На сегодняшний день в Екатеринбурге 160 коттеджных поселков.
В Екатеринбурге малоэтажное строительство становится все более популярным. Однако готовых предложений на рынке загородной недвижимости по-прежнему не так много. Именно поэтому большинство горожан приобретают в коттеджных поселках земельные участки без подряда на строительство.
Так, по словам директора по маркетингу группы компаний «Центр недвижимости «Северная Казна» Павла Боровикова, на сегодняшний день из 160 коттеджных поселков 50-55% — анонсируемые проекты, на которых начались лишь подготовительные работы. Около 10% — действующие поселки, остальные — строящиеся.
Что касается расположения коттеджных поселков, то большинство из них строится в районе Тюменского, Полевского и Челябинского трактов, потому что именно эти направления наиболее богаты земельными ресурсами с точки зрения малоэтажного строительства. Московский и Серовский тракты, наоборот, дефицитны, но определенный спрос на эти направления тоже существует. Эксперты отмечают, что наиболее «дешевые» проекты представлены в районе Челябинского и Полевского трактов.
«В большей части организованных коттеджных поселках (70%) потребителям предлагают участки без подряда на строительство, в 25% — с подрядом и только в 5% — готовые домовладения. Площадь загородных домов, интересных покупателю, в среднем составляет 150-250 кв. метров, с участком 8-15 соток»,— говорит директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.
Еще одна причина активного спроса на участки без подряда — это отсутствие денежных средств у потребителей на покупку готового дома. А также страх людей отдавать деньги на возведение объекта незнакомым подрядчикам (в случае покупки земли с подрядом).
«Обычно покупатели приходят и говорят: «У меня есть миллион, и я хочу купить землю. Переубеждать и советовать приобрести участок земли с подрядом или готовый дом — бесполезно. Проще продать. Именно поэтому 80-85% сделок — покупка земли без подряда. Только за год в одном из коттеджных поселков мы продали 80 участков без подряда»,— говорит президент РЦ центр недвижимости «МАН» Николай Савин.
Он также добавил, что, даже выбирая готовый дом, потребители ориентируются на более низкий уровень цен — 5-7 млн. рублей (дом площадью 180-200 кв. метров и 10-12 соток земли). Именно поэтому на рынке загородной недвижимости появляется все больше проектов эконом-класса, средняя стоимость объектов в которых составляет до 4 млн. рублей.
Кроме того, в поселках начинают появляться новые форматы загородного жилья — многоквартирные секционные дома. Стоимость квартир в таких объектах намного ниже, чем в таунхаусе, и сопоставима с ценой жилья, например, в четвертом поясе Екатеринбурга.
«Официальная версия появления мультиформатных поселков — развитие рынка и концептуальность. Однако на деле появление в поселках многоквартирных домов объясняется желанием девелоперов как можно быстрее сдать объект и вернуть средства, инвестируемые в проект. И действительно, продать небольшую квартиру проще, чем коттедж. Средняя цена квадратного метра в квартире, расположенной в загородном многоквартирнике, составляет 45-50 тысяч рублей»,— говорит Павел Боровиков.
По словам экспертов, поселки возводились и раскупались быстрее, если бы заработал механизм кредитования. Однако сегодня банки считают кредитование загородной недвижимости большим риском, поэтому дают средства под большие проценты или требуют огромное количество документов, часть из которых ни покупатель, ни застройщик не могут предоставить без готового продукта. В числе таких документов — кадастровый паспорт и техпаспорт из БТИ.
По словам Николая Савина, деньги девелоперам и потребителям необходимы на начальной стадии строительства и покупки, но банки не дают деньги под залог «куска поля», потому что для них он не представляет существенной ценности. Хотя стоит этот «кусок» не так мало.
Так, сотка земли поселений в 30-километровой зоне от города обойдется застройщику в 5-7 млн. рублей, а на поселок необходимо 50 гектаров. Если это земли сельхозназначения, то будет дешевле, но впоследствии, чтобы перевести их в статус поселения, нужно потратить минимум три года.
Кроме того, девелоперу необходимо найти средства для строительства дорог и коммуникаций. Например, в поселке площадью 50 гектаров необходимо 10 км дорог, а стоимость 1 кв. метр дорожного полотна составляет 1400-1500 рублей. Прокладка 8 км газопровода обойдется в среднем в 10-15 млн. рублей. Подключение электроэнергии 630 кВт — 22 млн. рублей.
«Потребителям тяжело получить ипотеку на покупку загородного жилья. Банки не устраивают справки 2НДФЛ или то, что у человека неофициальная заработная плата. Также они просят у заемщика первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости дома. Иногда оценщики банка смотрят проект по цене 12 млн. рублей, оценивают его в 6 млн. рублей и предлагают человеку только 3 млн. рублей»,— говорит Николай Савин.
Он также добавил, что зачастую банки предлагают потребителям очень высокие ставки по кредитам — 12-13%, а нередко и 15-20%, всего на 3-5 лет.
Кроме нехватки средств на развитие проектов, в числе основных проблем девелоперов — это отсутствие концепции у коттеджных поселков. По словам Александра Засухина, на сегодняшний день концепция отсутствует примерно у 55% поселков.
«Отлично проработанные концепции есть лишь у 6% поселков. Хорошо проработанные — у 16%, на удовлетворительном уровне — у 27% коттеджных поселков. Если же говорить об оригинальных концепциях, то их число на рынке в общей сложности не превышает 10%»,— говорит Александр Засухин.
Вместе с тем, конкуренция на рынке загородной недвижимости постепенно усиливается, о чем свидетельствует высокий уровень требований потребителей к проектам. Сегодня покупателям при выборе домовладения недостаточно просто красочной картинки поселка. Им важна транспортная доступность, коммуникации и объекты социнфраструктуры. Немаловажен и природный фактор — свежий воздух, лес, озеро.
Старясь удовлетворить требования покупателей, застройщики идут на дополнительные траты — например, если рядом с возводимым поселком нет озера, создают искусственные водоемы.
«Недавно один из девелоперов сказал: «Потребитель стал нервным и разборчивым. Приходит, уходит и ничего не покупает»,— отмечает Александр Засухин.
Просмотров: 5303
Автор: Екатерина Турдакина
