Прогнозы застройщиков и аналитиков.
В Екатеринбурге 2022-й станет годом комплексного развития территорий, охлаждения спроса на рынке новостроек и стабилизации цен. Сохранится тренд на увеличение этажности объектов и уменьшения площади квартир. В связи с пандемией и локдауном продолжат меняться требования покупателей к жилью. Фокус внимания будет смещаться в сторону mixed-use концепции. Произойдет переоценка проектов в плоскости качества.
Прогнозы застройщиков и аналитиков о том, что будет с рынком жилья в следующем году в материале JustMedia.ru.
Стоимость жилья в Екатеринбурге за два года выросла на 50% и выше
В Екатеринбурге за два года цены на жилье в новостройках, по данным Уральской палаты недвижимости, выросли на 37%. Отдельные проекты подорожали на 50% и выше. Вторичка выросла в цене на 26%. За первые три квартала текущего года квартиры на первичном стали дороже на 20%, в объектах старого жилого фонда — на 16%. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляет сегодня около 93 тысяч рублей, на первичке —106 тысяч рублей.
«Цены на квартиры в новостройках сначала года выросли на 20-25%. То, что в прошлом году стоило 60 тысяч за кв. метр, в этом — 80 тысяч рублей. Средняя цена «квадрата» в объектах комфорт-класса — 100 тысяч рублей. Ценой в 200 тысяч рублей за кв. метр, как это было год назад, сегодня никого не удивить. На рынке есть предложения, где квадратный метр стоит 250 тысяч рублей», — говорит руководитель подразделения управления продажами компании «Брусника» Максим Молодцов.
По словам управляющего директора «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирины Зыряновой, несмотря на рост цен, спрос есть в каждом сегменте, в том числе в загородке. Главное – правильно определенная стоимость объекта. Например, на Широкой речке выставили коттедж стоимостью 25 млн рублей, очередь выстроилась.
«Люди берут и хрущевки, и новостройки. При том, что в последних стоимость квадратного метра, например, в однокомнатных квартирах 97-110 тысяч рублей. По мне дорого, но люди покупают. Создалось впечатление, что, несмотря на пандемию, доходы у людей как будто выросли. Активным продажам способствовала льготная ипотека. И, несмотря на то, что ЦБ поднял ставку по другим ипотечным продуктам и, вероятнее, поднимет еще, условия сегодня по ним комфортные», — отмечает Ирина Зырянова.
Цены на стройматериалы за год выросли по отдельным позициям до 100%
Основной причиной резкого роста цен на жилую недвижимость, по мнению экспертов, стали увеличение стоимости строительно-монтажных работ и стройматериалов. Так, по данным отдела по борьбе с картелями Свердловского УФАС России, с начала года цены на различные группы стройматериалов выросли от 5 до 55%. Больше всего — на 45-55% — подорожала металлопродукция и пиломатериалы, цена на которые выросла на 20-50%.
По словам самих девелоперов, увеличилась также стоимость инженерных систем и отделочных материалов. По отдельным позиция рост составил 100%. Производители объяснили повышение увеличением себестоимости продукции из-за роста цен на сырье, электроэнергию, газ, воду, ГСМ.
Еще одной причиной резкого роста цен на стройматериалы, по словам генерального директора «УГМК-Застройщик» Евгения Мордовина, стало увеличение спроса на последние из-за быстрых темпов строительства нового жилья. Производители материалов не смогли справиться с таким запросом со стороны застройщиков. Одним не хватало сырья, другим — производственных мощностей. В следующем году производители преодолеют эти проблемы, дефицит на внутреннем рынке стройматериалов начнет спадать, а вслед за ним скорректируются цены. К показателям 2019 года рынок стройматериалов, конечно, не вернется, считает эксперт, однако ожидать продолжения ускоренного увеличения стоимости стройматериалов, как это было в 2021 году, не стоит.
«Я думаю, что рост цен на стройматериалы и квадратные метры в 2022 году сохранится, потому что баланс между спросом и предложением на стройматериалы и стоимостью на ходовые ресурсы пока нет. В течение полугода и года будем его искать, соответственно цены будет лихорадить. В такой ситуации все будут повышать стоимость квартир и уменьшать их площадь», — отмечает генеральный директор PRINZIP Геннадий Черных.
Вторая причина серьезного увеличения стоимости квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга стала льготная ипотека, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры в первой половине 2021 года.
Еще три фактора, которые способствовали резкому спросу на жилье и росту цен, назвал вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль. По словам эксперта, это двукратная девальвация, которая произошла в конце 2014-го начале 2015-го годов и в 2020 году, снижение депозитных ставок в течение 2020 и части 2021 годов и переход на эскроу-счета.
«Определить, какой из факторов, какого размера внес вклад в рост цен и спроса довольно трудно. Но, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, наибольшее влияние оказали девальвация и снижение депозитных ставок. Переход на экроу-счета привел к увеличению затрат на строительство», — отмечает Андрей Бриль.
Стоит отметить, что по данным единой информационной системы жилищного строительства, на 26 декабря 2021 года из 283 жилых комплексов 252 возводятся с использованием эскроу-счетов.
В 2022 году ситуация с ценами и спросом на рынке жилья стабилизируется
В следующем году большинство представителей строительного сообщества ожидает, что ситуация на рынке жилой недвижимости стабилизируется. Спрос будет не таким ажиотажным. Число сделок, по сравнению с 2021 годом, снизится. Предпосылок для дальнейшего опережающего роста цен, как это было последние два года, нет.
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в следующем году нам не удастся повторить результат 2021 года. Спрос будет стабильным, но не таким высоким, как в этом году. Возможно снижение числа сделок по итогу 2022 года на 10-15%. Цены продолжат повышаться, но уже не так быстро как в 2021. Ожидается, что вторичный рынок, где сегодня серьезный дефицит лотов (меньше предложений было лишь 15 лет назад), начнет насыщаться предложениями.
«Полагаем, в 2022-м рынок жилья несколько охладится. Рост себестоимости и, соответственно, конечных цен жилья продолжится, однако он не будет столь же стремительным, как в уходящем году. Спрос на жилье в Екатеринбурге останется стабильным», — отмечает Максим Молодцов.
Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал» Владимир Крицкий согласен с мнением коллег по цеху, отмечая, что в 2022 году квартиры станет продавать сложнее. По мнению эксперта, наибольшим спросом будут пользоваться объекты небольших площадей, которые будут приобретаться преимущественно в ипотеку.
«Возможности у покупателей приобрести жилье в новостройке в связи с повышением ипотечной ставки стало меньше. Это привело к медленному перетеканию заемщиков на вторичный рынок. Ранее число тех, кто покупал вторичку, не уменьшалось. Строителям надо быть готовыми к тому, что 2022 году объем продаж у них уменьшится», — отмечает заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.
Несмотря на некоторое снижение спроса на жилье, ожидать падения цен на этот продукт, по словам генерального директора «УГМК-Застройщик» Евгения Мордовина, не стоит. Снижать цены на квартиры застройщикам не позволят достаточно дорогое проектное финансирование и сохраняющаяся высокая стоимость строительных материалов.
«Цены останутся на уровне нынешнего года, либо подрастут в пределах инфляции: до 5-10% по итогам 2022 года. В целом же, в 2022 году рынок новостроек ждет охлаждение спроса и стабилизация цен. Предпосылок для резкого роста спроса уже нет, так как ипотека дорожает», — отмечает Евгений Мордовин.
С тем, что оснований для снижения цен на жилье нет, согласен и заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» Павел Петриченко.
«Цены не упадут, а, напротив, продолжат рост. При этом рост ключевой ставки повлияет, прежде всего, на вторичный рынок жилья. На рынке новостроек нет достаточного объема качественного предложения, ряд позиций просто дефицитен. В этом сегменте мы не видим снижения числа ипотечных сделок. По нашим прогнозам, в 2022 году будет только рост. Связано это с тем, что весь спектр льготных ипотечных программ продолжает действовать, а потребность в улучшении жилищных условий у населения велика. Так, например, сохраняется программа субсидирования процентной ставки от застройщика (в Академическом – это от 1%, прим. ред.), семейная ипотека от 4,7% и другие. Основной портрет покупателя в нашем сегменте — это семьи с детьми», — говорит Павел Петриченко.
Эксперт также отметил, что ключевая ставка будет отчасти сдерживать рост себестоимости стройматериалов. Однако индексы мировой инфляции говорят о том, что это, вероятнее всего, не очень поможет. В силу этого возможно, что течение 2022 года будут качели: снижение-поднятие ключевой ставки, за счет этого банки смогут заработать дополнительную маржу.
Появления на рынке микроапартаментов и увеличения площадей квартир ждать не стоит
Постепенное снижение доходов населения страны последние десять лет и возросшие цены на жилье привели к тому, что основной потребительский спрос сегодня приходится на квартиры стоимостью до 5 млн рублей. Доля последних в общей структуре предложения, по данным bnMAP.pro, составляет 74%. В связи с этим девелоперы стали закладывать в своих жилых комплексах больший объем студий и однокомнатных квартир.
Так, по словам Михаила Хорькова, доля последних выросла с 43% до 55%. Средняя площадь строящихся квартир — 52 кв. метра. В 2021 году на квартиры до 45 кв. метров пришлось 54% сделок. Средний бюджет сделок в 2021 году — 4,4 млн рублей. Доля сделок с ипотекой по итогу 11 месяцев текущего года составляет 66%. В июне этот показатель доходил до отметки 75%. Средний срок кредита — 19 лет и 2 месяца. Средняя цена кв. метра квартир, проданных в течение года — 92 тысяч рублей. За 10 месяцев 2021 года по ДДУ было продано жилья на 86 млрд рублей.
«Несмотря на то, что доля студий стремительно выросла, качество многих проектов площадью от 25 кв. метров неплохое. Много студий, где два окна. Конечно, есть комплексы, к которым есть вопросы с точки зрения их будущего, но их единицы. В целом сегменту студий есть куда падать, но пока рынок по этому пути не идет», — отмечает аналитик.
Тренд на увеличение доли небольших квартир, считает Евгений Мордовин, сохранится в 2022 году. Этому будет способствовать изменения условий льготной ипотеки в части снижение максимальной суммы кредита до 3 млн рублей и увеличение процентной ставки по другим ипотечным программам.
«Основной потребительский спрос приходится на студии площадью 20+ и «однушки» площадью около или чуть больше 30 кв. метров. В наших объектах, находящихся в стадии стройки, таких предложений в общем объеме больше половины. Увеличения доли этих сегментов в 2022 году не ожидаем. Как она изменится при закладывании новых объектов, прогнозировать сложно. Предпосылок для резкого увеличения площадей квартир также как и появления у нас, как в Москве, микроапартаментов площадью до 10 кв. метров, не вижу», — отмечает Владимир Крицкий.
С тем, что в новостройках Екатеринбурга не стоить ожидать появления апартаментов площадью 9-12 кв. метров, уверен и Геннадий Черных. Связано этот с тем, что в рынок нашего города принципиально отличается от московского. В столице Урала апартаменты не пользуются спросом, и портрет покупателя у нас совсем другой.
«Формат «переночевать, да на работу» приживается в микрорайонах, приближенных к транспортным узлам, станциям метро. Если кто-то из застройщиков пойдет на такую мелкую нарезку, то это значит, что такими они видят своего покупателя. Мы резать площади точно не будем. Основные наши покупатели — это семьи с детьми, поэтому средневзвешенный показатель в Академическом в комфорте составляет 60 кв. метров, в экономе — 40-45 кв. метров», — говорит Павел Петриченко.
Максим Молодцов также считает, что ожидать появления экстремально маленьких вариантов апартаментов не стоит, однако эксперт не исключает, что в новых проектах может измениться планировочная система домов. Вероятно, что произойдет увеличение доли квартир с дополнительными помещениями: постирочными, гардеробными, кабинетами, террасами.
Количество высоток в Екатеринбурге будет расти
Площадь квартир уменьшилась, а этажность, напротив, продолжает расти. Так, по словам Михаила Хорькова, за два года доля новостроек от 21-го до 30-и этажей выросла с 50% до 56%. Проекты от 31-го до 37-и этажей занимают 10% рынка новостроек, 11-20 этажей — 27% и до десяти этажей — всего 7%.
По мнению Евгения Мордовина, это тренд в ближайшие несколько лет сохранится. Об этом говорит и то, что уральские девелоперы на форуме 100+ во время сессии «Новые высоты» предложили внести поправки в Градостроительный кодекс, которые позволят увеличить высотность уникальных объектов до 150 метров. Такая мера упростит порядок прохождения проектной экспертизы, а также позволит сократить сроки реализации проекта и снизить его стоимость. Министерство строительства Свердловской области поддержало инициативу застройщиков.
«Сегодня порядка 2300 домов в стране построено в диапазоне 75-100 метров, за 100 метров застройщики боятся перешагивать, потому что для этого требуется научная разработка. Таких зданий всего около 230. Мировой опыт говорит о другом: до 150 метров — это высотные, а выше — небоскребы», — говорит Евгений Мордовин.
Эксперт также отметил, что рост российских мегаполисов ввысь — это объективная потребность, в том числе Екатеринбурга. Население города растет, а земельных участков в центре города не становится больше. Осваивать все больше новых участков на периферии столицы Урала нецелесообразно с точки зрения экологии и сохранения природного баланса в регионе. Увеличение высотности зданий — практически единственная возможность развития города.
Стоит отметить, что накануне «УГМК-Застройщик» официально начал застройку «Екатеринбург-Сити», где предполагается возведение башен по 170 метров.
2022-й станет годом комплексного развития территорий
С 1 января 2021 года начал действовать закон о комплексном развитии территории (КРТ). Уральские девелоперы уверены, что в ближайшие годы эта форма освоения земельных участков в Екатеринбурге будет преимущественной. Правда, пока никто из застройщиков не готов говорить о плюсах и минусах созданной нормативной базы, потому как ни у кого из них нет опыта реализации проектов по новой схеме.
«Пока только создана нормативная база по КРТ. Но практики нет. Не знаю ни одного случая, кто начал бы работать по новому закону или получил земельный участок. О первых итогах можно будет говорить только в следующем году», — говорит Владимир Крицкий.
Мнение главы «ЛСР. Недвижимость – Урал» разделяет и Геннадий Черных:
«Говорить всерьез о том, упросил этот закон или нет работу с застроенными территориями, можно будет только тогда, когда появится практика его применения. У нас часто то, что задумывают законодатели, и то, как застройщики это потом реализуют, две разные вещи. Сама идея хорошая, но как она будет воплощена в жизнь, еще непонятно.
Максим Молодцов считает, что уже 2022 год станет годом комплексного развития территорий, потому как это самый эффективный инструмент преобразования депрессивных районов. Властям он позволит повысить качество городской среды, девелоперам даст возможность возводить объекты на более прогнозируемых условиях. Однако в данный момент регионы находятся в самом начале пути, и прежде, чем закон начнет работать, необходимо урегулировать существующие в нем пробелы.
В стадии стройки рекордное для Екатеринбурга количество жилья
В Екатеринбурге по итогам 2020 года, по данным администрации города, введен в эксплуатацию 1 млн 131 тысяча 719 кв. метров жилья. Лидером по сдаче объектов стал «Атомстройкомплекс», который дал городу 147 373 тысяч кв. метров жилья. На втором месте «РСГ – Академическое». В его портфеле 114 478 кв. метров. Замыкает тройку компания «ЛСР. Недвижимость – Урал», которая ввела за прошлый год 96 673 кв. метров.
В 2022 году, по данным по данным единой информационной системы жилищного строительства, в столице Урала планируется ввести более 1 млн кв. метров, в 2023 году — более 1,3 млн кв. метров.
Сегодня, по данным УПН, в стадии строительства 3,4 млн кв. метров жилья, что является абсолютным рекордом для Екатеринбурга. На жилых стройках города 162 башенных крана. Основные проекты — 54% — расположены во втором поясе: в Академическом, на Широкой речке, на Уктусе, в Солнечном, на ЖБИ, на Уралмаше, Эльмаше и в Завокзальном. Доля центральных районов за два года на 9% и занимает сегодня 38%.
Значительно вырос объем предложения на первичном рынке, где сегодня продается около 30 тысяч квартир. Так много не было никогда.
В целом в Свердловской области на 26 декабря 2021 года, по данным единой информационной системы жилищного строительства, в стадии строительства 283 дома, в которых 67816 квартир общая площадь которых 3 млн 420 тысяч кв. метров. Из них больше половины — 36859 квартир — приходится на сегмент «однушек». «Двушек» возводится 21566, «трешек» — 8792 и объектов с четырьмя и более комнатами — 599.
Доля квартир площадью до 25 кв. метров составляет 9%, 25-25 кв. метров и 45-55 кв. метров — по 15%, 35-45 кв. метров — 24%, 55-70 кв. метров —20%, 70-85 кв. метров — 10%, 85-100 кв. метров — 4% и более 100 «квадратов» — 3%.
В новых ЖК видимые вещи улучшаются, а содержательная часть упрощается
Рынок новостроек по сравнению с тем, что было 5 лет назад, стал разнообразнее, считает Михаил Хорьков, однако застройщики продолжают метаться между желанием строить более качественные проекты с интересными решениями и ограниченной покупательной способностью. Когда потребитель не становится богаче, строить и продавать качественные проекты сложно.
В итоге видимые вещи улучшаются, а содержательная часть упрощается. Например, в следующей очереди закладывается высота потолков не 2,7, а 2,5 метров, но больше выделяется средств на благоустройство двора. Почти повсеместно сохраняется проблема с нехваткой парковочных мест. Застройщики не закладывают большое количество машиномест, потому как никто их не покупает. В отдаленных районах эту проблему предлагают решать возведением этажерок, но последние зачастую обещают реализовать через 2-3 года после сдачи первых очередей проекта.
«Будет ли переоценка проектов в плоскости качества, зависит от того, как девелоперы будут выстраивать коммуникацию с покупателем. Пока продается коробка, нет смысла тратиться на ее содержание. Оценка качества проектов — весьма странный параметр в текущем рынке. В последние годы наиболее важным показателем стал внешний вид проекта, его упаковка и визуальное восприятие. Но часто бывает, как с коробкой конфет, купленной в магазине. Приходишь домой, открываешь и понимаешь, что купил коробку, а не конфеты», — отмечает аналитик УПН.
По словам Максима Молодцова, требования покупателей к жилью продолжат меняться. Их фокус внимания сместился в сторону mixed-use проектов, где в пределах одной локации объединены жилая, развлекательная и коммерческая функции. Очевидно, пандемия и вынужденный локдаун заставили людей пересмотреть отношение к месту, где они живут, и задуматься, насколько дом может адаптироваться к быстро меняющимся условиям. Разнообразие сервисов и легкий доступ к ним будут приобретать все больший вес. Никакая субурбия или спальный район на окраине дать этого не могут. Поэтому в ближайшие годы нас ждет переосмысление центров городов.
«С ростом эко-ответственности в обществе продолжат набирать популярность «зеленые» технологии, а застройщики будут стремиться к сокращению энергозатрат на протяжении всего жизненного цикла здания. Возможно, более широкое распространение получит соучаствующее проектирование», — отмечает руководитель подразделения управления продажами компании «Брусника».
Просмотров: 16014
Автор: Екатерина Турдакина
