Основные итоги текущего года и тенденции на рынке жилья.
Текущий год стал для рынка жилой недвижимости Екатеринбурга переломным. Из-за увеличения объема предложений в новостройках в последние полтора года началось перераспределение покупателей с вторичного на первичный рынок жилья. По остальным показателям 2013-й, так же как и 2012 год, стал для города временем стабильности на рынке. Цены на квадратные метры росли в пределах инфляции, ставки по кредитам остались на уровне прошлых лет, объем предложений на первичном рынке неизменно увеличивался. Единственной отличительной особенностью уходящего стало то, что нашему городу все же не удалось сдать 1 млн. кв. метров жилья.
В следующем году, по прогнозам экспертов, независимо от экономического фона, рынок останется конкурентным и у потребителя будет широкий выбор предложений. Однако из-за нового порядка управления неразграниченными землями, принятого в мае текущего года, стабильная ситуация на рынке может кардинальным образом поменяться к 2015 году.
О возможном провале жилищного строительства, росте цен на квадратные метры, дефиците земли под застройку и перспективах развития рынка жилой недвижимости читайте в материале JustMedia.
МУГИСО отвесило земельную оплеуху уральским девелоперам
17 мая текущего года неразграниченные земли Екатеринбурга перешли в ведение МУГИСО. После это ряд застройщиков города, опасаясь негативных последствий такого решения, написали коллективное письмо с просьбой передать полномочия по организации аукционов, как это было раньше, обратно городу. В просьбе было отказано, но МУГИСО пообещало застройщикам в течение года выставить на аукцион около ста гектаров земли под застройку.
До конца года ведомство не выполнило взятые на себя обязательства даже наполовину — с молотка ушло около десяти гектаров земли. По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, это можно назвать настоящей оплеухой строительному сообществу города и может привести к снижению объемов ввода жилья в 2015-2016 годы.
Негодование у застройщиков вызывает не только возникший дефицит земли, но и колоссальное повышение ее начальной стоимости. Так, если в прошлом году первоначальная стоимость 1 гектара составляла 9-10 млн. рублей, то в этом году — уже 73 млн. рублей. Это значит, что и конечная стоимость квадратного метра жилья для потребителей увеличится на 7-8 тысяч рублей.
Повышение цен жилье, которые еще в прошлом году достигли своего исторического максимума, может отпугнуть покупателей и снизить спрос.
Кроме того, с 17 мая начальная цена земельного лота (73 млн. рублей — прим. ред.) — фактически налога государству от девелопера на покупку или аренду земли под застройку — теперь проходит мимо городского бюджета.
Еще одни камнем преткновения между застройщиками и МУГИСО стал вопрос качества подготовки документов на земельные участки. По словам Вячеслава Трапезникова, ведомство продает юридическое разрешение на землю, но без подтверждения градостроительным планом развития города.
«Главархитектура города формирует план по развитию Екатеринбурга: решает, где будут спальные районы, где появятся торговые центры, новые развязки, школы, коммуникационные центры. Поэтому выдача всех разрешений на строительство от МУГИСО должна происходить через администрацию города. А сегодня министерство может выставить на торги участок, на котором, согласно градостроительному плану города, предусмотрено возведение детского сада. Именно поэтому городу и МУГИСО необходимо вернуться к определенным договоренностям»,— говорит застройщик жилого комплекса «Адмиральский» Илдар Губаев.
Промзоны и частный сектор — надежда застройщиков
В сложившейся ситуации дефицита земли под застройку единственная надежда уральских девелоперов — это промышленные территории и частный сектор. Полномочия по проведению аукционов по развитию застроенных территорий (РЗТ) на сегодняшний день сохранены за администрацией Екатеринбурга. Такие торги в городе проходят регулярно и пользуются огромной популярностью у девелоперов.
Так, на нескольких последних аукционах договоры с администрацией города на РЗТ заключили несколько крупных девелоперов. Среди них Brusnika, «Синара-Девелопмент», ГК «Астра», «Эфес», «Формула строительства».
«Объем сноса будет расти. Для города это, конечно, благо. Для застройщиков и потребителей — удорожание продукта. Например, по словам Валерия Ананьева (генеральный директор НП «УС «Атомстройкомплекс» — прим. ред.) в критических случаях стоимость 1 гектара земли застроенных территорией может доходить до 150 млн. рублей. А это дополнительные 15 тысяч рублей к цене квадратного метра для покупателя»,— говорит Вячеслав Трапезников.
Еще одним минусом освоения промышленных территорий, по словам управляющего директора УК PRED Group Геннадия Черных, является длительный срок перевода назначения земли и согласование документов на строительство. Только этот этап может занять у застройщика от полугода до двух лет.
«Выбирая промышленную территорию под застройку, сначала мы анализируем вредность производства, которое было на ней расположено. Например, на месте «Малевича» было автотранспортное предприятие. Там же, где было вредное производство, возникают высокие компенсационные затраты по вывозу грунта с территории. Затем необходимо подать документы на перевод земли из промышленного в жилой статус. После чего заново разрабатывается генплан территории»,— говорит Геннадий Черных.
По словам генерального директора НП «УС «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, сегодня в Екатеринбурге очень много площадок, которые можно перевести в соответствии с генпланом под жилую застройку. Но для этого необходимо стимулировать владельцев промзон, чтобы они выезжали за пределы города и переносили свои производства. Тем более что зачастую территории этих предприятий используются как склады, которые сдаются в аренду. Также необходимо создавать преференции застройщикам и создавать условия для того, чтобы им было интересно заниматься не только новыми большими микрорайонами, но и освоением территорий, где расположены промпредприятия и ветхое жилье.
«Мы переговорили уже со многими промышленными предприятиями, у которых нет денег на перестройку и глобальную реконструкцию, но которые хотели бы это сделать. У них есть деньги на оборудование но, например, нет денег на новые цеха. А цеха сегодня стоят в центре Екатеринбурга, и они бы с удовольствием бы оттуда съехали, если бы было куда. Появилась такая идея — кроме создания комфортной жизни, создать людям и комфортную среду для работы. Можно сделать индустриальный парк, и в этом направлении мы движемся»,— говорит Валерий Ананьев.
В условиях дефицита земли застройщики также начали осваивать сегмент апартаментов. Такой тип жилья возводят на землях, предназначенных под коммерческую застройку, что позволяет девелоперам быстрее вернуть инвестиции. Для потребителей апартаменты интересны ценой. Стоимость квартир в таких объектах в среднем ниже на 10%, чем в общем по рынку.
Правда, есть у данного сегмента и минусы для их владельцев. В них нельзя прописаться, можно только получить регистрацию, по ним нельзя получить налоговый вычет, стоимость проживания в них дороже, чем в обычных квартирах. Кроме того, застройщик такого вида жилья не обязан обеспечивать всех своих будущих жильцов парковочными местами.
Несмотря на это, апартаменты пользуются огромной популярностью у населения. Доля данного сегмента составляет на сегодняшний день 180 тысяч кв. метров или 7% от общего количества рынка. И, по прогнозам экспертов, в ближайшие три года она может увеличиться в два раза.
Проблему продажи паркинга будут решать с помощью автоэвакуаторов
Проблема с парковками существует не только в сегменте апартаментов. Только если в этом типе жилья проблемы с местом для машины возникают у жителей, то в обычных жилых домах — у застройщиков. Это связано с тем, что, приобретая квартиру, новоиспеченные жильцы не торопятся покупать себе парковочные места в подземных паркингах, предпочитая оставлять свои машины во дворе. Из-за чего, например, в Академическом проехать по двору практически невозможно.
«Себестоимость подземного паркинга составляет от 500 до 700 тысяч рублей за место, но люди не в состоянии заплатить такие деньги, особенно приобретая недорогую квартиру. Поэтому застройщикам необходимо отдавать паркинги своим покупателям в рассрочку на 10 лет, как это, например, делает ЖК «Университетский», либо продавать машино-места за 350 тысяч, закладывая эти убытки в стоимость жилья. Стоимость квадратного метра при этом увеличится на 300-500 рублей»,— говорит Илдар Губаев.
Ряд экспертов считает, что проблему с продажей парковок снижением стоимости не решить.
«У россиян нет культуры покупать дом для машины. Мы продаем места в паркинге по 450, а в «Академическом» по 300 тысяч — и все равно не берут»,— отмечает Геннадий Черных.
По словам застройщиков, существует и третье решение данной проблемы — автоэвакуаторы, которые будут увозить неправильно припаркованные во дворах автомобили. Это, в свою очередь, станет хорошим стимулом купить дом для машины.
Рост цен на жилье не остановится никогда
В 2008 году в связи с кризисом стоимость квадратного метра в Екатеринбурге упала до 50-60 тысяч рублей, а потом за три года подросла на 25-30%. То есть квартиры в городе ежегодно дорожали в среднем на 10%. Высокие темпы роста были обусловлены не только постепенным возвратом цен к докризисному уровню, но и повышением стоимости земли, которая составляет в себестоимости квадратного метра 15%. Так, по словам экспертов, за последние четыре года стоимость одного гектара земли не застроенных территорий с 50 млн. рублей выросла до 200-250 в центре Екатеринбурга и в 2-3 раза — на окраинах города.
Естественно такой уровень роста стоимости квадратных метров долго продолжаться не мог, потому как это могло привести к снижению спроса и стагнации рынка. Поэтому в 2013 году цены на жилье стабилизировались. Так, по данным УПН, с начала текущего года стоимость квартир выросла в среднем на 3,3%, что даже ниже уровня инфляции.
«В начале года была небольшая коррекция цен. Затем ситуация стабилизировалась. Потом произошло плавное повышение цен, но в масштабах рынка эти изменения не существенны. В данный момент ситуация на рынке остается стабильной. Изменения цен незначительны. Разве, что на разных этапах строительства у отдельных проектов»,— говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
По словам Валерия Ананьева, по некоторым площадкам города рост стоимости жилья был более существенным. Например, на территории Уральского научного центра из-за высокого спроса квадратный метр подорожал в пределах 10%.
«В целом ощутимого роста цен на первичном рынке в городе не было. Он был в пределах инфляции 7-8%. Реально подорожало только жилье бизнес-класса — примерно на 15-20%. При достаточно устойчивом спросе на рынке Екатеринбурга наблюдается его дефицит. К тому же, в городе нет достаточного запаса готовой земли для того, чтобы наращивать строительство жилья в этом сегменте»,— говорит Валерий Ананьев.
На повышение стоимости квадратного метра влияет не только цена земельного участка, но и ряд других факторов. В их числе стоимость стройматериалов, рабочей силы, коммунальных тарифов и транспортных услуг.
«Стоимость рабочей силы за последние 2-3 года выросла в 2,5-3 раза. Приезжие из Ближнего зарубежья знают себе цену и перестали работать за копейки. За оплатой их труда внимательно следят консульства и диаспоры»,— говорит застройщик ЖК «Адмиральский».
Он также добавил, что еще одной причиной ежегодного роста стоимости жилья от 5 до 10% является то, что Екатеринбург по-прежнему является инвестиционно-привлекательным городом и центром притяжения для жителей области. Областники приезжают в столицу Урала в поисках работы.
На рост стоимости жилья также влияют проценты по кредитам на строительство, которые банки дают застройщикам неохотно.
«Кредиты очень дорогие — 20-22% годовых. Банки видят в выдаче таких кредитов огромные риски, поэтому стараются давать их под залог. Кредит было бы получить намного проще, если бы у нас действовала система сквозного страхования. Это когда крупный страховщик страхует всех участников строительного процесса, начиная от покупателей»,— говорит Геннадий Черных.
На сегодняшний день средняя цена квадратного метра в категории стандартного жилья около 60 тысяч рублей. Застройщики обещают удерживать этот показатель, потому как дальнейшее повышение цен на жилье им не выгодно.
«Все говорят, что застройщики взвинчивают цены и это только их вина. Это полный бред. Если нижняя ценовая категория становится выше, то снижается доступность жилья. Это значит, что какие-то люди жилье себе купить не смогут, и покупателей станет меньше. Вырастет себестоимость жилья, поэтому застройщики не заинтересованы в росте цен и сделают все, чтобы цена не росла или, по крайней мере, не опережала инфляцию. Что касается жилья комфорт и бизнес-класса. Здесь все зависит не столько от спроса, сколько от предложений. А предложение сегодня формируется достаточно дорогое, а соответственно и цена жилья бизнес класса будет дорожать. Это касается в первую очередь центра города»,— говорит Валерий Ананьев.
Стоит отметить, что в городах области, в отличие от Екатеринбурга, цены на жилье росли ударными темпами и значительно опередили уровень инфляции. Так, по словам директора ЦН «Северная казна – Регион» Дмитрия Ивасенко, в 2013 году стоимость жилья в Нижнем Тагиле выросла на 12-20%. В Невьянске цены подросли на 18% (в 2012 году на 25-30%). Причем стоимость квартир в этом городе с февраля по сентябрь оставалась на одном уровне, а, начиная с сентября, росла по 3-4% в месяц.
Цены на квартиры в городах-спутника Екатеринбурга — Верхней Пышме, Березовском и Арамиле — за год поднялась в среднем на 10-15%.
Екатеринбуржцы стали обращать внимание на новостройки
Если ситуация с ценами на вторичном рынке жилья была в течение года стабильной, то стоимость квартир в новостройках изменилась значительно — на 7%, тем самым побив все исторические рекорды. Сегодня средняя цена квадратного метра в новых объектах составляет 61 тысячу рублей. Последний раз цены на первичном рынке так поднимались в 2006 году, но тогда это произошло всего за неделю.
По словам президента УПН Татьяна Деменок, значительный рост цен связан с тем, что в течение текущего года среди жителей города повысился спрос на квартиры в новых объектах. Вторая причина в том, что Екатеринбург — инвестиционно-привлекательный город.
«До 20% сделок по жилой недвижимости производится с целью инвестиций. Причем не только для прямого получения или вложения денег. К этой категории также относятся сделки по приобретению жилья для детей и обеспечения себе старости в будущем»,— говорит Татьяна Деменок.
Жители Екатеринбурга все чаще, выбирая себе жилье, обращают внимание на новостройки, нежели на предложения вторичного рынка. Но это не всегда обусловлено желанием купить квартиру именно в новом доме. Просто у горожан теперь есть выбор. За последние 1,5 года на рынке появилось много готовых домов и предложений в объектах на завершающей стадии строительства.
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, это привело в текущем году к перераспределению покупателей со вторичного на первичный рынок жилья.
«Перераспределение началось недавно, поэтому можно назвать этот год переломным. В процентном соотношении продажи на вторичке и первичке составляют 60 на 40%. Хотя еще два года назад объем продаваемых в новостройках квартир был ниже»,— говорит президент УПН Татьяна Деменок.
Тенденцию рынка продаж в сторону новостроек отмечает и директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров. По его словам, еще 2-3 года назад потребители старались купить готовую квартиру в «старых» домах. Сегодня горожане активно покупают таунхаусы, квартиры в новых многоквартирных и малоэтажных домах еще на уровне возведения первых этажей. Единственный критерий, по которому люди выбираю квартиру на стадии строительства, — это репутация застройщика.
«2012-2013 годы можно назвать стабильными. Ставки практически не росли. Коррекции были, но их можно назвать косметическими. Это связно с довольно жесткой конкуренцией между участниками рынка ипотечного кредитования. Сегодня ипотеку выдают практически все банки и те, участники, кто предлагал неразумные ставки, понизили их или ушли с рынка. Средневзвешенная ставка сегодня на уровне от 10,5 до 12%. Перегибов выше 13% нет. Исключение составляют объекты, которые введут в эксплуатацию в 2015 году»,— говорит директор САИЖК Александр Комаров.
Он также добавил, что в САИЖК сегодня очень много спецпрограмм с доступными ставками. Например, процентная ставка при покупке жилья для молодых ученых составляет 10-10,5%, для военных — 10,5-10,7%, для молодых учителей — 8,5%. Кроме того, учителям за счет областного и федерального бюджетов даются субсидии в размере 20% от суммы займа на первоначальный взнос.
Объем ипотечных кредитов, выданных в Свердловской области за 10 месяцев текущего года, по отношению к аналогичному периоду прошлого года, вырос на 7-10%.
В следующем году может упасть спрос на жилье
В следующем году в Екатеринбурге может упасть спрос на жилье. По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, это связано с тем, что темпы роста ипотечного кредитования в последние годы значительно опережали темпы развития экономики в стране. А это не может продолжаться слишком долго. Еще одним барьером на пути к приобретению жилья является возросшая в 2012 году и сохраняющаяся на рынке жилья высокая стоимость квадратного метра.
«Объем продаж следующего года зависит от уровня роста банковских ставок по ипотеке. Если будут более дешевые кредиты, то продажи станут выше. При существующем росте ставок, по нашим прогнозам, продажи на различные сегменты жилой недвижимости снизятся с 5 до 10%»,— говорит заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности Павел Маслихин.
Крупные екатеринбургские застройщики, напротив, считают, что предпосылок для падения спроса на квартиры нет и что в следующем году объемы продаж жилья будут только расти. По словам директора агентства недвижимости «Уралэнергостройкомплекс» Михаила Скоробрещука, в данный момент ситуация на рынке стабильная. Традиционно, к новому году спрос на квартиры в ноябре и декабре относительно октября вырос практически в два раза. Это связано с тем, что горожане предпочитают совершать крупные покупки в конце года, когда застройщики предлагают хорошие скидки и акции.
«По нашим прогнозам, никаких серьезных потрясений, новой волны кризиса, а также стагнации рынка в следующем году ожидать не стоит. Цены на жилье будут повышаться в пределах инфляции. Объемы продаж и спрос на квартиры будут только расти»,— отметил директор агентства недвижимости «Уралэнергостройкомплекс» Михаил Скоробрещук
По словам экспертов, объем предложения и строительства в следующем году сохранится на высоком уровне и вырастет примерно на 10%. Это усилит конкуренцию на рынке, и девелоперы, чтобы реализовать свои проекты, будут вынуждены привлекать покупателей высоким качеством объектов или снижением цены.
«На локальных территориях с высоким уровнем конкуренции более слабые проекты будут реализованы только за счет понижения цен на продукт. На их фоне более качественные объекты, наоборот, будут расти в цене, в зависимости от стадии строительства. За счет слабых проектов и объектов, расположенных в отдаленных районах города, в следующем году может понизиться средний уровень стоимости квадратного метра жилья в Екатеринбурге»,— говорит руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
На сегодняшний день в Екатеринбурге в стадии возведения находится более 2,5 млн. кв. метров. Из них 1,8 млн. кв. метров — эконом-класс, 736 тысяч кв. метров — комфорт и всего 15 тысяч кв. метров — элит. Наибольшая динамика строительства — 70% — сохраняется на юге города, в районах Широкая речка, УНЦ, Академический и Уктус. На севере уральской столицы возводится 26% жилья и всего 4% — в центре Екатеринбурга.
P.S. Уже сегодня в Екатеринбурге наблюдается постепенное снижение темпов возведения жилых объектов. В этом году городу не удалось ввести миллион запланированных квадратных метров жилья. Несмотря на это, правительство Свердловской области планирует к 2020 году увеличить объемы жилищного строительства в Екатеринбурге в 2,5 раза, то есть сдавать в год не менее 2,5 млн. кв. метров.
В первую очередь, таких высоких показателей город собирается достигнуть за счет комплексных проектов освоения территорий. В их числе строительство микрорайонов «Солнечный» (363 гектара), «Патрушихинские пруды (38 гектаров) и «Среднеуральск». Стоит отметить, что Уральский банк ОАО «Сбербанк России» уже подписал рамочные соглашения по финансированию «Солнечного» и «Среднеуральска» с ЗАО «Форум-групп» и НП «УС «Атомстройкомплекс».
Просмотров: 8326
Автор: Екатерина Турдакина