Спрос и продажи сократятся, но цены снижаться не будут. Что ждет рынок недвижимости в 2024 году

Уходящий 2023 год для рынка жилой недвижимости стал рекордным почти по всем показателям: объему введенного жилья, продажам, спросу и росту цен. В следующем году, по прогнозам экспертов, ситуация будет другая. Вторичка уже замерла и начнет выходить из спячки не раньше весны. На первичке в начале года также будет спокойно. Замедлится вывод новых проектов на рынок. Несмотря на это, дешеветь квартиры не будут. Застройщики объясняют это ростом цен на строительные материалы, энергоресурсы и увеличением расходов на зарплаты.

О том, что ждет рынок жилой недвижимости в 2024 году и как на нем отразятся изменения в программах льготной ипотеки, читайте в материале JustMedia.ru.

Владимир Крицкий, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал»:

—В последнее время строительный рынок переживает сложности, но, как показывают итоги года, успешно. В этом году в эксплуатацию, по разным источникам, введут рекордные 102-104 млн кв. метров. Такого объема не было никогда: ни в период Советского Союза, ни в постсоветские годы.

В связи с увеличением ставки ЦБ и высокой закредитованности населения вносят изменения в программы льготной ипотеки. 8% остались, но до 30% увеличили первоначальный взнос. Меняют лимит по одному объекту. Хотя на рынок жилья Екатеринбурга последнее никак не скажется, у нас и было 6 млн рублей.

Спрос на квартиры небывалый, в том числе в связи с теми изменениями, о которых я говорил выше. Многие успели воспользоваться старыми условиями, которые действовали до 23 декабря. Как будут себя проявлять покупатели после этой даты, увидим.

Количество квартир в новостройках, выставленных на продажу, немного снизилось, но по-прежнему остается очень высоким. Мы в этом году скорректировали объемы застройки для того, чтобы обеспечивать стабильную работу и вовремя сдавать проекты. В следующем году продолжим эту политику.

Ожидать снижения стоимости жилья не стоит. И дело не в том, что в этом году происходит. Все растет в цене, прежде всего, строительные материалы. Например, хлеб стройки — цемент — в этом году мы приобретали по цене 6800 рублей за тонну. В следующем году будем платить уже 9900 рублей. То есть стоимость выросла в 1,5 раза, и это только по одному виду материалов.

Растут в цене энергоресурсы, увеличиваются накладные расходы на стройке, зарплаты. Я не знаю ни одной составляющей стройки, которая не выросла в цене.  Вырос дефицит рабочих, в том числе за счет увеличения объема стройки. А это все влияет на стоимость квадратного метра.

В целом, несмотря на все, строители всегда с оптимизмом смотрели в будущее. Мы, конечно, реалисты, но терять оптимизм нельзя. Поэтому надеемся, что в следующем году сбудутся только хорошие прогнозы.

 ФОТО: Игорь Черепанов. Иллюстрация: DK.RU

Евгений Шилов, управляющий директор застройщика ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург»:

—Год хороший. По многим показателям достигли исторических максимумов. В следующем году нас пугает не столько изменения в программах льготной ипотеки, сколько базовые ставки по проектному финансированию. Конечно, мы планируем запускать новые стройки, но будем это делать точно на свои средства. Первый квартал пойдет по накатанной пройдет. А дальше надо смотреть. Если будут продажи, быстрое наполнение эскроу-счетов, снижение базовой ставки до вменяемого уровня, то проекты будут запускаться в том же темпе, что и в этом году. Если этого не будет, то, соответственно, ближе ко второй половине II квартала увидим приторможение рынка.

До 30% увеличился первоначальный взнос по ипотеке, посмотрим, как это отразиться на рынке, но я думаю, что серьезных перемен мы не увидим. Активизируется рынок вторичных продаж. Сейчас где-то капризничают, выторговывают, а там надо будет продавать, чтобы был первоначальный взнос. Льготные программы будут действовать до 1 июля 2024 года, а там будет видно. Мы уже переживали аналогичную турбулентность в этом году. События февраля во многом сдерживают девальвацию и инфляцию.

Видны многие изменение в экономике: развивается перерабатывающая промышленность, растут зарплаты и реальные доходы россиян. И это сопровождается осторожностью в плане трат. Зачастую потребители предпочитают направлять свои накопления на приобретение собственного жилья, в том числе с использованием ипотеки. При нынешней ставке 8% она интересна. Раньше все думали, как погасить, а сейчас в этом смысла нет.

Ставки по льготной ипотеке меньше любых депозитов. Альтернативные источники вложения накоплений сегодня отсутствуют, поэтому новое жилье будет востребовано.

Ключевой вопрос: будем ли мы на опережение запускать проекты, либо комбинировать. В последнем случае будем стараться брать поменьше дорогих кредитных денег и побольше вкладывать своих. Но второй вариант, конечно, будут затормаживать развитие рынка, потому что сначала мы будем продавать, а потом стоит. Тогда как последние пару лет, когда мы были полностью обеспечены проектным финансированием, мы шли опережающими темпами.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

—Традиционно в декабре пик активности на рынке жилья. Однако 2023 год особенный. Наибольший объем спроса отмечался в августе-сентябре, после этого началось снижение количества сделок, хотя активность осталась на повышенном уровне. Стремительный рост продаж в конце лета запустил процесс ускоренного повышения цен на новостройки, но на отдельных рынках страны этот импульс уже начинает затухать под влиянием действий ЦБ РФ. На вторичном рынке сегодня нет избыточного предложения. Имевшиеся там самые доступные предложения быстро вымывались в конце лета, осенью. Здесь погоду делали те, кто спешил «отоварить» одобрения по ипотеке со старыми ставками. Но к декабрю этот источник спроса почти иссяк. Видимого, снижения цен в этом сегменте нет, товарная масса не накоплена, конкуренция низкая. Но уже выросли возможности для торга.

Череда пиков на рынке новостроек во второй половине 2023 года намекает на то, что начало 2024 года должно быть более чем спокойным. Вторичный рынок начнет оказывать влияние на сектор новостроек лишь к весне, до этого будет пребывать в спячке. Это в теории, а на практике можно ждать рваного и непоследовательного движения рынка, основанного на страхах покупателей и реальных корректировках ипотечных программ. За примером далеко ходить не надо, главный тезис на рынке на прошлой неделе - «успеть до 23 декабря».

Как и раньше, у участников рынка нет четких контуров развития на какую-то разумную перспективу, хотя бы на год. А по-хорошему девелоперам нужно четкое понимание на будущие 2-4 года, чтобы планировать новые проекты.

Через полгода должна закончиться льготная, но никто не знает произойдет это или нет. И многие будут «заскакивать в последний вагон». Мы проходили это уже несколько раз. И это добавляет непредсказуемости. Сейчас, судя по всему, снова повториться этот сценарий. Многое зависит от политических решений, какой-то торг по этому вопросу идет и, чем закончиться, неизвестно. Нервозность останется с нами.

С точки зрения динамики продаж мы не повторим результат 2023 года. В силу ряда факторов следующий год будет более слабым по количеству сделок. Ипотека на вторичку дорогая, и желающих ее взять будет не очень много. А рынок новостроек так или иначе зависит от продаж на вторичке. Как минимум этот фактор будет тормозом для реализации. Плюс произошли ужесточения по условия льготного кредитования. Ожидаем, что требования к заемщикам продолжат повышаться. Так, сегодня просто так, как это было раньше, ипотеку по паспорту не возьмешь. Надо официально подтвердить свои доходы.

В итоге количество тех, кому откажут в выдаче ипотеки, может вырасти. Часть потенциальных заемщиков может занять выжидательную позицию для того, чтобы начать копить на первоначальный взнос. От последнего рынок отвык. Когда-то это было нормой. Потом первоначальный взнос снизился постепенно до минимума. По некоторым программа можно было взять ипотеку и без него.

Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»:

—Драйвером рынка последние годы была льготная ипотека. Благодаря кредитам со сниженной процентной ставкой многие смогли купить свое первое жилье. 90% сделок с использованием ипотеки совершалось в сегменте жилья эконом-класса. Однако сегодняшние условия кредитования начинают останавливать людей, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, ограничивают их в выборе. Возможно, это кратковременная мера, призванная охладить рынок жилищного кредитования в стране. В ситуации же полного сворачивания льготной ипотеки последствия будут весьма ощутимыми и чувствительными не только для строительной сферы, но и смежных отраслей в целом. На фоне ограниченного спроса замедлится вывод новых проектов на рынок.

Павел Маслихин, генеральный директор агентства недвижимости «Недвижимость24.ru»:

— На рынке вторичного жилья на текущий момент очевидно снижение покупательского спроса. Количество звонков и показов по объектам существенно снизилось. Причина — в повышение ключевой ставки со стороны ЦБ РФ и как следствие условий предоставления ипотечных кредитов со стороны банков. В перспективе это приведёт к уменьшению количества сделок и корректировке цен. Сделки будут совершаться преимущественно без использования кредитных средств (накопления, а также за счёт формирования взаимосвязанных сделок, так называемых «цепочек»). С рынка уйдет большой сегмент ипотечных сделок, который на сегодняшний день составляет 70-80%. Сделки будут производиться по срочным причинам или обстоятельствам, которые невозможно откладывать на какой-то период времени. Кредиты будет брать та категория заемщиков, которая понимает, что ситуация должна измениться, и они смогут произвести рефинансирование, либо досрочно погасить кредит за счёт поступлений от продажи другой недвижимости или иных источников дохода.

На мой взгляд, такая ситуация будет продолжаться минимум до августа 2024 года. За этот период существенно увеличится база объектов в этом сегменте, что приведёт к корректировке стоимости жилья. Оживление вторичного рынка, скорее всего, увидим только к осени, когда ставки начнут корректировать в меньшую сторону, а планы у правительства такие есть. Косвенным подтверждением этого являются сроки вкладов по повышенным условиям, которые банки на сегодня предлагают рынку. В среднем они составляют шесть месяцев.

Программы по льготной ипотеке на текущий момент сохраняются, и в перспективе будут продлеваться, меняясь по условиям предоставления. Безусловно, сейчас картина из-за увеличения первоначального взноса изменится, но это не означает, что покупатели ничего не придумают и рынок новостроек рухнет. На мой взгляд, субсидирование ипотечных программ полностью не отменят. Его будут видоизменять. Строительная отрасль слишком важный сегмент экономики страны, с которым связаны смежные отрасли, огромное количество предприятий, строительных компаний, подрядчиков, производителей стройматериалов. Государство до последнего будет осуществлять поддержку данной отрасли, которая вносит существенный вклад в ВВП страны, которая напрямую связана с решением демографической проблемы, задачи привлечения трудовых ресурсов в другие отрасли. Без наличия нового современного жилья, невозможно создать конкурентные условия на рынке труда, а это залог поступательного развития экономики страны в целом, все взаимосвязано.

Рынок новостроек последние несколько лет динамично развивался, у застройщиков была возможность заработать на растущем рынке. Это позволит большинству пережить текущие времена. Причин для корректировки стоимости в меньшую сторону для большинства застройщиков нет. В следующем году нас ожидает замедление роста цен и возможные предложения, приуроченные к конкретным датам или праздникам. Последние, как правило, будут касаться только малоликвидных планировок или квартир. Многие застройщики выполнили планы не только этого, но следующего года. В данный момент они выставляют цены «с запасом», по этой причине в некоторых районах стоимость «заоблачная». Это некие заградительные меры для быстрых продаж: купят — хорошо, нет — продадут на стадии сдачи в эксплуатацию.

Основные проблемы застройщиков в другом: рост цен на строительные материалы и нехватка людей. Многие ушли на СВО, на заводы, в том числе оборонные или на те, кто активно работает с импортозамещением. И вот нехватка ресурсов будет сдерживающим фактором для застройщиков в части возможного увеличения объема строительства. Также можно отнести к ещё одному из проблемных вопросов — отсутствие инженерно обеспеченных земельных участков, предназначенных для строительства жилья.

Если кратно говорить о прогнозе на следующий год, то можно выделить основные тренды:

—рынок первичного жилья продолжить активно развиваться, уменьшится количество новых проектов, при этом все силы и средства будут направлены на завершение текущих. Будет наблюдаться снижение темпов роста стоимости квадратного метра. Льготные программы сохранятся, но будут видоизменены и более персонифицированы.

—Вторичный рынок жилья в первой половине года будет менее активным, количество сделок уменьшится, сделки преимущественно будут проводиться без участия кредитных средств. Оживление произойдет после изменения ключевой ставки в меньшую сторону, ориентир в районе 12%.