Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения

erid: 2SDnjeV2bha

Сделки с недвижимостью между родственниками законны, однако у них есть нюансы. Чтобы избежать проблем с налоговой службой, важно оформить все законно.

Кто считается близкими родственниками

На сделку влияет то, какие родственники ее заключают — близкие и/или взаимозависимые.

• Близкие родственники по прямой линии: родители и дети, дедушки с бабушками и их внуки, братья и сестры, в том числе те, у которых общий только один из родителей. Такое определение дает Семейный кодекс РФ, статья 14.
• Взаимозависимые родственники: супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные дети, опекун и попечитель, братья и сестры, в том числе неполнородные. Так гласит Налоговый кодекс РФ, статья 105.1.

Что нужно знать о сделках между родственниками

Сделки в ипотеку между близкими родственниками: продавец обязан подтвердить, что ему есть где жить после продажи квартиры. Подойдет выписка ЕГРН, паспорт с новой пропиской или свидетельство о праве собственности.

Налоговый вычет: это возврат до 260 000 рублей в обычных сделках, до 390 000 рублей за проценты при ипотеке. Но при покупке недвижимости у взаимозависимого родственника ни один налоговый вычет получить нельзя.

Однако есть законный способ. Пример такой сделки: сестра продает квартиру брату. Поскольку они являются взаимозависимыми родственниками, налоговый вычет брат получить не сможет. Но если брат состоит в официальном браке, его жена имеет право на налоговый вычет — поскольку сестра ее мужа не является ее взаимозависимым родственником.

Материнский капитал: нельзя использовать для покупки квартиры у родственников. На это указывает ГК РФ , ст. 37. Дело в том, что между родственниками и несовершеннолетними детьми запрещены сделки на возмездной основе — те, по которым вторая сторона должна получить плату.

Маткапитал на улучшение жилищных условий не является исключением. Пример: семья покупает квартиру у бабушки, при этом ее фамилия отличается от фамилии внука. Возможно, такое нарушение выявят не сразу, однако прокурорская проверка в итоге признает договор купли-продажи недействительным.

Сделки между супругами: приобретенная в браке квартира принадлежит и мужу и жене — согласно Семейному кодексу РФ, ст. 35,  это совместная собственность. Значит, продать, подарить или купить недвижимость у своего же супруга невозможно.

Пример: даже если правом собственности наделен один из супругов, второй так же владеет квартирой. Ни договор купли-продажи, ни договор дарения заключить не получится — такую сделку аннулируют.

Что проверяет налоговая служба

Контроль со стороны налоговой необходим, чтобы исключить следующие факторы:

• фиктивные сделки с недвижимостью,
• умышленное занижение стоимости недвижимости, чтобы снизить имущественный налог,
• отсутствие фактического денежного расчета при регистрации сделки.

Налоговая служба имеет право провести проверку, чтобы выявить возможные нарушения. Пример таких несоответствий: брат продает квартиру сестре и указывает в договоре меньшую сумму. При этом сестра переводит сумму больше, чем по договору, к тому же часть наличными. Если заявленная и уплаченная суммы не совпадают, сделка будет являться незаконной.

Важно! Подозрение может вызвать цена квартиры явно ниже рыночной.

Убедиться в юридической чистоте сделки помогут эксперты и юристы по недвижимости — например, в экосистеме системе недвижимости «Метр квадратный». Через специальные онлайн-сервисы можно проверить документы перед заключением сделки или подобрать подходящий вариант, например, купить квартиру в Екатеринбурге.

Реклама ООО «ЭКОСИСТЕМА НЕДВИЖИМОСТИ М2».