Об основных тенденциях рынка офисной недвижимости.
Интерес екатеринбургских застройщиков к строительству деловых центров постепенно восстанавливается. Так, по словам заместителя председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Олега Китаева, до 2020 года в столице Урала планируется построить 26 деловых центров. Однако из-за провального 2009 года, когда практически не было заложено ни одного объекта, в следующем году в городе может возникнуть дефицит офисных площадей и как следствие этого — рост цен на квадратные метры. Об основных тенденциях рынка офисной недвижимости, повышении арендных ставок и недостатках во вновь введенных деловых центрах читайте в материале JustMedia.
Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга замедлится в развитии
В Екатеринбурге на сегодняшний день 75 деловых центров общей площадью около 1016,9 тыс. кв. метров. По прогнозам горадминистрации, объем офисной недвижимости должен увеличиться до 1,65 млн. кв. метров, а количество современных бизнес-центров составит 91 объект.
Вместе с тем, по мнению директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, в ближайшие два-три года следует ожидать замедления темпов развития рынка офисных центров. Связано это с тем, что в настоящее время вводятся объекты, начатые преимущественно до 2008 года. В кризисные же годы новые проекты практически не появлялись. Так, по данным УПН, если в течение 2012 года в эксплуатацию будет введено 135 тысяч кв. метров офисных площадей, то на 2013 года запланирован ввод только 50-60 тысяч кв. метров.
«Учитывая средний срок реализации проектов офисных центров три-пять лет, логично предположить, что падение ввода новых офисных площадей ожидается в 2013-2014 годах. По мнению ряда аналитиков, такая ситуация даже может вызвать дефицит предложения офисных площадей в этот период»,— говорит Александр Засухин.
Однако он отметил, что для создания дефицита необходимым условием является появление новых компаний, арендующих офисные площади, и расширение площадей существующих арендаторов, что возможно достичь только при стабильной экономической ситуации в России. Также о замедлении темпов развития рынка говорит и длительный срок заполнения новых объектов арендаторами.
Арендные ставки выросли, и будут расти еще
В течение 2011-го и первой половины 2012 года арендные ставки на качественные офисные площади имели положительную динамику, что вызвано, с одной стороны, повышением коммунальных тарифов, а, с другой — восстановлением рынка. Вместе с этим рост ставок сдерживается обостряющейся конкуренцией и постояным увеличением количества офисных площадей на рынке Екатеринбурга. Таким образом, в целом можно отметить тенденцию повышения арендных ставок на рынке, однако достичь параметров докризисного уровня, по словам Александра Засухина, удастся не раньше 2014 года.
«Если экономическая ситуация будет стабильной, то имеющиеся деловые центры заполнятся, а новых площадей будет не так много, вследствие чего рынок может испытать дефицит площадей. А в связи с эти арендные ставки могут вырасти. В ближайшие 12 месяцев, то есть к IV кварталу 2013 года, по нашим прогнозам, рост составит от 15 до 20%, относительно сентября текущего года. До конца 2012 года — не более 5-7%»,— рассказал JustMediaаналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев.
На конец сентября средняя стоимость квадратного метра, по данным УПН, в классе «А» составляет 1400-1600 рублей, в «В+» — 1180 рублей, в «В» — 1040 рублей (за последний квартал стоимость кв. метра выросла на 8%) и в «С» — 690 рублей.
Пустующих площадей в деловых центрах почти не будет
В столице Урала наибольшее количество бизнес-центров современного уровня сосредоточено в центральных районах. Так, в Ленинском их 29% (22 объекта), в Кировском — 23% (17 объектов), в Октябрьском — 21% (16 объектов) и в Верх-Исетском —16% (12 объектов). На территории окраинных районов — Железнодорожного, Чкаловского и Орджоникидзевского — располагаются от двух до четырех бизнес-центров (3-5%) в каждом.
По словам Александра Засухина, освоение более привлекательных с точки зрения бизнеса районов говорит, что рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге находится в стадии формирования. В то же время, следует отметить, что в центре города количество свободных площадок ограничено, а земля постепенно дорожает. В связи с чем, эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест размещения офисных центров.Вцелом, в уральской столице сегодня нет дефицита предложения, напротив доля вакантных площадей к августу 2012 года составила примерно 10-20%
«На конец сентября в деловых центрах класса «А» пустует 2,5% площадей. В «B+» этот показатель составляет 9%. И в классе «В» — 18%. Столь значительное количество пустующих площадей в данном классе связано с вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов»,— рассказал JustMedia аналитик риэлтерского центра УПН Константин Октаев.
В течение нескольких лет доля свободных помещений постепенно снизится и, по прогнозам специалистов, к 2014 году может достичь докризисного уровня — 5-7%.
Екатеринбургу не хватает офисов класса «B+»
На сегодняшний день в столице Урала, по мнению специалистов, не хватает офисных площадей класса «В+». Но, несмотря на это, застройщики не планируют увеличивать их количество.
«Из 26-ти деловых центров, которые планируется построить до 2020 года класса «В». На сегодняшний день девелоперы подали заявки на строительство восьми объектов класса «А», 15 — «В» и только 4 — «В+». На офисы класса «С» заявок вообще нет»,— рассказал JustMedia Олег Китаев.
По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес» в Екатеринбурге на сегодняшний день преобладают бизнес-центры класса «В» — 64%. Кроме того, большинство строящихся и вводимых в эксплуатацию объектов также относятся к данному классу, что свидетельствует о дальнейшем усилении конкуренции в данном сегменте рынка офисной недвижимости. Доля офисных центров класса «А» составляет — 12%, класса «В+» — 9%, класса «С» — 15%.
Усиление конкуренции заставляет «офисники» меняться
Среди основных тенденций рынке деловой недвижимости, по словам директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, является усиление концептуализации офисных центров на фоне дальнейшего обострения конкурентной обстановки и перехода рынка в качественный период развития. Постепенное восстановление спроса на качественные офисные центры — класса «А» и «В», в том числе, и на большие площади в данных объектах.
«Расширение комплекса услуг становится одним из ключевых факторов их конкурентоспособности. Просматривается тенденция создания офисных центров для диверсификации рисков и повышения доходности на базе многофункциональных комплексов. Примером таких центров является: «Высоцкий», «Манхэттен», «Европа», «Азия»,— говорит Александр Засухин.
Еще одной из тенденций становится увеличения количества объектов долевой собственности из-за недостатка инвестиций, и как следствие этого расслоение арендных ставок, даже в рамках одного объекта. Также необходимо отметить, что последние годы наблюдается тенденция увеличения сроков заполнения новых объектов офисной недвижимости, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и, как следствие, сокращением числа основных арендаторов — фирм малого бизнеса, вводом значительного количества офисных площадей на рынок
«Увеличение сроков заполнения новых объектов главным образом связано с их недостаточной концептуальной проработкой. Практически все новые офисные центры имеют ошибки и недоработки в концепции, в числе которых отсутствие учета существующих рыночных потребностей арендаторов, неправильная планировка офисных и общественных зон, недостаточное количество парковочных мест, узость спектра дополнительных услуг для арендаторов, недостатки управления объектами»,— отмечает Александр Засухин.
По прогнозам специалистов, при сохранении благоприятной экономической ситуации в стране и регионе рынок офисных центров Екатеринбурга продолжит дальнейшее постепенное восстановление после кризиса. Таким образом, во второй половине 2012 года арендные ставки сохранят свою стабильность и повысятся незначительно, доля вакантных площадей останется примерно на уровне середины года. Учитывая, что рынок офисных центров перешел от экстенсивного периода своего развития к качественному, в зоне риска окажутся устаревшие офисные центры класса «С».
Просмотров: 8879
Автор: Екатерина Турдакина
