Николай Савин: «Продуманные екатеринбуржцы все продают и сидят с деньгами, наблюдая за тем, что происходит на рынке недвижимости»

В Екатеринбурге в последние два месяца наблюдается падение спроса и продаж во всех сегментах недвижимости. И по прогнозам экспертов, в ближайшее время улучшения ситуации нам ждать не стоит. 

О том, почему не нужно строить бизнес-центры, по какой причине упал спрос на загородные дома и участки, как должен измениться рынок апартаментов, а также о перспективах екатеринбургского рынка недвижимости и крестьянской мудрости, читайте в интервью JustMedia с президентом РС «Центр недвижимости «МАН» Николаем Савиным.

— Николай Григорьевич, по прогнозам ряда экспертов, на рынке недвижимости все будет очень плохо, возможна даже заморозка отдельных объектов. Каковы ваши прогнозы на ближайший год?

— Прогнозы по рынку недвижимости ничем не отличаются, от тех, которые нам дают синоптики. Негативные прогнозы появляются, исходя из событий в политической и экономической жизни страны, а также на основании того, что сейчас происходит со сделками. В июле и авгуcте развитие рынка замедлилось. Цены не растут. Количество сделок, по сравнению с отчетным периодом прошлого года и маем-июнем 2014 года, значительно снизилось. Число звонков, обращений и заявок сократилось.

— Это традиционно для летнего периода или такое снижение только в этом году?

— Для коммерческой недвижимости, больших и дорогих объектов — снижение традиционно. Но есть и другие позиции: земельные участки, загородные коттеджи, инвестиционные проекты, связанные с перспективными земельными наделами. И на них обычно в летний период очень высокий спрос. В этом году тренд изменился. Люди покупают меньше, чем планировалось. Поубавилось инвесторов, особенно в коммерческие сегменты — БЦ, ТЦ, технопарки, складское хозяйство.

Это тревожные звоночки, ставшие ответом, как я уже говорил выше, на нестабильную политическую ситуацию и экономические санкции. Все это создает неблагоприятную обстановку для рынка недвижимости, хотя он очень противоречив в этом вопросе.

— В чем заключается это противоречие?

— Когда рынки начинает трясти, люди тратят свободные деньги — 3-5 млн. рублей — со своих банковских счетов на покупку недвижимости, считая это хорошим средством для сбережения средств. Я называю это крестьянской мудростью потому, что, приобретая однокомнатную хрущевку или улучшенную планировку в новостройке, в долгосрочной перспективе человек всегда выигрывает. И так было последние 25 лет. Цены никогда сильно и надолго не опускались. Поэтому, на мой взгляд, тренд рынка недвижимости позитивный и положительный.

Правда, сегодня ситуация несколько изменилась и помимо обывателей с крестьянской мудростью появились более продуманные люди. Они считают, что надо все продать и сидеть с деньгами, наблюдая за тем, что происходит. На фоне отсутствия длинных денег в банках, роста ипотечных ставок по вновь выдаваемым кредитам, которые теперь дают немногим, а также политики банков по накоплению резервов в связи с возможными рисками невозвратов коммерческих и ипотечных кредитов быть при деньгах очень выгодно. Можно купить что-то дешевое, получить большую скидку или дать деньги в рост под большие проценты.

В валюту вкладывать бесполезно, там не заработаешь, а можешь и потерять. Люди в декабре – январе покупали доллар за 38 рублей, а сейчас он стоит  36 рублей. На панике заработали только банкиры. С недвижимостью в этом плане все более предсказуемо.

— В одном из интервью вы говорили, что у вас есть землеотводы под коммерческую недвижимость, и вы рассматриваете варианты строительства апартаментов. Ваши планы сдвинулись с мертвой точки. И вообще собираетесь ли вступать в какие-то новые проекты, учитывая, существующую ситуацию и высокий уровень отказов в выдаче кредитов?

— С банками у меня как-то не сложилось. Они всегда хотят больше, чем ты можешь дать: необходимо заложить все, что есть. Они не любят кредитовать инвестиционные проекты, в которых они сами не участвуют. Отсюда невыгодные условия по залогу и процентным ставкам. Поэтому я стараюсь избегать этих схем.

По поводу проектов: да они есть. Подход к их реализации такой: не кредитоваться, покупать землю, проектировать и согласовывать только на свои деньги, чтобы в любой момент можно было заморозить проект и никому не быть должным.

Второй акцент - это право собственности на земельный участок. Право аренды— это плохой вариант. 3-5 лет проходят быстро и потом начинают отбирать участок.  Размер его должен быть небольшим — 10-20 соток в ликвидном для того или иного вида недвижимости районе города. Метраж будущего объекта также должен быть небольшим — 3-5-7  тысячи кв. метров. Никакой гигантомании, потому что метры это деньги. 3,5 тысячи метров — это 100 миллионов рублей. 30 тысяч квадратов — уже миллиарды. А это уже совсем другая песня, тем более что у нас не Москва, а Екатеринбург.

— Сегодня в городе в стадии возведения 10 апартаментных комплексов. Нужны ли нам еще подобные проекты и какие районы, на ваш взгляд, подходят для данного формата — центр или периферия?

— Апартаменты — это новый формат для города, который до сих пор не раскачан. Народ его боится, ипотеку не дают, банки стесняются, поэтому девелоперы в основном строят их на свои средства и получаются какие-то суррогатные проекты. В одном доме магазин, офиска,  жилье, и гостиница. Пока у апартаментов нет четкого позиционирования на рынке. Рынок недвижимости достаточно консервативный и любое нововведение  проходит период адаптации, особенно в условиях смутного времени. Это как с женской модой: вчера лодочки носили, а сегодня высокий каблук в моду вошел и к нему еще надо привыкнуть.

— Что же тогда представляют апартаменты в вашем понимании и будет ли этот формат востребован среди горожан?

— Апартаменты  —  актуальный продукт, он будет востребован и продаваем, потому что он дешевый и имеет маленькие площади. Но для этого их надо позиционировать не как коммерческую недвижимость, а как объекты для проживания. Это не гостиница. Что такое гостиница в Екатеринбурге? Это 5 тысяч в сутки и 150 тысяч рублей в месяц, что очень дорого.

Этот формат недвижимости должен интересовать две категории людей: инвесторов и арендаторов. Апартаменты в моем понимании — это 10-этажное одно подъездное здание площадью 3 тысячи кв. метров. В нем примерно 70 отремонтированных и меблированных квартир. Объект может принадлежать одному человеку или 10-и людям — такой небольшой инвестиционный фондик. В ОАЭ и Англии ты можешь владеть, например, апартаментами №12 и за них управляющая компания объекта гарантирует тебе 10% годовых. Захотел продать их, позвонил в управляющую компанию. Там скажут цену и срок, в течение которого апартаменты будут реализованы. 

Второй тип людей, которым нужны апартаменты — горожане, которым негде жить и они арендуют жилье. Рынок аренды в Екатеринбурге стихийный: сегодня с тебя просят 15 тысяч рублей в месяц, завтра 18, а послезавтра — вообще выселяют. В апартаментах будет стабильность: с арендатором заключат договор на 3 года, в котором будет четко прописан размер ежемесячной платы за аренду квартиры и парковочного места. И таких предложений на рынке сегодня нет.

— Как-то вы говорили, что офисники сегодня — неликвид. Изменилась ли эта ситуация и объект какого класса построили бы вы?

— То, что нравится мне и то, что сегодня востребовано на рынке — это два совершенно разных проекта. Мне нравится большие, стеклянные объекты, типа БЦ «Высоцкий» с красивым видом из окна. Но на сегодняшний день потребности в таких проектах в городе нет. На рынке много новых и полупустых объектов. В связи с этим в классе «В» и «А» происходит снижение ставок. Класс «А» хочет 1,5 тысячи рублей за квадратный метр, а сдает за 1 тысячу рублей, чтобы заполнить площади.

— Что же тогда надо строить?

— Рынку Д,Ц класс сегодня не важен. Главное — маленькая нарезка офисов по 10-20 квадратных метров, наличие парковки, размещение объекта в центральном районе города недалеко от остановок общественного транспорта. У такого формата стопроцентная заполняемость и  самая высокая, исходя из того сколько стоит этот офис, арендная ставка. Цена квадратного метра в среднем 60 тысяч рублей, а аренда — 700-1000 рублей.

У меня у самого есть такие площади в двухэтажном здании. На втором этаже — дом быта с офисами по 10-15 квадратных метров. Там  есть фото-студия, ателье, парикмахерская, центр  иностранных языков. Никаких  наворотов: коридор, туалет, лампочка и минимальная парковка, но при этом цена квадрата 900 рублей.

На первом этаже помещение под большой магазин площадью 160 квадратных метров с отдельным входом, высокими потолками и красивыми витринами. И вот такой формат устанешь сдавать в аренду. Арендаторы меняются каждые три месяца. Такие помещения хочешь сдавать за 1200 рублей, а сдаешь за 1000. Стабильных арендаторов на большие площади нет, и они хотят особых условий, скидок, каникул. Мелким арендаторам ты сам можешь диктовать условия.

По моим прогнозам, такая ситуация на рынке сохранится в ближайшие 1-2 года. Прихода крупных иностранных якорей из-за внешней напряженной ситуации ожидать не стоит. Идет отток инвестиций из страны, поэтому до 2017 года деловые центры не надо строить вообще, либо это должны быть объекты с маленькой нарезкой в прилегающих к центру районах. Например, десятиэтажное здание с площадью этажа около 500 квадратных метров. То есть что-то типа «Корин-центра» только с более дешевой арендой — 700-800 рублей за квадратный метр. 

—  Мне в это с трудом верится, но эксперты прогнозируют серьезное падение цен на жилье и другие виды недвижимости. Как, на ваш взгляд, произойдет ли это?

— Последний год цены плавно снижаются на все, но происходит это в таком виде: например, квартира стоит 3,7 млн. рублей. Приходит человек и говорит: «Хочу за три». И ему продают за 3,3 млн. рублей. И так во всех сегментах недвижимости. Резкого падения — на 30-50% — не будет. Даже если на рынке появятся такие предложения, то они будут в супер перекредитованном объекте. Нормальный человек сам не купит там квартиру, потому что ему не захочется становиться новым обманутым дольщиком.

Логика простая: если дешево, значит есть какой-то подвох, потому что есть такое понятие, как себестоимость проекта. Например, я продают дом за 10 млн. рублей, готов уступить до девяти. Но приходят люди и просят отдать за 7 млн. рублей. Но как я могу отдать им за эти деньги, когда у меня входная цена с коробкой и с сетями 8 млн. рублей. Поэтому мне проще не продавать, а подождать.

— Что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости?

— Рынок домов стоит, кроме определенных направлений, например, Чусовскоко тракта. Люди при деньгах  стремятся покупать дома именно в этом районе. Несмотря на то, что цены там просто фантастические  — 500-600 тысяч за сотку. В некоторых поселках, не буду говорить название, за право на аренду под строительство жилого дома за сотку земли простят  800 тысяч рублей.20 соток земли— 16 миллионов рублей. 45-50 тысяч квадратный метр «коробки». Площадь дома 300-400 кв. метров. И получается, что средний чек дома с землей 30-40 млн. рублей. Пачками такие объекты не берут, но сделки есть, причем не зависимо от того, есть ли кризис на рынке или нет.

— А что происходит на рынке эконом-класса?

— Этот рынок уязвим и поэтому менее стабилен. Его потребители в основном завязаны на ипотеке и продаже своей квартиры. Квартира не продалась за те деньги, на которые рассчитывал человек и купить дом он не сможет. Спрос на коттеджи есть, но как бы это помягче сказать (смеется), очень вялый. Выросли ставки по ипотеке. Раньше были 11% годовых, сегодня — 14-16%. Еще недавно ее давали каждому 2-3-му, сейчас — в лучшем случае каждому пятому. Был случай, когда потребителю отказали в пяти банках. Потом «Сбер» дал ему деньги, но не 5, а 3,5 млн. рублей, то есть, как говориться, Штирлиц чудом зацепился за сук.

— Вы говорите, что пользуется спросом в основном Чусовской тракт, а как же остальные направления, например, Горнощитский Луч?

— Он только начал развиваться. Там нет транспорта и дорог.

— То есть в отдаленной перспективе, он будет популярен?

— Будет футбол  - будут дороги. ЕКАД к 2018, скорее всего, достоят. После чего сельхозка, прилегающая к этому району, подорожает в 2-3 раза. То есть сейчас сотка земли стоит 30 тысяч рублей, а потом будет 100. Но, кроме дорог, там должна быть энергетика, канализование и соцкультобъекты: школы, садики, магазины, фитнес-центры. Если в 100 км от Москвы это есть, то у нас за ЕКАДом жизни нет. Природа, комары, свежий воздух и речка, а все остальное — не везде. Есть надежда, что к 2018 году ситуация изменится.

— Вы говорите, что спрос на дома упал. Что же тогда происходит с самым популярным среди потребителей продуктом — землей без подряда с сетями под ИЖС?

— Этот товар актуален. Хотя, конечно, у девелоперов и инвесторов,были более грандиозные планы. Они хотели продавать по 10 участков в месяц, а продают по 3-4. Средний формат — 10-12 соток со стандартными сетями: электричество, газ дороги.  Средний ценник, в зависимости от месторасположения, от 70 до 110 тысяч рублей за сотку.

Среди покупателей до сих пор есть люди, которые покупают сельхозугодья без сетей в чистом поле. Соседей  и коммуникаций нет, и когда они появятся, непонятно, зато дешево — всего 300 тысяч рублей за 20 соток.

Хотя есть люди, в основном пенсионного возраста, которые осознанно приобретают 50-100 гектаров сельхозугодий задешево где-нибудь под Полевским. Цена вопроса — 4 млн. рублей. На этих территориях они могут развивать свой бизнес: сажать картошку, разводить баранов, кроликов, фазанов. В условиях санкций это тема становится очень актуальной. Но люди делают это не в связи с санкциями, а потому что считают, что Екатеринбургу интересен рынок экологически чистых продуктов.

Я разговаривал сегодня с фермером. У него такой участок с домом есть под Курганом. Причем стоит он там еще дешевле, чем у нас: 1 млн. рублей за 30 соток земли. Единственная проблема — отсутствие кадров.

— Собираетесь ли вы реализовать новые коттеджные проекты или пока остановитесь?

— У меня есть еще несколько домов и незастроенных участков в «Золотом карпе». Надо закончить благоустройство территории и спортплощадку, включить газ и решить вопрос с охраной. Также планирую реализовать вторую очередь в поселке «Белые росы», где более ста незастроенных участков, пока еще без сетей. Поэтому покупать что-то новое для загородки, не хочу, хотя предложений масса. Если что-то интересное предложат в обмен на мои офисы, магазины, земельные участки или квартиры, то возможно, тогда я и соглашусь.

— Вкусы потребителей меняются. Будет ли вторая очередь в поселке «Белые росы» похожа на первую, или это будет кардинально другой проект?

— Будет похожа. Правда, там будет более мелкая нарезка. Не по 12-15 соток, а по 8-11. Также будет решаться вопрос с нежилыми объектами. Построен КПП. Сейчас покупаю детскую площадку, под которую выделен участок площадью 20 соток. Рабочие достраивают  часовню  Александра Невского. Планируется строительство магазина площадью 100 квадратных метров. Есть дольщик, который хочет открыть на территории поселка кафе с прудиком и рыбками, а также организовать пляж с лодками.

— То есть, судя по вашим планам, на рынке все не так плохо и нас ждет светлое будущее?

—  Я оптимист и я считаю, что не надо жить одним днем. Даже, если сегодня будет тяжело, то завтра будет легче. Всегда есть с чем сравнить. Можно съездить в Таиланд и посмотреть, как там люди живут. Если смотреть соседние регионы,  то у нас ситуация лучше, чем в Кургане или Челябинске. Просто мы привыкли к хорошей жизни. Думаю, что все будет хорошо, жилая недвижимость была нужна во все времена. Рынку есть куда расширяться, появятся форматы еще более экономного жилья.

— Еще более экономного?

— Квартиры-студии 20-25 квадратных метров. Такие предложения на рынке есть уже сегодня, например, в ЖК «Светлый». В нем по 10 квартир на этаже. Цена за квадратный метр очень демократичная — 47-48 тысяч рублей, поэтому стоимость такой квартирульки — 1,1-1,2 млн. рублей.