Михаил Хорьков, УПН: «Рынок жилья нервозный, и все очень быстро меняется»

В Екатеринбурге, несмотря на рекордное количество непроданных в новостройках города квартир, стоимость жилья в отдельных проектах выросла на 10%. На вторичке объекты также подорожали. Сохранится ли этот тренд осенью, что будет со спросом, а также о том, не превратятся ли человейники с 1000 квартир в пристанище всех асоциальных элементов города, читайте в интервью JustMedia.ru с руководителем Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.

—Михаил Иванович, что сегодня происходит на рынке жилой недвижимости с продажами и что, по вашим прогнозам, будет осенью?

—Сейчас ситуация не самая характерная. Речь о том, что участниками рынка снова управляют эмоции. На вторичке активизировался спрос. На рынок вышли покупатели, которые имеют одобренную ипотеку еще не по столь высоким ставкам. Но это оживление быстро закончится. Потому что те ставки, которые сегодня есть в банках, конечно, не совсем заградительные, но неизбежно приведут к снижению спроса на вторичном рынке жилья.

На первичке тоже оживление спроса. Оно, скорее, связано с эмоциями потенциальных покупателей, которые опасаются роста цен, отмены или изменения условий по льготной ипотеке. Все последние корректировки, связанные с ключевой ставкой, отразились на решениях многих потенциальных покупателей, и они вышли на рынок. Число запросов в один момент резко выросло. Застройщики быстро на это отреагировали. Многие из них подняли цены: одни — на символические 1-3%, вторые – на 5-10%. Но уверенности в том, что этот пиковый всплеск активности продержится долго, нет. Посмотрим, как начнется осень, и хватит ли этого импульса, который сформировался в конце лета, для того. чтобы сохранить спрос на высоком уровне до конца года.

—Что будет с ценами?

—На вторичном рынке пока отмечается тенденция к повышению стоимости, но после спада сегодняшнего спроса, скорее всего, последует этап переосмысления со стороны продавцов. Пока в пользу медленного повышения играл тот факт, что выбор на вторичке был ограниченным. Дефицита не было, но и большого объема предложения во всех группах квартир тоже. Покупатель, который выходил на вторичку, выбирал из ограниченного количества вариантов. Как таковой конкуренции между продавцами, которые реально оценивают стоимость своей квартиры, почти не было.

Когда квартиры на рынке начнут копиться, наступит этап переосмысления. Последний может продолжиться и в следующем году, потому как часть продавцов занимает выжидательную позицию, не понимая, куда качнется рынок. Многие откладывают продажу квартиры в текущий момент и переносят необязательную сделку на будущий период, когда перспективы рынка будут более понятными.

—А что, вашим прогнозам, будет с ценами в новостройках?

—Здесь сейчас тоже сформировался импульс к росту. Он частично был заметен в июле, но, думаю, что средние показатели по рынку в августе тоже заметно подрастут. Однако пока нет уверенности, что этот всплеск будут устойчивым и длительным.

—В связи с чем рост? В новостройках Екатеринбурга 50 тысяч непроданных квартир.

—С одной стороны 50 тысяч непроданных квартир, с другой – 2500 сделок в июле только по ДДУ.  Если добавить еще по ДКП, то цифра будет уже около 3000. Для Екатеринбурга это очень высокий показатель. Если его экстраполировать на весь год, то это 36 тысяч сделок. И тогда получается, что 50 тысяч квартир — это не так много.

Объем предложения рекордно высокий, но вместе с ним растет и объем продаж. Понятно, что 3 тысячи сделок – это пиковые значения, но даже если мы будем говорить о среднемесячном показателе 2000-2500, то это достаточно хорошая активность. Другое дело, что рынок нервозный. Сегодня хорошие продажи в моменте абсолютно не гарантируют, что через три месяца у продавцов будут такие же условия. Все очень быстро меняется. И это главная особенность рынка сегодня. Циклы роста спроса короткие. Однако и провалы последние 1,5-2 года тоже непродолжительные. Застройщики на фоне повышенного спроса поднимают цены. Но, вероятнее всего, если продажи снизятся, то мы увидим откат.

Если спрос стабилизируется на приемлемом уровне, то, да, объем продаж будет меньше, но зато ценник останется выше, и покупателям придется вновь привыкать к новому предложению. Пока все так неустойчиво, мы будем видеть вот такую игру между продавцами и покупателями.

—На какой стадии стройки чаще всего покупают квартиры в новостройках: на котлован, коробка или ближе к завершению?

—Чтобы было много сделок на котловане, как это было раньше, сказать нельзя. Хороший старт продаж на начальной стадии строительства отмечается только у тех проектов, которые давно анонсировались и ждали покупатели, либо там, где застройщику удалось выставить на продажу объект по стоимости ниже, чем у конкурентов.

Если говорить о конкурентной среде, то новые проекты даже на котловане предлагаются совсем не по низким ценам, поэтому, как правило, большого объема продаж там нет. Напротив, пока не начнут возводить коробку, реализация идет вяло.

Если новый объект по стоимости на уровне рынка, то на старте продаж в среднем 5-10 сделок по отдельному корпусу. 15 сделок — это уже хороший результат. А чтобы десятки квартир продавались со старта, это уже исключение из правил.

—Вы не однократно отмечали, что в Екатеринбурге спрос медленно, но сдвигается в сторону квартир «нормальных площадей». Продолжается ли этот тренд и насколько много у нас в городе домов-муравейников, где по 400 и больше квартир?

—Довольно много, и 400 квартир – это далеко не предел. У нас есть многоподъездные жилые комплексы и «набор башен» на стилобате, где 1000 квартир. Масштаб ЖК вырос. Выбор в группе камерных проектов – до десяти этажей – по-прежнему крайне мал. Чаще предлагаются объекты переменной этажности, где есть высотная домината, например, 25 этажей, и несколько секций по 7-16-18 этажей.  

—Читала в интервью одного эксперта в сфере недвижимости, что Америка уже прошла этап постройки человейников и давно отказалась от него, потому как постепенно такие объекты превратились в рассадник преступности. Как относитесь к такой версии, может ли у нас повториться такая история?

—Эти аналогии с западными рынками, конечно, притянуты за уши. То, что такие объекты будут пристанищем бандитов или асоциальных элементов, потому что такой путь проходили другие страны, спорный момент. Надо подбирать более уместные аналоги. В пример часто приводят геттоизированные ЖК, где квартиры сдавались в аренду или субсидированную аренду, а в нашем случае эти объекты приобретаются в собственность, и они недешевые.

Да, в таких жилых комплексах собственники части сдают эти небольшие студии в аренду, но речь не про большинство объектов. Пока этот процесс более-менее управляемый.

Конечно, к таким проектам есть много вопросов с точки зрения долгосрочной устойчивости. Последнее, прежде всего, связано с постоянной ротацией жителей, потому как на этой территории многие люди будут проживать временно. А теперь давайте представим, что в жилом комплексе 1000 квартир и 30% из них сдают в аренду. Отголосовать какое-то решение общим собранием собственников жилье при таком раскладе будет крайне сложно. Последнее в небольших объектах нелегко, а что делать вот с такими «монстрами»? Понятно, что такие объекты будут проигрывать рынку с точки зрения привлекательности и ликвидности. Осознание этих проблем на практике будет копиться, формироваться какая-то своя история. Она, может быть, где-то будет печальная, но не такая, как все эти примеры про объекты, ставшие пристанищем всех асоциальных элементов города.

—Площади апартаментов становятся все меньше, дойдем ли мы до 9-10 «квадратов», как в Москве?

—9-10 кв. метров — это нежилые помещения формата «переночевать». Для Екатеринбурга минимальная точка площадей студий найдена, и она на уровне —16-18 кв. метров. Но это единичные объекты. В среднем по рынку площадь студий — 24-26 кв. метров.

Площади в таких форматах могут адресно уменьшаться, и даже могут появляться квартиры какие-то маленькие. Однако, если говорить про рыночные тренды, то, наверное, дальше идти в этом направлении особого резона нет. Хотя бы потому что темпы продаж студий относительно однушек и двушек на самом деле ниже. Двухкомнатные квартиры во многих районах сегодня продаются лучше, чем однокомнатные. Это вопрос конкретного места, аудитории, на которую нацеливается застройщик. Где-то мы будем видеть такие современные варианты общежитий со студиями, в которым площади еще подожмутся, но в целом по рынку предложение должно становиться более дифференцированным.