Илдар Губаев: «В Екатеринбурге уже есть аутлет — «Таганский ряд»

До 2020 года в Екатеринбурге планируется построить 22 торговых центра. Большинство из них хотят возвести в отдаленных районах города. Среди основных тенденций развития ТЦ в городе эксперты называют увеличение развлекательной составляющей (дельфинарий, кинозалы, театры, океанариум), улучшение качества и дизайна объектов, а также появление в городе новых форматов: аутлет-центров, ритейл-парков, крытых тематических парков развлечений с кинозалами.

О ликвидности развлекательной составляющей в торговом центре, о том, в каких районах их не хватает, как повысить трафик в ТЦ и о перспективах новых торговых форматов в городе читайте в интервью JustMedia с застройщиком жилого комплекса «Адмиральский» Илдаром Губаевым

—Илдар Самигуллович, по мнению ряда экспертов, рынок Екатеринбурга перенасыщен торговыми центрами. Из-за этого городские ТЦ нередко становятся районными («Фан-Фан», «Радуга-Парк», «Парк-Хаус» и так далее) и начинают оттягивать целевую аудиторию у небольших ТЦ площадью до 20 тысяч кв. метров. Действительно ли это так, и почему это происходит?

—Торговый центр «Фан-Фан» действительно районный. Тогда как «Радуга Парк» может претендовать на звание мега-проекта. Просто он еще «не задышал» в полную силу. «Форум» открыл хорошие магазины, в том числе «Декатлон» и детский магазин «Бубль Гум», добавил развлекательную зону Happylon. Скоро откроется парк развлечений на открытом воздухе с водоемом, прогулочными и велосипедными дорожками. Поэтому в течение двух лет этот объект займет на рынке хорошее место. Срок окупаемости подобных проектов — от 7 до 15 лет. Вообще, проекты такого уровня — серьезная имиджевая составляющая любого девелопера. Они могут работать и как бизнес-проект, и как залоговый инструмент при любой кредитной линии под новый девелоперский проект.

В целом я не могу сказать, что сегодня в городе достаточно торговых центров. Их количество увеличивается пропорционально вводу жилья. А в городе уже восемь лет подряд в год сдается 1 млн. кв. метров, появляются новые микрорайоны. «Форум» начинает строительство Солнечного. «Атомстройкомплекс» и «ЛСР» ежегодно сдают по 150-200 тысяч кв. метров, в том числе начали застраивать зону Верхней Пышмы. В Академическом ежегодно строят 100-200 тысяч кв. метров, и там уже давно пора сделать торговый центр уровня «Парк Хауса». Почему жители этого микрорайона, чтобы сходить в кинотеатр, должны ехать в центр? «Ренова» за счет бюджетных средств города и области получает детские сады и школы, активно зарабатывает на продаже жилья, а место для отдыха жителям микрорайона не строит.

—Они же планируют построить в микрорайоне торговый центр до 2017 года

—Ну, так планируют. Академический строится уже пять лет. А вы говорите, что рынок перенасыщен. Торговых центров не хватает. Екатеринбург остается центром притяжения. К нам приезжают учиться, работать. Например, закрылся завод в Краснотурьинске, и что жителям этого города делать, где искать работу? Конечно, в Екатеринбурге.

—В Железнодорожном районе Екатеринбурга нет ни одного торгового центра, в Орджоникидзевском их всего два. Почему для застройщиков эти районы не привлекательны?

—Торговый центр должен строиться там, где есть определенная концентрация населения. К примеру, что такое Уралмаш? Это серия 141 и 137 домов (девятиэтажные панельные дома — прим. ред.), которые были построены еще при социализме. Половина населения микрорайона работает на «Уралмашзаводе», поэтому у нее достаточно низкий доход. Деловой активности в этом районе нет. Это такой полуспальный, полуспящий район. Он немного оживляется за счет строительства новых объектов «Атомстройкомплексом» и еще за счет открытия метро. Поэтому думаю, что придет время, когда микрорайону потребуется торговый центр площадью 30-50 тысяч кв. метров.

—И когда придет это время?

—Года через два-три.

—Какой, на ваш взгляд, оптимальный размер торгового центра и что в нем должно быть?

—Что вы понимаете под ТЦ — «Сити-центр» на Ленина? Это, я считаю, утопия. Что касается современного объекта, то у него, прежде всего, должна быть хорошая парковка на 10-15 тысяч кв. метров. Площадь самого ТЦ, если он районного уровня, должна быть 60 тысяч кв. метров, 20 из которых — развлекательная часть. Такой объект обойдется инвестору минимум в 60-65 млн. долларов. Если ТЦ городского уровня, то площадь должна быть более 100 тысяч кв. метров.

Но прежде чем реализовывать проект, необходимо найти подходящую площадку, а с этим могут возникнуть проблемы. Потому что те, кто уже построили ТЦ в центральной части города, испытывают определенные сложности с парковкой, с развлекательной зоной. Например, у нас в городе только два хороших оператора боулинга.

Кроме того, развлекательная зона не дает должного дохода девелоперу. Так, аренда одного квадратного метра зоны развлечений составляет 300-400 рублей, а у бутиков — от 800 до 4 тысяч рублей. Вот и посчитайте, что выгодно для торгового центра. Но без развлекательной зоны тоже нельзя.

Зоны развлечения под открытым небом — это вообще отдельная история. Во-первых, мы не умеем строить такие объекты. Во-вторых, у нас зима длится семь месяцев в году, поэтому они смогут нормально работать только с мая по сентябрь. А проект должен окупаться. Значит, чтобы развлекательные центры работали круглогодично, они должны быть крытыми. Но в нашем городе нет площадок для возведения таких объектов. Поэтому их необходимо строить за городом или на месте какого-нибудь завода.

—С чем связан низкий уровень окупаемости развлекательной зоны?

—С низкой покупательной способностью населения. Например, с июня по сентябрь в боулинге традиционно падает посещаемость.

—Если развлекательная зона работает фактически на грани рентабельности, то почему московские эксперты говорят о новой тенденции на рынке торговых центров — увеличении этой составляющей в объекте с 20 до 40%?

—Из-за дорогих банковских кредитов предприниматели стараются окупить торговые центры в течение семи лет, чтобы зарабатывать хотя бы 15% годовых. Поэтому в нашем случае оптимальное соотношение торговой и развлекательной части — 80% на 20%. За рубежом ставки по кредитам — от 2 до 7%, поэтому они могут запускать проекты со сроком окупаемости до 20 лет и долей развлечений в объекте до 40%.

—В начале года вы запустили широкомасштабную рекламу. Добавило ли вам это трафика? И что в целом может увеличить посещаемость ТЦ?

—Результатом грамотной рекламной кампании стало увеличение посещаемости на 15-20%. Вообще, хороший прирост дают всевозможные акции, подарки ко дню рождения, Новому году, организация праздников в детской зоне по выходным. Семь лет назад мы отдали третий этаж под детские товары, понимая, что даже в кризис родители будут покупать одежду и игрушки для своих детей. А это значит, что посещаемость торгового центра не будет снижаться. Аналогом детской зоны можно назвать большой «якорник» бытовой техники, уровня «Эльдорадо». Он также востребован, независимо от экономической ситуации.

Еще одной составляющей трафика является фаст-фуд и хороший ритейлер. Немалый трафик дают зона развлечений и фитнес-клуб. Например, в «Фан-Фане» за два года 1200 екатеринбуржцев стали членами фитнес-центра.

Ну, а если растет посещаемость торгового центра, значит, увеличивается и арендная ставка для арендаторов. Но для этого необходима хорошая управляющая компания ТЦ.

—Некоторые крупные проекты в отдаленных районах имеют низкий покупательский трафик, например, ТРЦ «КомсоМолл», и потому, по мнению ряда экспертов, работают практически на грани рентабельности. Какие, на ваш взгляд, ошибки допустили девелоперы при разработке данных объектов? Может ли их что-то спасти?

—ТРЦ «КомсоМолл» — современный объект, но расположен не на том месте. Поэтому срок его окупаемости может затянуться на 20-25 лет. Возможно, этот объект вообще окажется нерентабельным. Центры, расположенные в отдаленных районах, должны стоять рядом с какими-то «якорями». Например, рядом с «МЕГОЙ» расположены «МЕТРО», EURONICS, несколько автосалонов. «КомсоМоллу» также надо было строиться рядом с «МЕТРО».

Кроме того, этому ТРЦ не хватает грамотной развязки и рекламы.

—В Екатеринбурге планируют построить аутлет. Сможет ли выжить такой формат торговли в городе?

—Я не понимаю, что такое аутлет в Екатеринбурге. У нас уже есть один — «Таганский ряд». Там все по-китайски и дешево.

—Планируется, что это будут аутлеты европейского образца.

—Надо понимать, какие там будут бренды, где он будет расположен, и тогда можно говорить об успешности проекта.

—Можете назвать основные тенденции развития рынка торговых центров?

—Думаю, что прирост торговых центров останется на том же уровне. Если говорить про зональность, то объекты должны появиться в Академическом, на Уралмаше и по направлению в Верхнюю Пышму.