Михаил Хорьков: повышение цен на квартиры может привести к сокращению оборотов екатеринбургского рынка жилья

О том, к чему может привести повышение цен квартиры, о дефиците качественных предложений на первичном рынке и об основных тенденция на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга — в интервью JustMedia с начальником аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.

—Михаил Иванович, действительно ли на первичном рынке жилья в Екатеринбурге существует дефицит?

—Да, на сегодняшний день можно говорить об отсутствии достаточного выбора новых квартир по многим районам города. На отдельных локальных территориях, например, в микрорайонах ЖБИ, Химмаш, Кольцово, конкуренция практически отсутствует, и у застройщиков не возникает проблем с реализацией даже после существенного повышения цен.

—С вводом нового жилья изменится ли ситуация с дефицитом новостроек к середине—концу года?

—Ввод жилья почти не влияет на предложение на рынке. Большинство застройщиков реализует свои квартиры еще на стадии строительства. Среди крупных игроков, кто начинает продажи только после сдачи дома в эксплуатацию, можно выделить только «Ренову-СтройГруп» и район Академический. Поэтому для первичного рынка гораздо важнее показатель объем жилья на стадии строительства. В этом направлении пока нет тенденции на увеличение предложения.

—Какова доля продаваемого жилья на стадии строительства?

—Доля жилья, продаваемого на стадии строительства, снизилась до 21%, в то время как в 2007-2008 годах она составляла около 30%. Основной объем квартир реализуется на вторичном рынке.

—С чем это связано?

—Это связано с серьезным инвестиционным провалом в 2009-2010 годах, в связи с чем новые строительные объекты почти не закладывались или были заморожены, что привело к спаду в процессе ввода новых объектов. В течение 2011 года был стабильный рост спроса, и, чтобы его удовлетворить, ввод объектов должен был идти с опережением, но этого не произошло. Поэтому в данный момент выбор предложений по многим параметрам, например, в стадии строительства, ограничен. То есть покупатель хочет купить квартиру в определенном районе города в доме на завершающейся стадии строительства — но таких предложений либо нет, либо застройщик, понимая интерес к своему объекту со стороны покупателей, повышает цену на него, а покупатель не готов платить. Альтернативой такой ситуации становится вторичный рынок.

—Как на сегодняшний день выглядит соотношение квартир разных ценовых сегментов? Что происходит со сроками экспозиции?

—На сегодня 61% строящегося жилья относится к классу эконом, 36% — комфорт и всего 3% — бизнес. По сравнению с концом прошлого года, сроки экспозиции незначительно выросли. Средний срок продажи квартиры — около 3 месяцев. Однокомнатных — около 2,5 месяца, трехкомнатных — около 4-х месяцев.

—На сколько процентов с начала года увеличилась средняя цена квадратного метра? И в каких районах наблюдается наибольшее увеличение стоимости?

—На 6 марта средняя цена предложения одного квадратного метра в Екатеринбурге составила 65 739 рублей. За январь—февраль 2012 года средний уровень цен в городе вырос на 2,7%. Объем предложения — на 7%.

Наибольший рост цен — до 5-6% — отмечался в таких районах, как Уралмаш, Эльмаш, Старая и Новая Сортировка, Вторчермет. Однако повышение цен в данных районах происходило на фоне более существенного роста объема предложения.

—Может ли дальнейшее сокращение предложений в данном сегменте привести к увеличению цен?

—Сокращение предложения способствует росту цен, но если этот рост не подкреплен ростом благосостояния, то он рано или поздно ведет к сокращению оборотов на рынке. Из-за высоких цен число покупателей, готовых выходить на рынок, неизбежно сокращается. Именно сокращение числа сделок, снижение оборотов рынка — главный риск для индустрии. Рынок жилья Екатеринбурга уже несколько раз проходил через такие этапы в своем развитии. И главная причина — недостаточное и неравномерное развитие первичного рынка, хаотичный рост ипотечного кредитования, несоответствующий темпам развития самого рынка жилья.

На мой взгляд, с аналогичными процессами мы можем столкнуться в 2012 году. Текущий рост цен не обеспечен достаточным ростом благосостояния, а рынок жилья очень зависим от объемов и условий кредитования. Кроме этого существуют достаточно серьезные внешние риски, которые формируются на мировых финансовых рынках.

—Какие еще тенденции прослеживаются на рынке жилой недвижимости в 2012 году?

—Роста объема предложений на рынке первичной жилой недвижимости не предвидеться, тогда как на вторичке, наоборот, ожидается увеличение. Существенных оснований для роста спроса и цен на рынке жилой недвижимость  пока нет.