Дальнейшее развитие рынка зависит от проведения в городе ЭКСПО-2020.
На сегодняшний день в столице Урала действует 31 торговый центр. По мнению экспертов, около 70% ТЦ однотипны по наполнению, концепции и развлекательной зоне. Управляющие компании объектов, проигрывая в конкурентной борьбе, вынуждены работать на грани рентабельности, выживая только за счет продуктовых «якорей». Сейчас девелоперы спорят на тему скорой окупаемости торговых центров, построенных с 2010 года, и инвестиционной привлекательности новых объектов.
О том, как будет развиваться сегмент торговых центров в Екатеринбурге, кому требуется реконцепция, сколько сегодня стоит возведение ТЦ и почему развлекательные зоны — убыточны, читайте в материале JustMedia.
Крупные торговые центры «съедают» малышей
Каждый год девелоперы снова и снова обсуждают «вечный вопрос»: необходимо ли строить торговые центры или существующего количества достаточно для нашего города-миллионника? Уже в 2010 году после ввода в эксплуатацию нескольких крупных объектов — ТРЦ «Алатырь», «КомсоМолл», «Фан-Фан», ТЦ «Европа», «Архитектор» и галереи Luxury, эксперты начали говорить о перенасыщении рынка Екатеринбурга всевозможными ТЦ.
Несмотря на это, девелоперы продолжают строить и открывать новые торговые объекты. Только в этом году, по словам заместителя председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Натальи Фирстовой, введена вторая очередь «Покровского Пассажа», после реконструкции откроется ТРЦ «Глобус», будут введены четвертая очередь ТРЦ «Гринвич» и вторая очередь ТРЦ «Радуга-Парк». Также откроется первый этаж ТЦ «Призма», строительство которого началось еще девять лет назад.
Мнения экспертов в вопросе потребности населения в новых ТЦ разделились на две группы. В первую входят критики, сомневающиеся в успешности новых проектов, особенно если они небольшие и имеют районный масштаб.
По словам генерального директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, в нашем городе много одинаковых, концептуально не выделяющихся на фоне друг друга ТЦ. Поскольку объекты обслуживают практически одну и ту же покупательскую аудиторию, они начинают интенсивно конкурировать между собой. Такой же мысли придерживается другой эксперт:
«Ряд крупных ТЦ вынуждены были перейти в формат, промежуточный между городским и районным. Наличие таких объектов в микрорайонах ухудшает положение небольших торговых центров, площадью 20-30 кв. метров, рассчитанных на 30-40 близлежащих домов. Фактически крупные объекты оттягивают у них аудиторию. Это приводит к тому, что небольшие или «промежуточные» ТЦ работают на грани рентабельности»,— говорит генеральный директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев.
По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, новые объекты в городе открываются ценой закрытия небольших торговых точек. Например, закрылись «Рив Гош» и «Ив Роше» на Ленина—Пушкина, несмотря на то что потенциально это очень доходное место с большим покупательским трафиком. Такая же участь постигла Benetton на Гагарина. По мнению Вячеслава Трапезникова, Екатеринбург «выдержит» несколько моллов, но с рынка уйдет еще часть локальных объектов.
«Сегодня нет смысла строить ТЦ без кредита на 10 лет со ставкой 10% годовых. И только проекты масштаба «Радуга-Парк» и «МЕГА» привлекательны с точки зрения инвестиций, но их строительство доступно единичным игрокам рынка. Все прочие форматы обречены на вымирание»,— говорит Вячеслав Трапезников.
В сложившихся условиях, по мнению Александра Засухина, девелоперам необходимо использовать нестандартные подходы к созданию концепций, искать механизмы повышения конкурентоспособности новых ТЦ, а также рассмотреть вариант строительства специализированных объектов. Среди них — ритейл-парки, аутлет-центры, специализированные торговые центры — мебельные, детские, спортивные, строительные.
Но, несмотря на скепсис ряда экспертов, на екатеринбургском рынке есть и успешные новые проекты. Так, заместитель гендиректора УК RED Андрей Брауде считает, что небольшие объекты необходимы городу и могут найти свою нишу. Подтверждением является ТЦ «Ботаника Молл», открытый УК RED в 2012 году.
«Ботаника-молл» крепко заняла нишу семейного торгового центра районного формата с хорошим продуктовым «якорем», детской зоной и фуд-кортом. С начала года покупательский трафик ТЦ вырос в три раза. Мы не конкурируем с крупными объектами. У нас абсолютно разные целевые аудитории. К нам люди приходят сделать повседневные покупки: продукты, детские товары, бытовую технику, — потратив при этом совсем немного времени», — говорит Андрей Брауде.
К числу оптимистов, которые считают, что в Екатеринбурге еще есть место для возведения новых объектов, можно отнести и застройщика жилого комплекса «Адмиральский» Илдара Губаева:
«Я не могу сказать, что сегодня в городе достаточно ТЦ. Их количество увеличивается пропорционально вводу жилья. А в городе уже восемь лет подряд в год сдается 1 млн. кв. метров, появляются новые микрорайоны. «Форум» начинает строительство «Солнечного», «Атомстройкомплекс» и «ЛСР» ежегодно сдают по 150-200 тысяч кв. метров, в том числе начали застраивать зону Верхней Пышмы. В «Академическом» ежегодно строят 100-200 тысяч кв. метров, и там уже давно пора сделать торговый центр. Но застройщик, и так хорошо зарабатывая, не торопится».
Спорить о том, хватит или не хватит торговых центров в столице Урала, можно до бесконечности, но, как показывает статистика, оптимистов среди застройщиков больше. Потому как до 2020 года в городе планируется возвести еще около 20 торговых центров, большая часть из которых — площадью не менее 60 тысяч кв. метров.
Локация, арендаторы и оригинальная концепция — главные составляющие успеха ТЦ
В 2008 году, чтобы остановить хаотичную застройку Екатеринбурга торговыми объектами и максимально совместить интересы девелоперов, администрации и населения города, экс-мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий подписал распоряжение о начале реализации программы «Торговые узлы Екатеринбурга». (Торговый узел — это особая территориальная совокупность предприятий торговли, питания и услуг, расположенная вблизи интенсивных транспортных развязок и имеющая свою строго определенную зону покупательского притяжения — прим. ред.). Спустя пять лет с начала реализации проекта можно с уверенность сказать, что она заработала. И на карте Екатеринбурга появилось несколько успешных локаций. Однако есть и такие районы, где из-за ошибок девелоперов торговые узлы «завязать» не удалось.
По словам Александра Засухина, около половины торговых центров Екатеринбурга, особенно открытых до 2006 года, уже морально и технически устарели и нуждаются в реконцепции. Среди них ТЦ «Дирижабль», «Сибирский тракт», «Сити-центр». Позитивным образцом непрерывной реконцепции и развития своей территории в городе является ТРЦ «Гринвич», который после открытия 4-й очереди и так станет единственным торговым центром суперрегонального масштаба, но при этом уже заявляет о 5-й очереди. По сути, «Гринвич» стал сам себе торговым узлом.
Другие девелоперы стараются создавать «узлы», прикладывая друг к другу, как пазлы, разноплановые объекты. Таким примером может быть площадка на Амундсена—Бардина, где в радиусе 50 метров расположено три торговых центра.
«Принимая участие в проектировании данного торгового узла, наша компания изначально определила, что системообразующий объект — ТЦ «Кит» — должен быть классическим торговым центром районного типа. Расположенный рядом с ним ТЦ «ЭкоМолл «Гранат», — базируется на формате крупного сельхозрынка и одновременно закрывает нишу неразвитой в узле развлекательной составляющей (в его составе кинотеатр, детская зона, мини-зоопарк). Третий ТЦ — «ПараХод» сделан специализированным (обувной ТЦ). В результате данные торговые центры образуют единую торговую зону с обменивающимся трафиком покупателей, практически не конкурируя друг с другом»,— говорит Александр Засухин.
Такой же хороший пример синергии в развитии, показывают владельцы рынка «Таганский ряд», перспективно развивая на своей территории целый комплекс экономичных торговых центров — ТЦ «Таганский ряд», «Ханой», «Пекин».
Главное, что определяет успех торгового центра — это локация, правильно выбранная концепция и интересный пул арендаторов или в случае торговых узлов — «правильные соседи». Некоторые девелоперы не учитывают эти показатели, что приводит к отсутствию покупательского трафика в таких объектах. Например, «DVI Холдинг», получив участок земли и не продумав множество серьезных моментов, в числе которых транспортная доступность объекта, начали возводить ТРЦ «КомсоМолл». Вызвав тем самым бурные обсуждения вокруг своего объекта на тему, «выстрелит» ли этот амбициозный московский проект или нет.
«ТРЦ «КомсоМолл» — современный объект, но расположен не на том месте. Поэтому срок его окупаемости может затянуться на 20-25 лет. Возможно, этот объект вообще окажется нерентабельным. Центры, расположенные в отдаленных районах, должны стоять рядом с какими-то «якорями». Например, рядом с «МЕГОЙ» расположено «МЕТРО», EURONICS, несколько автосалонов. «КомсоМоллу» также надо было строиться рядом с «МЕТРО». Кроме того, ТРЦ не хватает грамотной развязки и рекламы»,— говорит Илдар Губаев.
Еще одним нашумевшим проектом, наряду с «КомсоМоллом», стало открытие ТРЦ «Радуга-парк» в декабре прошлого года. Спустя почти год после начала работы, по оценкам некоторых экспертов, трафик этого объекта составляет около 11 тысяч человек, большая часть из которых посещает продуктовый гипермаркет. Примерно те же показатели были и у «КомсоМолла». О судьбе «Радуги» эксперты вовсю продолжают дискутировать, предполагая, «соберет» или «не соберет» объект необходимое для успешного развития ежедневное количество посетителей.
По словам Александра Засухина, малый трафик посетителей ТРЦ «Радуга-парк» и низкая динамика его увеличения после открытия, так же как у «КомсоМолла», связана с концептуальными ошибками, допущенными девелопером.
Так, объект находится в опасной конкурентной тени ТЦ «МЕГА», поэтому «Радугу» для устойчивости на рынке необходимо было сделать уникальным для города. Площадь, отведенная в ТРЦ под крупных якорных арендаторов, значительно превышает нормативы, что приводит к неразвитости наиболее интересной структуры любого ТЦ — торговой галереи. Гипертрофировано для районного ТЦ развита зона операторов общественного питания. Есть проблемы в позиционировании ТРЦ – часть арендаторов ТРЦ не соответствует социальному уровню населения, проживающего в районе расположения «Радуги». Тип объекта по площадям — торгово-развлекательный центр районного уровня — выбран, по мнению Александра Засухина, правильно.
Илдар Губаев не согласен с тем, что «Радуга-парк» — районный ТРЦ. По его словам, этот объект может претендовать на звание мега-проекта. Просто он еще «не задышал» в полную силу. «Форум» открыл хорошие магазины, в том числе «Декатлон» и детский магазин «Бубль Гум», добавил развлекательную зону Happylon. Скоро откроется парк развлечений на открытом воздухе с водоемом, прогулочными и велосипедными дорожками. Поэтому в течение двух лет этот объект займет на рынке хорошее место. Срок окупаемости подобных проектов от 7 до 15 лет.
«Проекты такого уровня — серьезная имиджевая составляющая любого девелопера. Они могут работать и как бизнес-проект, и как залоговый инструмент при любой кредитной линии под новый девелоперский проект»,— говорит застройщик.
Девелоперы разочаровываются в развлекательной зоне
Развлекательные торговые центры начали появляться в Екатеринбурге с 2006 года. Первыми из них стали ТРЦ «Гринвич» и ТРЦ «Антей». В то время владельцам торговых центров казалось, что развлекательная часть станет таким же важным «якорем», как и продуктовый магазин. Спустя годы надежда девелоперов обернулась разочарованием. Даже самая современная развлекательная зона, несмотря на всю привлекательность для потребителей, убыточна, особенно в летний период. Тем более что развлекательные зоны торговых центров в последнее время напоминают братьев-близнецов.
По словам Александра Засухина, большинство развлекательных зон ТЦ Екатеринбурга включают в себя набор одинаковых элементов: боулинг, бильярд, кинотеатр, детская зона. Между тем, уровень развития рынка и уровень конкуренции на нем требует нестандартных решений, предложение комплекса эксклюзивных развлекательных услуг. Вследствие этого в ближайшее время именно развлекательные зоны станут главными трендами позитивных изменений в концепции ТЦ.
«Наша компания, уже начиная с 2009 года, предлагает сделать основой этих изменений создание уникальных интерактивных развлекательных зон для детей и взрослых, в которых посетители ТЦ непосредственно вовлекаются в сам процесс развлечений и игры, становясь его неформальными участниками. Сегодня есть уже и оригинальные операторы этих развлекательных зон на рынке»,— говорит Александр Засухин.
Так, в ближайшее время в четвертой очереди ТРЦ «Гринвич» откроется развлекательный центр Fantasy Grad с концепцией «учение через развлечение». В нем ребенок сможет «примерить» на себя различные профессии, например, побыть несколько часов врачом или пожарным. Площадь центра составит 4,5 тысячи кв. метров.
«Открытие развлекательного центра и кинотеатра — это рисковый бизнес, который не гарантирует возврата вложенных средств, хотя такие объекты требуют серьезного финансирования. В среднем кинотеатр и развлекательный центр окупается в течение семи лет, тогда как простой магазин одежды, при ряде условий, всего за два года. Поэтому, чтобы проект развлекательного центра был успешен, необходима интересная концепция и постоянная работа с персоналом»,— говорит Дмитрий Сарапульцев.
Низкую доходность развлекательной зоны подтверждает и другие участники рынка. По их словам, прибыль с одного квадратного метра здесь составляет всего 300-400 рублей, тогда как у бутиков этот показатель выше, поэтому и арендная ставка для них составляет от 800 до 4000 рублей. Особенно тяжелое время у зоны развлечений летом. Так, например, с июня по сентябрь боулинг традиционно «просаживается» по рынку.
Из-за того, что развлекательная часть плохо окупается, а банковские кредиты в России очень дорогие, то оптимальное соотношение торговой и развлекательной составляющей в объекте — это 80 на 20%.
«В среднем стоимость возведения торгового центра площадью 30-50 тысяч кв. метров, где 20% занимает развлекательная часть, с удобной парковкой на 10-15 тысяч кв. метров, составляет 60-65 млн. долларов. Предприниматели стараются окупить такие проекты в течение семи лет, чтобы зарабатывать хотя бы 15% годовых. За рубежом ставки по кредитам от 2 до 7%, поэтому они могут запускать проекты со сроком окупаемости до 20 лет и долей развлечений в объекте до 40%»,— отмечает Илдар Губаев.
По словам Александра Засухина, несколько ТРЦ Екатеринбурга решили разнообразить зону отдыха и развлечений с помощью парковой части с развитой зоной аттракционов. Однако эффективность функционирования открытых парков в Уральском регионе сильно ограничена неблагоприятными климатическими условиями большую часть месяцев в году.
«У нас семь месяцев в году зима, поэтому строить большой развлекательный парк с аттракционами под открытым небом — нерентабельно. Во-вторых, мы не умеем строить такие объекты. Для строительства крытых центров развлечений в городе нет места. Такие объекты можно возводить только за городом или на месте какого-нибудь завода»,— говорит застройщик жилого комплекса «Адмиральский».
P.S.
В среднем торговые центры в Екатеринбурге окупаются в течение 10 лет. Однако из-за сильной конкуренции и ряда других факторов срок оборачиваемости средств, вложенных в объект, может затянуться на 20-25 лет. Бывают и такие случаи, когда ТЦ оказывается убыточным.
Многие застройщики уверены, что проще построить и продать за два года новостройку, вернуть деньги банку и начать новый проект, чем вложить огромные денежные средства в строительство ТЦ и надеяться, что они когда-нибудь отобьются.
Многие эксперты сходятся в том, что единственный шанс кардинально поменять ситуацию на рынке недвижимости в ближайшие 5-7 лет — вытянуть «счастливый билет» и принять в нашем городе всемирную выставку ЭКСПО-2020. Если выставка будет, то акваторию Верх-Исетского пруда серьезно застроят на 350-400 млрд. рублей. Увеличится численность населения, а, значит, повысится востребованность ТЦ. Тогда их количество вырастет в ближайшие шесть лет на 20-25%. Если выставки не будет, то ежегодный прирост объектов сохранится в прежнем объеме и будет зависеть от темпов строительства жилья.
Просмотров: 13813
Автор: Екатерина Турдакина