Также на ситуацию влияют состояние российской экономики и сезонные факторы.
Рынок офисных центров Екатеринбург замер. Спрос практически на нуле, поэтому количество свободных помещений в объектах не уменьшается. Это сдерживает рост арендных ставок. В отдельных случаях заставляет собственников бизнес-центров снижать стоимость аренды в объекте и даже распродавать площади по сниженным ценам, чтобы хоть как-то отбить вложенные в строительство средства.
По словам аналитиков, снижение спроса обусловлено насыщенностью рынка предложениями в этом сегменте недвижимости, состоянием российской экономики, изменением курса доллара и евро в начале года, из-за чего просели многие сегмент экономики, в том числе торговля. Немалое влияние оказывает политическая ситуация и сезонные факторы.
По прогнозам экспертов, ситуация начнет выправляться не раньше осени, когда в Екатеринбурге традиционно начнется сезон деловой активности.
Рынок близок к перенасыщению офисными площадями
На сегодняшний день, по данным заместителя председателя КОБОН администрации Екатеринбурга Олега Китаева, в столице Урала 86 деловых центров. Ожидается, что до конца года их количество увеличится до 93 объектов. Откроется 3-я очередь Clever Park, БЦ «Аврора» и «Карнеол», БЦ «FM», объекты на Халтурина, на Вишневой, на Чернышевского и на пересечении улиц Чайковского—Большакова. Общая площадь введенных объектов составит 133 тысячи кв. метров.
«Среднегодовые темпы прироста количества современных офисных центров достаточно высоки. За 2007-2013 годы они составили примерно 11% в год. Рынок ежегодно поглощает примерно 50-80 тысяч кв. метров площадей, тогда как запланированный в 2014 году объем вводимых площадей значительно выше этого показателя. Тоже самое было и в прошлом году. Данная ситуация, несомненно, скажется на обострении конкуренции на данном рынке», — говорит генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.
По данным УПН, по итогам второго квартала текущего года количество вакантных площадей в деловых центрах города сохраняется примерно на уровне конца первого квартала. Это свидетельствует о том, что уровень предложения на рынке значительно превышает спрос.
 |
«Рынок офисных площадей близок к перенасыщению. Хотя Екатеринбург все еще не достиг уровня европейских и даже московских показателей. На мой взгляд, потребность города в БЦ закрыта на ближайшие пять лет. Многие объекты сдались, но еще не заполнены. Среди них «Саммит», «Царский мост», Clever-park, «Высоцкий». Проект можно назвать успешным, если ротация арендаторов в течение года составляет 5-7%, то есть объект должен быть заполнен более чем на 90%. Но у нас такими показателями могут похвастаться единичные БЦ. Средний уровень заполняемости деловых центров в лучшем случае составляет 70-80%», — говорит заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павел Маслихин.
По словам Александра Засухина, рынок офисных центров Екатеринбурга наиболее развит в центральных районах города, которые для данного типа недвижимости всегда будут наиболее привлекательны. Тем не менее, в центре города количество свободных площадок ограничено, а земля постепенно дорожает.
Поэтому в ближайшие несколько лет развитие офисов в центральной части города будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы — промзоны, ветхое жилье. Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Срединного транспортного кольца.
Уже сейчас есть позитивные примеры такого развития — заканчивается строительство офисно-торгового центра на ул. Халтурина, продолжает свое развитие БЦ «Квартал», «Форум-групп» планирует строительство офисных зданий класса «С» рядом с ТРЦ «Радуга Парк». Начнет развиваться рынок офисных центров в районе Академического и Солнечного.
«Цешки» вытесняют качественные объекты, но они по-прежнему востребованы
Согласно оценкам консалтинговой компании «Урал-Гермес», на сегодняшний день в городе все еще преобладают деловые центры класса «С» (оценивался весь рынок офисных центров, включая устаревшие объекты — прим. ред.). Их 52%, объектов класса «А» —3%, «В+» — 9%, и класса «В» — 36%.
При этом наиболее активно увеличиваются сегменты офисных центров классов «В» и «В+», поскольку ценовые характеристики объектов данных классов более привлекательны. В меньшей степени изменяется число объектов класса «А». Это связано с тем, что количество основных потребителей этих статусных объектов — международных и крупных федеральных компаний — в Екатеринбурге ограничено.
 |
«Если говорить о классифицированных зданиях, что в центре города объем качественных площадей уже превысил количество некачественных. Так, по нашим данным в центре и приближенных к нему районах 407 тысяч кв. метров в офисах класса «С» и «D» и 576 тысяч кв. метров — в классе «В», «В+» и «А». В целом по Екатеринбургу ситуация противоположная. Объем некачественных площадей составляет 988 тысяч кв. метров, качественных — 735 тыс. кв. качественный. То есть их соотношение примерно 57% на 43%», — говорит аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев.
По словам Александра Засухина, количество качественных объектов в городе растет, но большинство из них не имеют хорошей концепции и конкурентоспособного бренда. Хотя в условиях сильной конкуренции на рынке для успешности проекта выполнения одних стандартов ГУД не достаточно. Концепция же подтягивает стандарты ГУД к рыночным показателям, даже выше рыночных.
Нужно увязать в единое целое все концептуальные элементы еще на стадии проектирования объекта — архитектуру и дизайн, позиционирование и класс, уникальные элементы, современные инженерные решения. Решить данную задачу позволяет брендинг объекта, который в том числе существенно облегчает продвижение объекта на рынке.
Однако многие девелоперы понимают брендинг объекта упрощенно — разработка названия, логотипа, фирменных цветов. Это не более 20-25% от полного комплекса работ. Опыт показывает, что большинство девелоперов самостоятельно с данной проблемой явно не справляются. Помочь в решении этой задачи им поможет аутсорсинг.
В качестве партнера застройщика может выступить специализированная консалтинговая компания, имеющая опыт в формировании подобных концепций, в портфеле у которой имеются десятки уникальных и оригинальных концептуальных, технологических и инновационных элементов, повышающих конкурентоспособность офисного центра и уже успешно использующихся в современных офисных центрах России и мира.
«Концептуальных проектов, то есть – объектов, в котором создан какой-то пул арендаторов, схожих по роду деятельности, в городе единицы. Целенаправленного подбора арендаторов на рынке управляющие компании деловых центров не ведут. Сегодня компании фильтруются только уровнем арендных ставок, либо территорий, где расположен объект. Окраинные территории привлекают компании логистического, производственного профиля, центр — организации сферы услуг», — говорит Константин Октаев.
 |
Стоит отметить, что, несмотря на то, что на протяжении последних 5-7 лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса «С» объектами более высоких классов, такие объекты по-прежнему востребованы. Помимо низкой стоимости аренды площадей, их главными конкурентными преимуществами является удачное месторасположение и наличие небольших офисов — от 10 кв. метро. Основные потребители офисов данного класса являются предприятия малого бизнеса, стартапы.
Арендные ставки из-за отсутствия спроса и высокой конкуренции начинают падать
Высокий уровень конкуренции и снижение спроса на офисные площади в Екатеринбурге привели к тому, что за первое полугодие текущего года арендные ставки практически не изменились, а в некоторых классах даже снизились.
По словам Павла Маслихина, средний уровень арендных ставок в классе «В» и «В+» составляет от 600 до 800 рублей за кв. метр. Значительно упали в цене площади в объектах класса «С» до 400-500 рублей за «квадрат». Неизменными остаются ставки только в бизнес-центрах класса «А».
«Сдачей в аренду площадей в классе «А» занимаются профессиональные управляющие компании, которые стараются не снижать цену квадратного метра, даже если в объекте есть пустующие площади. Например, в БЦ «Президент» не заполнено около 40% площадей, но УК объекта выдерживает высокий уровень арендных ставок, отсеивая тем самым мелочевку и неконкурентных арендаторов. Им важно, чтобы в их БЦ размещались только финансово-устойчивые и стратегически-безопасные компании и ради этого они готовы подождать», — отмечает Павел Маслихин.
По словам Александра Засухина, основным фактором, влияющим на сокращение спроса на офисные площади, является сырьевая ориентация экономики России — у нас ВВП формируется за счет нефти и газа, а малый и средний бизнес — развит слабо. А ведь именно эти компании в основном и формируют спрос на офисные помещения. В Европе малый и средний бизнес доминируют, и их вклад в конечный ВВП страны оценивается в 70-80%. Существенное влияние на спрос также оказывает состояние российской экономики, сезонные факторы, а в последнее время, и политическая ситуация в стране.
«Такого падения спроса не было уже года два, при том, что денежные средства у людей есть. По данным Центробанка, за последние два месяца в банках регистрируется максимальный объем накоплений с 2008 года. По моим прогнозам, некоторое оживление рынка стоит ожидать не раньше сентября. Однако повышения ставок в связи с этим ждать не стоит, несмотря на то, что уровень инфляции по итогам текущего года может составить около 10%», — отмечает Павел Маслихин.
 |
Владельцы ДЦ, отбивая деньги за строительство, продают объекты в нарезку
В условиях повышения конкуренции на рынке, сложившиеся арендные ставки уже не могут гарантировать девелоперу желаемого срока окупаемости проекта. Поэтому, чтобы отбить вложенные в строительство денежные средства владельцы проектов, начинают продавать площади в нарезку.
«Большинство девелоперов в настоящее время предпочитает продавать офисные площади еще на этапе строительства. В их числе даже крупные застройщики, обладающие значительными ресурсами, например, «УралМедьСтрой». Используя такую схему, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве и управлении офисным центром», — говорит Александр Засухин.
Эксперт также отмечает, что данная схема реализации проекта выгодна не только девелоперам. Для частных инвесторов доходность от сдачи в аренду офисных площадей даже с учетом снижения ставок является приемлемой. Арендаторы же, в свою очередь, получают качественные арендные площади по достаточно низкой цене.
При этом девелоперы, распродающие свои площади, стараются разнообразить предложение и расширить категории потенциальных инвесторов. Например, в БЦ «ГринПарк» офисы реализовывались частным инвесторам в мелкую нарезку, полностью подготовленные к сдаче их в аренду с ремонтом и мебелью.
В БЦ «Clever Park», помимо высокого качества площадей и широкого комплекса услуг, реализованного на базе нескольких офисных зданий, инвесторам предоставляется услуга «рантье» (комплексное управление активами, включающее сдачу в аренду и управление недвижимостью — прим. ред.).
Однако есть и противники такого хода. По мнению Олега Китаева, продажа объекта в нарезку напротив может отрицательно сказаться на качестве управления объектом.
 |
P.S. В условиях высокого уровня конкуренции на рынке будут выигрывать только те объекты, которые отвечают требованиям арендаторов. В их числе хорошая транспортная доступность и паркинг, высокий уровень обслуживания арендаторов со стороны управляющей компании, количество дополнительных услуг — кафе, фитнес, магазин. Кроме того, интерес арендаторов к проекту может подниматься за счет необычной концепции и различных фишек в объекте.
Владельцам ДЦ, не удовлетворяющих потребности арендаторов, для того чтобы сдать/реализовать площади, придется снижать стоимость квадратного метра или задуматься о ребрендинге, в противном случае период «заморозки» для объекта может закончиться не скоро.
Просмотров: 5574
Автор: Екатерина Турдакина
