составляет всего 15-20%, говорит заместитель начальника МБУ «Мастерская генерального плана» Руслан Габдрахманов. Наряду с этим, по словам эксперта, в городе улучшается типология малоэтажного жилья. Помимо стандартного набора индивидуальных домов и коттеджей, на рынке в большом количество появляются новые форматы — таунхаусы и секционная застройка.
Основными направлениями для развития малоэтажной застройки являются юго-западное — Широкая речка, Мичуринский и Медный и южное — так называемый Горнощитский луч. Последний получил свое развитие недавно, в связи с тем, что там поменялась форма собственности и на землях сельхозназначения разрешили возводить жилье.
Вспомогательным направлением развития малоэтажной застройки считается восточная часть города — микрорайоны Малый Исток, Истокский и Компрессорный. Данное направление появилось в связи с переводом земли в частную форму собственности из федеральной.
«Южное и юго-западное направления были выбраны потому, что они наиболее благополучны с точки зрения экологии. Эти микрорайоны находятся в природном каркасе зеленых зон. Кроме того, мы вкладываемся только в те направления, которые смогут нам дать доступное жилье. Почему не выбрали северное направление, например, Шувакиш? Там надо строить две развязки, а это несколько миллиардов рублей, вкладываться в другую инфраструктуру. В итоге стоимость «квадрата» жилья там будет запредельная. Ресурсы у города ограничены, и, конечно, мы глядим в сторону крупных застройщиков и девелоперов, которые смогли бы комплексно осваивать территорию, чтобы формировать удобную и комфортную среду для будущих жителей этих районов»,— говорит Руслан Габдрахманов.
Просмотров: 5385
Автор: Екатерина Турдакина
