Объем пустующих площадей достиг пика и составил 16,5%.
Уход иностранных брендов больно ударил по небольшим торговым центрам Екатеринбурга. Часть из них сегодня на грани переформатирования или даже закрытия. Лучше дела обстоят у крупных торговых объектов, которые активно заполняются российскими брендами, и мебельного сегмента. Однако, ситуация, по словам экспертов, в скором времени может резко измениться. Виной тому переоценка кадастровой стоимости земельных участков и зданий, окончание льгот по налогу на имущество и падение покупательского спроса. Все вместе — это настоящая катастрофа для владельцев торговых центров.
О том, что сегодня происходит на рынке торговой недвижимости и что его ждет, читайте в материале JustMedia.ru.
На рынке торговых центров может резко вырасти объем вакантных площадей
В Екатеринбурге на рынке торговой недвижимости по итогам первого квартала 2022 года сложилась уникальная ситуация. Объем пустующих площадей, по словам аналитика Уральской палаты недвижимости Анны Головкиной, достиг пика и составил 16,5% или 183 тысяч кв. метров. Аналитики предполагают, что по итогам второго квартала этот показатель останется на этом же уровне или вырастет в пределах 2%. Однако велика вероятность того, что, площади, которые занимали ушедшие с рынка международные бренды, из разряда пустующих перейдут в вакантные.
«Доля вакантных площадей в среднем была около 5,5%, сейчас 6%. Доля пустующих — на уровне 8%. Мы ожидали увеличения этих показателей после окончания пандемии. Предполагали, что будет серия банкротств региональных, федеральных брендов. Но по факту с рынка столицы Урала ушли только «Дочки-сыночки», у которых был не очень большой объем занимаемых площадей. Все остальные, пережив пандемию, договорившись с УК торговых центров, остались на рынке. Политические условия конца февраля кардинально изменили ситуацию. Объем пустующих площадей резко вырос. Возвращаться к прежнему уровню этого показателя рынок будет довольно долго», — говорит Анна Головкина.
По прогнозам аналитика, заполнить пустующие, а возможно, в скором времени вакантные площади, до конца текущего года точно не удастся. Вероятнее всего, это произойдет не раньше середины 2023 года. Однако сроки могут сдвинуться, учитывая, что в следующем году планируется сдать крупный торговый объект — ТЦ «Золотой».
«Ввели VEER Mall, на подходе «Золотой». После его ввода, думаю, что на продолжительное время мы забудем о проектировании и строительстве крупных и качественных торговых объектов в городе», — говорит полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Алексей Караваев.
Арендные ставки «замерли»
Несмотря на увеличение свободных площадей на рынке, средние арендные ставки остались примерно на том же уровне. По данным УПН, за первый квартал этот показатель снизился всего на 0,03%, за год — на 5-7%. Хотя в реальности, конечно, эти цифры могут быть значительно больше.
«Скорее всего, ставки снизились намного сильнее, но все эти вопросы решаются с каждым арендатором индивидуально. Причем не изменением договора, а допсоглашением о какой-то разовой скидке. Ставки, прописанные в договоре, никто не снижает, потому что не куда. Они достигли дна. Кроме того, некоторые арендаторы, пользуясь паникой, пытаются на этом сыграть, получать выгоду, поэтому управляющие компании торговых центров очень аккуратны в этих вопросах», — говорит Анна Головкина.
Локальные бренды не спасут рынок торговых центров
Освободившиеся в торговых центрах Екатеринбурга площади стали постепенно заполнять российские бренды. По словам генерального директора ТРЦ «Гринвич» и универмага «Пассаж» Дмитрия Сарапульцева, сегодня последних открывается довольно много. У большинства из них, так же, как и «профессионалов рынка», великолепные показатели. И дело здесь даже не только в приостановке работы ряда иностранных брендов, а в том, что они предлагают то, что надо покупателю. Потребители не износили последнюю одежду и обувь, поэтому конкуренция на этом рынке никуда не делась. В выигрыше тот, кто предлагает качественную, модную и недорогую одежду. У тех, кто в тренде, дела идут волшебно, у остальных — средне.
«Мы видим все продажи арендаторов. Трафик у нас не упал, поэтому последние зависят от того, что предлагаешь покупателю. Профессионалы чувствуют себя великолепно. У некоторых просто фантастические результаты: в апреле-мае поставлены рекорды по продажам за все годы работы. И это не связано напрямую с тем, что кто-то закрыт. Приостановка — не панацея. Надо еще самому стараться, соответствовать требованиям покупателя. Те, кто до всех этих событий, не смог наладить с последними диалог, отвечать их потребностям, и сегодня не особо увеличили свои продажи», — говорит Дмитрий Сарапульцев.
По словам экспертов, для локальных брендов сейчас самое лучшее время для того, чтобы заявить о себе. Однако они не смогут полностью закрыть образовавшиеся пробелы, и вернуть в ТЦ прежний трафик, например, такой, как давал шведский бренд мебели «МЕГЕ».
«Локальные бренды спасут только микрорайонные и окружные ТЦ. Региональным и суперрегиональным, таким как «МЕГА», «Гринвич, VEER Mall нужны более весомые арендаторы. IKEA занимала 22 тысячи кв. метров. Ни один локальный бренд не сможет занять такой объем площадей в одиночку. Новых европейских брендов пока не ждем. Привлечь кого-то более крупного и узнаваемого удастся в текущих условиях разве что из Китая, Турции или Кореи», — отмечает Анна Головкина.
С тем, что говорить о каких-то громких открытиях в ближайшее время не приходится, согласен и Дмитрий Сарапульцев.
«Много открывается, как я уже говорил, российских марок. Что касается импортных, то мы ведем переговоры с новыми и хорошо забытыми брендами, но понятно, из каких они стран. Сложно говорить о каких-то громких открытиях, например, формата фуд-маркет. Возможно, чем-то удивим к сентябрю. Наметки есть», — отмечает гендиректор «Гринвича».
Небольшие ТЦ из-за ухода «иностранцев» могут сменить профиль или уйти с рынка
Крупные торговые центры Екатеринбурга даже после ухода европейских брендов и ограничения контента кинотеатров все равно чувствуют себя хорошо. Другая ситуация сложилась у небольших объектов площадью до 20 кв. метров, где ушедшие бренды, по словам Алексея Караваева, были жизнеопределяющими. Если они не смогут найти нового качественного «якоря», то велика вероятность, что такие ТЦ ждет перепрофилирование или закрытие.
«Смена формата — это самый лучший выход из положения для небольших ТЦ. Есть и более фантастический вариант, но его тоже нельзя исключать. Сегодня наибольший доход получают девелоперы, которые занимаются жильем. В текущей ситуации возможна переориентация на этот рынок. То есть владелец ТЦ может продать свои активы под строительство жилого комплекса», — говорит Анна Головкина.
Мебельный сегмент чувствуют себя хорошо, но это ненадолго
В мебельном сегменте Екатеринбурга, где, в отличие от одежды и обуви, импортозамещение произошло довольно давно и без какой-либо политической составляющей, потому сегодня этот сегмент чувствует себя неплохо, считает директор МЦ «Гулливер» Алексей Караваев.
ФОТО: со странички Алексея Караваева в ВК
«У нас свободных мест с началом спецоперации не появилось. В магазинах наших арендаторов представлена продукция 450 фабрик. Только 32 из них — импортные. При чем, европейские бренды единичны. В основном это производства в Китае, Юго-Восточной Азии, ближнего зарубежья. У других коллег по рынку примерно такое же наполнение. Исключение — «Галерея 11» и «Архитектор», — где доля импорта выше. Конечно, на российских фабриках тоже используют импортные комплектующие, например, лаки, фурнитура, но они не имеют принципиального влияния на себестоимость и на характеристики конечного продукта. Можно их заменить. Германскую фурнитуру на китайскую или турецкую. Конечно, будет, не так козырно, но в общем покупабельно», — отмечает Алексей Караваев.
Однако стабильно хорошая ситуация на мебельном рынке, может продлиться недолго, отмечает эксперт. Резко изменить ситуацию может падение покупательского спроса. Последнее связано с общим уровнем снижением доходов населения и спроса на жилую недвижимость.
«Вопрос чем торговать, который сейчас стоит перед многими ТЦ, не для нас. Но если покупательская способность населения будет снижать, то по мебели это ударит сразу. Это товары длительного пользования. Они дорогие. По продуктам и лекарствам не ударит, по одежде и обуви тоже не очень сильно. А по мебели и недвижимости сразу. И для нас последнее – это тоже большая проблема. Если будут покупать меньше квартир, то спрос на мебель ниоткуда дополнительный не возьмется», — уверен Алесей Караваев.
Сегодняшнее снижение интереса к покупке жилой недвижимости, по словам эксперта, связано с запредельной ставкой по ипотеке. В ближайшее время ЦБ вновь собирается пересмотреть ключевую ставку, поэтому не исключено, что спрос на квартиры вернется, но он все равно не будет таким высоким, как прежде, уверен полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области.
«Доля ипотечных квартир восстановится, однако общее количество сделок, скорее всего, уменьшится. Экономический рост, как и системное повышение зарплат, отсутствуют. Инфляция довольно высокая. Поэтому дела в мебельном сегменте станут хуже. Но не так скачкообразно, как у ТЦ, арендаторы в которых позакрывались из-за политических соображений», — резюмирует Алексей Караваев.
Отмена налоговых льгот и пересмотр кадастровой стоимости земли может стать катастрофой для ТЦ
Помимо снижение покупательского спроса, беспокойство у владельцев ТЦ вызывают переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2022 году, окончание льгот по налогу на имущество, а также переоценка кадастровой стоимости зданий и помещений в 2023 году. После последней ожидаемо вырастут налоги.
«Думаю, что переоценка будет в большую сторону. Остается надеяться, что она вырастет не в 2-3 раза, как это было в прошлый раз, а пропорционально инфляции. Но опять же от какой базы будет повышение? Прошлое владельцы ТЦ оспаривали через суд. Последний практически в 100% случаев вставал на сторону бизнесменов. Нам удалось снизить эту цифру в 2 раза. Если повышение будет от той стоимости, которая была зарегистрирована с учетом судебных решений, то это одна история, а если от изначальной, то нас ждет новая волна судов. Кадастровая стоимость должна была рыночной, а не той, которая хотелось бы бюджету», — говорит директор МЦ «Гулливер».
Эксперт также отметил, что оспорить кадастровую стоимость теперь станет сложнее. В суде для этого, как и прежде, надо заказать экспертизу, но если раньше это можно было сделать у независимых организация, то по новому предписанию только у государства.
«Если оспорить повышение не удастся, и кадастровая стоимость земли вырастет в 2-3 раза, то это будет настоящей катастрофой для собственников ТЦ, учитывая, как я уже отмечал ранее, отмену налоговых льгот и снижение покупательской способности», — говорит Алексей Караваев.
Просмотров: 10976
Автор: Екатерина Турдакина