Эксперты ждут стагнации рынка жилой недвижимости, застройщики — роста продаж.
В Екатеринбурге период активных продаж жилой недвижимости и постоянного роста цены квадратного метра может смениться падением спроса и стагнацией рынка. По мнению аналитиков УПН, а также риэлторов и страховщиков, это связано с общим неудовлетворительным макроэкономическим фоном в стране, ожидаемым повышением ипотечных ставок и высоким уровнем конкуренции на рынке. Застройщики, в свою очередь, не разделяют таких пессимистичных прогнозов и уверены, что на рынке сохранится стабильный спрос на жилье.
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, то, что в последние месяцы рынок жилья был достаточно активным, продиктовано не какими-то фундаментальными изменениями в экономике, а поиском потребителями вариантов сохранения своих средств. На этом фоне люди, у которых была возможность приобрести жилье, сделали это либо завершают сделки по недвижимости в настоящее время.
«Уже по итогам мая и с наступлением летних месяцев этот фактор сойдет на нет. Дополнительных стимулов, которые бы способствовали росту числа сделок на рынке, сегодня не предвидится. Поэтому особого оптимизма на счет того, что в ближайшие несколько месяцев рынок будет развиваться такими же темпами, что и в начале года, нет. Самый вероятный сценарий развития ситуации — стагнация рынка жилой недвижимости»,— говорит Михаил Хорьков.
С тем, что в ближайшее время рынок жилой недвижимости ожидает застой, согласен и заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павел Маслихин. По его словам, об этом свидетельствует нестабильная макроэкономическая и политическая ситуации в стране. Кроме того, уже в середине лета возможен рост ставок по ипотечным кредитам от 0,5 до 1,5%.
«Все больше прослеживается изоляция нашей страны, продвигаемая, в том числе, США. Это приводит к оттоку капитала из России, о чем свидетельствует политика российских банков. Раньше их приоритетной задачей была выдача денежных средств. Сегодня банки стали привлекать денежные средства, делая упор на вклады. Если тенденция ухода денег за рубеж сохранится, то банки почувствуют дефицит средств и начнут повышать ставки по кредитам. Это приведет к снижению покупательского спроса»,— говорит Павел Маслихин.
Прогнозы эксперта о возможном росте ставок по ипотечным кредитам подтверждает и начальник отдела ипотечного страхования СК «Альфа-Страхование» Валерий Куклов. По его словам, определенные сигналы к этому подает «федеральный регулятор», который хоть и не на много, но уже поднял ставки по кредитам. Поэтому, учитывая определенную инерционность рынка, через какой-то промежуток времени и банки поднимут ставки.
«Строительство сегодня идет очень активно, спрос и продажи сохраняются на уровне прошлого года, поэтому с одной стороны никаких предпосылок для стагнации нет. С другой стороны — большинство компаний проводят мероприятия по сокращению издержек. А это значит, что роста зарплат и доходов населения не будет. Процентные ставки вырастут. И все это может привести к падению спроса на ипотечный продукт уже к концу текущего года. Если это произойдет, то в следующем году застройщики снизят темпы строительства — они не будут уверены, что смогут продать свои проекты. Уже сегодня мы видим, что инвестиционных вложений в жилье делается значительно меньше и квартиры в основном покупают для того, чтобы в них жить»,— говорит Валерий Куклов.
Вслед за падением покупательского спроса на жилье, по прогнозам экспертов, последует традиционное снижение стоимости квадратного метра. Этому будет способствовать и высокий уровень конкуренции на рынке, которая постоянно усиливается выводом на рынок большого числа новых проектов. По итогам первого квартала, в Екатеринбурге в стадии строительства 2 млн. 379 тысяч кв. метров, 1626 из которых — эконом-класса и 739 тысяч кв. метров — комфорт-класса.
Объем предложения на вторичном рынке жилья также растет. Так, по данным УПН, за последние два месяца количество выставляемых на продажу квартир выросло на 11%, комнат — на 7,5%.
«Проекты, которые сейчас вышли на рынок, будут поддерживать объем предложения, как минимум, год-полтора. Поэтому мы не исключаем того, что рост цен на жилье остановится, и мы увидим даже какую-то отрицательную корректировку по всем или отдельным сегментам. Инфляционное повышение возможно, но сценариев существенного роста цен мы не рассматриваем»,— говорит Михаил Хорьков.
Замедление темпов роста стоимости жилья заметно уже сегодня. По данным УПН, за последние четыре недели квартиры в центре города подешевели на 1,5%. В остальных районах стоимость квадратного метра незначительно подросла — от 0,2 до 0,8%. Всего с начала года цены на «вторичку» увеличились на 3%, на «первичку» — на 5%. По итогам прошлого года, новостройки, в зависимости от класса и района, выросли в цене в среднем на 20-25%, квартиры в старом жилом фонде — на 3-5%.
По словам Павла Маслихина, постепенный рост цен на «первичку» связан с изменением степени готовности объекта. Например, если позвонить застройщику в январе и сейчас, то цена на один и тот же проект будет разной. Кроме того, на увеличение средней цены квадратного метра влияет и новая тенденция рынка.
«Застройщики, в числе которых «НКС-Девелопмент», «Общество Малышева 73», «Атомстройкомплекс», начинают выставлять объекты на продажу, когда уже сформирована коробка здания — построено 10-15 этажей. Это говорит о том, что у девелоперов устойчивая финансовая ситуация, они не привлекают кредитные средства, поэтому у них нет необходимости раздавать жилье задарма на ранней стадии строительства. «Академический» реализует жилье на ранних стадиях, но они зарабатывают на объеме продаж»,— говорит Павел Маслихин.
Вместе с тем застройщики Екатеринбурга не разделяют пессимистичных прогнозов и уверены, что никакого спада продаж и цен на жилье в ближайшее время не предвидится.
По словам главы Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, на сегодняшний день абсолютно все застройщики Екатеринбурга, за исключением тех, кто строит незаконные многоквартирники на землях ИЖС, фиксируют стабильный денежный поток и спрос на жилье. Никаких предпосылок и признаков стагнации на рынке нет. Об этом свидетельствует отсутствие агрессивных рекламных кампаний и массовых распродаж жилья с десятипроцентными скидками и беспроцентной рассрочкой на пять лет.
«Регистрируем устойчивый спрос. Сама концепция нового жилья интересней, чем проектов на вторичном рынке, поэтому очень многие при выборе жилья обращают внимание на новостройки. Кроме того, приоритет государства направлен на поддержку первичного жилья, в том числе со стороны ипотеки. Сегодня более 50% продаж жилья оформляется в ипотеку. Покупка жилья в новых домах, особенно в отдаленных районах, где интересные концепции и приемлемые цены, доступна многим. Поэтому у нас очень позитивные прогнозы по развитию рынка жилья на ближайшее время»,— рассказал JustMedia коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров.
PS. Сегодня ситуацию на рынке жилой недвижимости можно назвать стабильной. Как и последние три года, наблюдается увеличение продаж. Цены на квартиры растут в пределах уровня инфляции. Потребители активно вступают в ипотеку — около 70% жилья приобретается с привлечением заемных средств.
Однако одновременное влияние множества факторов, среди которых спад и стагнация экономики России, продолжающийся кризис в Европе и Америке, нестабильная политическая ситуация на Украине, могут кардинальным образом изменить ситуацию на рынке. Так, например, в этом году полугосударственные банки начали активно выдавать кредиты на приобретение комнат, что косвенно свидетельствует о снижении доходов населения и невозможности приобретения частью потребителей полноценного жилья. Как ситуация будет развиваться дальше, ни один из экспертов со стопроцентной уверенностью сказать не берется.
Просмотров: 5569
Автор: Екатерина Турдакина