Девелоперы предложили узаконить УК апартаментых комплексов и прописать доптребования для апартаментов гостиничного типа.
В Екатеринбурге продолжает расти количество апартаментах комплексов. Но хотя в России узаконили данный формат недвижимости, у застройщиков, местных властей и покупателей остались вопросы к развитию и культуре потребления данного сегмента. Подробности в материале JustMedia.ru.
Рынок апартаментов в столице Урала начал складываться стихийно. Появление данного формата было обусловлено, в первую очередь, дефицитом земли под жилую застройку. Каких-то утвержденных стандартов того, как апартаменты должны были выглядеть, у девелоперов не было, именно поэтому первые проекты в этом формате были максимально приближены к обычному жилью.
Сегодня подход к возведению таких объектов изменился кардинальным образом. Застройщики стали не просто закладывать на первых этажах объектов коммерческие площади, но и уделять огромное внимание сервисной составляющей. В апартаментах комплексах начинают работать профессиональные управляющие компании. Апартаменты становятся удобным форматом недвижимости особенно для деловых людей, которые привыкли экономить свое время, в том числе на решении бытовых вопросов. Именно поэтому большинство новых объектов появляются в центральной части города.
По словам главного архитектора Екатеринбурга Тимура Абдуллаева, у застройщиков есть непреодолимое желание строить жилье, что обусловлено рыночной конъюнктурой, но Екатеринбург не может развиваться только за счет этого сегмента недвижимости — должна быть еще общественная и деловая застройка.
Апартаменты до недавнего времени были хитрым типом недвижимости, который к жилью формально не относился. И такая «скрытая» жилая застройка — это не благо для города. К жилью есть требования по обеспечению дворовых территорий, парковок, мест в детских садах, школах. К апартаментам применялись требования, как к гостинице.
«Сегодня классификация апартаментов (гостиничные и квартирные) и требования к ним прописаны в нормативных документах. Если строго следовать им, то все может встать на свои места. Другой вопрос — это определенная культура потребления. Если в Европе строят апартаменты, то это не значит, что там поселятся молодые семьи и начнут гулять с колясками по дворам. Это жилье будет сдаваться внаем, и его пользователи не создадут дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру. У нас все по-другому: апартаменты тождественны жилью»,— говорит Тимур Абдуллаев.
 |
Узаконивание понятия «апартаменты» отнюдь не решило проблему их правильного строительства и использования, уверен директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев. Так, в Москве данный формат недвижимости родился как определенная уловка. Ничто не мешает застройщику в будущем вообще уйти от определения «апартаменты» и начать строить гостиницу для последующей продажи в нарезку. В итоге по документам это — гостиница, в рекламе — апартаменты. И вряд ли кто-то сможет поймать застройщика на этом несоответствии.
Первым шагом в решении этой проблемы, по мнению девелопера, может стать градостроительное зонирование. В зоне Ж5 не должно быть апартаментов. Апартаменты должны стать форматом среднесрочного проживания и располагаться в центре города. Эксперт также отметил, что властям необходимо прописать дополнительные требования к апартаментам гостиничного типа, чтобы отделить застройщиков, которые хотят воспользоваться неполнотой законодательства для получения сверхприбыли, от тех, кто хочет создать правильный и нужный продукт.
«Почему это нужный продукт? В Екатеринбурге нехватка мест размещения. Существующие 7000 мест в период проведения крупных мероприятий не перекрывают дефицита. И данная проблема решается в авральном режиме с привлечением всех ветвей власти. В УК апартаментного комплекса можно обратиться за два-три года, чтобы она предоставила необходимое количество мест размещения на конкретный период времени. Апартаменты — определенный компромисс. Да, дворовые площадки меньше, но это не значит, что их совсем нет. Плотность населения, скорее всего, выше, чем в классическом жилье, но это не всегда плохо. Если человек пользуется апартаментами как местом, где можно переночевать, то это снижает коммунальные платежи, решает транспортные проблемы, потому что работа находится рядом с местом проживания»,— говорит Виктор Ананьев.
По словам замдиректора УК «Огни Екатеринбурга» Екатерины Малыхиной, коммунальные платежи в апартаментах площадью 60-80 кв. метров, включая допуслуги и сервисы (круглосуточная служба консьержей, клининга, мониторинга и контроля доступа), составляет менее 10 тысяч рублей. Тарифы утверждаются на общем собрании собственников апартаментов.
 |
Однако Тимур Абдуллаев задался вопросом — что будет, если 90% собственников решили поменять управляющую компанию? По словам Виктора Ананьева, это может произойти только в случае, если УК очень плохо работает. Управляющая компания в руках жильцов — это дополнительный стимул оказывать услугу качественно. Единственное, что необходимо сделать — это узаконить статус управляющих компаний апартаментных комплексов и обязать их озвучивать концепцию проекта еще перед началом возведения объекта.
«50-70% людей покупают апартаменты, чтобы сдавать в аренду, и хорошая УК повышает рентабельность»,— отметил директор АН «Находка» Антон Курмачев.
Один из самых главных страхов людей, которые хотят купить апартаменты, — отсутствие прописки. Однако Екатерина Малыхина заверила, что паспортные столы в прописке не отказывают. В рамках гостиничного законодательства возможна регистрация гостей апартаментного комплекса на срок до 90 дней с возможностью пролонгации.
Впрочем, Тимур Абдуллаев считает, что ни о какой прописке в апартаментах речи быть не может: «Когда люди покупают обычное жилье и прописываются, то город несет перед ними соцобязательства: садики, школы, дороги. И собственники жилья имеют право спросить это с властей. Владелец апартаментов априори пораженный в правах человек, он не резидент. Конечно, прописка — это архаичный вопрос. Во многих странах ее не существует, и там отношения граждан и государства регулируется по-другому. Но у нас, согласно Конституции, места в садике предоставляют по месту прописки».
Виктор Ананьев в данном вопросе не совсем согласен с главным архитектором города. По его мнению, проблема нехватки мест в детских садах и школах, наряду с проблемой дорог, сетей, транспорта, существует только в новых отдаленных микрорайонах. Большинство апартаментных комплексов расположено в центре Екатеринбурга и, по сути, является точечной застройкой, которая улучшает среду города.
«Апартаменты пока недооценены. Сегодня их стоимость на 15-20% ниже, чем квартиры, Это обусловлено тем, что цена продажи определяется рынком. Себестоимость же возведения апартаментов, напротив, высока, потому что на таких объектах внедряется более сложная система пожаротушения и видеонаблюдения. Качественные апартаменты стоить сложнее, но я уверен, что город уже дорос до нишево-сложных продуктов. В Екатеринбурге, как развитом мегаполисе, строительство объектов не должно быть простом делом. Здесь сложившаяся интересная городская ткань, и непонятно, какие объекты в нее вписывать не надо. Строить должно быть сложно, но сложность необходимо прописать и зарегулировать. В таких случаях высокая плотность застройки становится благом, а не проблемой для города», — отмечает Виктор Ананьев.
 |
Отдельно эксперт сказал о спросе на данный продукт. По его словам, в 2015-2016 годы инвесторов практически нет, люди в основном берут для себя. Однако постепенно инвесторы начнут возвращаться на рынок жилья. И тогда пропорция людей, покупающих объект для себя или для сдачи в аренду, будет зависеть от конкретного проекта.
«Большого спроса на покупку апартаментов мы не видим. Но, несмотря на это, все больше застройщиков просят аккредитовать их апартаментные комплексы. Но к девелоперам таких проектов предъявляются жесткие требования. В частности, строящийся объект не может быть аккредитован без залога или допобеспечения со стороны застройщика (Исключение сегодня составляют только объекты «Атомстройкомплекса»). Мы хотим изменить подход и разработать для застройщиков индивидуальные программы, сделав требования к аккредитации более лояльными»,— говорит управляющий директор по ипотеке филиала №6602 «ВТБ24» (ПАО) Линарья Хиснутдинова.
Рынок апартаментов в столице Урала продолжает формироваться, изменяться под запросы потребителей. Самое главное, отмечают эксперты, люди начали понимать, что это за продукт они приобретают, все его плюсы и минусы. Так, раньше покупателей волновал вопрос высокой стоимости коммунальных ресурсов. На деле немного дороже обходится только электроэнергия, тарифы на остальные услуги такие же, как в обычных жилых домах. Налог жителей апартаментов выше, чем на обычную квартиру, зато не надо платить каждый месяц платить за капремонты.
ФОТО: администрации Екатеринбурга.
Просмотров: 6489
Автор: Екатерина Турдакина
