Ухудшения ситуации на рынке специалисты ждут не раньше 2015 года.
Неудовлетворительный макроэкономический фон в стране, постоянные скачки евро и нестабильная политическая ситуация уже дают свои плоды. Ситуация на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга по сравнению с маем текущего года значительно ухудшилась. Активный период продаж, обусловленный желанием населения сохранить свои сбережения, сменился резким снижением спроса. C одной стороны это может привести к падению цен на жилье, с другой — к заморозке ряда объектов и новой волне обманутых дольщиков. Не самая радостная перспектива ждет и другие сегменты недвижимости.
Прогнозы экспертов о том, что ждет рынок недвижимости, читайте в материале JustMedia.
Татьяна Деменок: «Никаких катастроф на рынке жилья до 2015 года не будет»
По словам президента Уральской палаты недвижимости Татьяны Деменок, до августа 2015 года ничего катастрофического ожидать не стоит. Предпосылок для повторения ситуации 2008 года нет. Заморозки объектов ожидать не стоит. У застройщиков имеется значительный финансовый запас, который позволит им сдать в этом году 1 млн. кв. метров, и эти площади будут востребованы. По данным Росреестра, всплеска продажи квартир, который был в мае-начале июня, на рынке нет. Но сегодняшнее затишье не настолько серьезное, чтобы говорить о том, что продажи встали.
Однако если заработная плата населения не будет расти, а процентные ставки по кредитам вырастут хотя бы на 1,5-2 пункта, то уровень совершаемых с привлечение заемных средств покупок значительно сократится. В данный момент 50% сделок на первичке и вторичке совершается с помощью ипотеки.
«Сегодня банки дают более льготные кредиты на покупку жилья на первичном рынке, подталкивая его к развитию. Это, конечно, хорошо для застройщиков и потребителей, но как это в дальнейшем скажется на рынке – вопрос. Смогут ли все застройщики после августа следующего года, с учетом введенных санкций и высокого уровня закредитованности населения выполнить свои обязательства в срок?», — рассказала JustMedia Татьяна Деменок.
Александр Засухин: «Хуже всего придется владельцам офисной недвижимости»
По мнению генерального директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, значительный рост курса валюты, который возможен при эскалации кризиса на Украине и введение новых санкций относительно России, окажет существенное влияние на все сегменты рынка коммерческой и жилой недвижимости.
Первым его традиционно почувствует рынок офисной недвижимости, поскольку основными арендаторами деловых центров являются компании малого и среднего бизнеса, чувствительные к изменениям экономической обстановки. Более устойчивым в этом плане, как показал кризис 2008-2009 года, является рынок торговых центров, поскольку падение курса рубля влияет на него опосредованно через удорожание импортных товаров и сокращение роста розничного товарооборота. Данный процесс, как правило, более длительный и несколько запаздывает относительно рынка B2B.
«Учитывая маркоэкономическую ситуацию на рынке жилой недвижимости, резкий рост курса доллара/евро в первое время может вызвать некоторый рост рублевых цен на квартиры. Однако впоследствии стоимость квадратного метра скорректируется с учетом снижающейся покупательской способности населения, высоким уровнем конкуренции и большим объемом предложения на вторичном рынке», — говорит Александр Засухин.
Олег Китаев: «Строительного бума, как и заморозки объектов, не предвидится»
С тем, что хуже всего с вложившейся ситуации будет себя чувствовать рынок офисной недвижимости согласен и заместитель председателя комитета по бытовому обслуживанию населения Олег Китаев. По его словам, геополитическая ситуация и введенные санкции лишают иностранным компаний возможности развиваться на территории РФ.
Это приведет к снижению арендных ставок и обострению уровня конкуренции в качественном сегменте. Правда, как отмечает эксперт, есть в этой ситуации и плюсы. Владельцы компаний, которые сейчас арендуют офисы в ДЦ класса «С» и «D», смогут позволить себе переехать в объекты с качественными площадями.
«Заявленный к вводу объем площадей нельзя назвать большим. Практика показывает, что за год рынок поглощает в среднем 100 тысяч кв. метров. Строительного бума, как и заморозки объектов, не предвидится. Вывод крупных объектов на рынок Екатеринбурга, за исключение «Демидова» в 2015 году, не заявлен. Большинство новых проектов будет иметь небольшие площади», — рассказал JustMedia Олег Китаев.
Михаил Хорьков: «Ситуация будет только ухудшаться. Скоро упадут цены на жилье»
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, темпы развития рынка жилой недвижимости начали замедляться еще в прошлом году. Если бы не рост числа покупателей, которые в первой половине года приобретали квартиры с целью сохранить свои денежные средства, то спад на рынке жилья наступил бы намного раньше. Сегодняшнее снижение покупательской способности пока не критично для большинства застройщиков, потому что рынок недвижимости инерционный и многие сделки, которые проходят сейчас, готовились еще в мае.
Тенденции, которые сегодня наблюдают эксперты УПН, оптимизма не внушают. По их словам, факторов, позволяющих говорить о том, что объемы строительства и продажи будут расти, нет. Уже сейчас у отдельных застройщиков города есть проблемы с реализацией объектов. И во второй половине года, несмотря на то что традиционно основной объем продаж приходится именно на это время, ситуация только усугубится. Специалисты не исключаю того, что в следующем году ряд объектов в городе могут заморозить.
«Однозначно, что ситуация будут ухудшаться. Последние два года экономика не демонстрировала особо впечатляющих результатов. Сегодня у нас появились серьезные внешние ограничения, которые опосредованно или прямо будут влиять на рынок недвижимости. В ближайшие месяцы мы увидим снижение средних показателей по рынку, хотя по отдельным проектам застройщики уже объявили о скидках. Многие новые проекты, в которых большой объем нереализованных квартир, выходят на рынок по нижней ценовой границе рыночного диапазона, тем самым оттягивая на себя покупателей. Это говорит о том, что конкуренция вновь вышла в ценовую плоскость. По нашим прогнозам, цены на жилье могут измениться в диапазоне от плюс 5% до «—» 10%. Хотя по отдельным проектам корректировка цен может отличаться. В этой ситуации пострадают застройщики низкокачественного и элитного жилья, которые сегодня объективно переоценено», — говорит Михаил Хорьков.
Павел Маслихин: «Уровень инфляции по итогам года будет на уровне 9-10%»
По словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павла Маслихина, массовая истерия, связанная в основном с военными событиями, и изменение курса валют способствовали снижению потребительского спроса и, как следствие этого, уменьшению объемов выпускаемой продукции, например, автомобилей.
«Из-за природных катаклизмов (у нас дожди, в соседних регионах — засуха) в этом году вряд ли стоит надеяться на хороший урожай. Уже сегодня мы видим повышение цен на зерно. Для промышленности в силу мировых событий, связанных с Украиной, это также не самый удачный год. Растут цены на бензин. Поэтому, по моим ощущения, уровень инфляции по итогам года будет выше, чем ожидалось — на уровне 9-10%», — отмечает Павел Маслихин.
По прогнозам эксперта, ситуация на рынке жилья до середины следующего года будут более менее стабильной. У крупных застройщиков есть резерв финансовой устойчивости. Кроме того, в конце года традиционно происходит оживление рынка — осваиваются бюджетные средства и сертификаты. Неплохо будет себя чувствовать складская недвижимость класса «С», спрос на которую не снижается.
Владельцам большинства производственных площадей также не стоит беспокоиться.
«Производственные площади, ориентируемые на внутреннюю экономику, не пострадают, также как и те, которые заточены под госзаказы, потому что у таких предприятий контракты подписаны на 5 лет вперед. Те, кто работают на экспорт или с импортными комплектующими могут пострадать из-за введенных санкций. Заявки на производственную недвижимость есть. Однако многие представленные на рынке помещения не отвечают требованиям арендаторов: у них есть проблемы с энергетикой, санзонами, грузоподъемными механизмами», — отмечает Павел Маслихин.
Рынок офисных площадей близок к перенасыщению. Хотя Екатеринбург все еще не достиг уровня европейских и даже московских показателей, поэтому потребность города в БЦ закрыта на ближайшие пять лет. В связи с этим до конца 2015 года ожидать роста арендных ставок не стоит. В сегменте торговой недвижимости ситуация также будет складываться не самым лучшим образом.
«Крупные торговые сети не будут сворачивать программу расширения своей сетки и закрывать неэффективные магазины. В этом сегменте очень жесткая конкуренция и владельцы сетей не захотят потерять лакомые места. Более мелки торговые организации уже просели: в сегменте одежды на 25-30%, техникой — на 30%. Поэтому возможно, кто-то из предпринимателей уйдет с рынка. В стрит-ритейле ставки уже упали примерно на 30%. Однако думаю, что уже к сентябрю ситуация выровняется, но серьезного повышения ожидать все равно не стоит», — говорит Павел Маслихин.
P.S. Большинство экспертов рынка недвижимости сошли во мнении, что до конца текущего и, скорее всего, даже до середины следующего года, ничего катастрофического ожидать не стоит. Для застройщиков и владельцев недвижимости это, конечно, будет не самым лучшим временем. Зато для тех кто, хочет приобрести жилье или переехать в более качественный офис все будет наоборот, потому что цены на рынке могут значительно снизиться.
Что будет после августа 2015 года, никто из аналитиков спрогнозировать не берется. Но некоторые из них не исключают возможности заморозки ряда строящихся объектов и даже новую волну обманутых дольщиков.
| Риски среднесрочного периода развития рынка жилой недвижимости |
Графическая информация предоставлена Уральской палатой недвижимости.
Просмотров: 12666
Автор: Екатерина Турдакина