Аналитики УПН и ГУД представили свое видение текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития на ближайшие несколько лет.
Аналитики Уральской палаты недвижимости и Гильдии управляющих девелоперов представили на Рождественском саммите ГУД свое видение текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития на ближайшие несколько лет. Прогнозы экспертов далеко не позитивные.
По словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, на развитие рынка недвижимости оказывают влияние сразу несколько факторов: демография, заработная плата населения, розничная торговля и промышленность.
 |
За последние 20 лет численность населения Екатеринбурга за счет естественного и миграционного прироста увеличилась на 14 процентов — 184 тысяч человек. Заработная плата горожан, за исключением 1999 и 2009 годов, постоянно росла. А вот объем розничной торговли за 2015 год очень сильно упал. Такая резкая отрицательная динамика падения наблюдается в нашем регионе впервые.
 |
В то же время темпы падения в сегменте промышленности меньше и ниже, чем в 2009 году. Серьезно выросли ставки по кредитам, что делает их практически недоступными. Так, для малого и среднего бизнеса этот показатель держится на уровне 15,5 процента.
 |
Такие нерадужные показатели негативным образом сказались на продаже и аренде недвижимости.
В этом году резко снизился объем поглощения офисных площадей. Так, если в 2012 году рынок «съел» 120 тысяч кв. метров, то нынче этот показатель — на уровне 20 тысяч кв. метров. По словам Михаила Хорькова, по итогам года может получиться отрицательный уровень поглощения. По другим сегментам ситуация схожая. Нулевое поглощение — это текущая реальность.
 |
Рынок недвижимости практически по всем сегментам насыщен и перенасыщен. Это позволило ему перейти к этапу качественной конкуренции. Единственное исключение — склады, которые до последнего времени были в дефиците.
 |
«Рынок офисов — самый конкурентный, но выглядит хуже всего. Объем вакантных площадей в классе «В» достиг 20-и процентов, и эта цифра растет. В торговой недвижимости этот показатель не такой высокий и составляет около шести процентов. Управляющие компании торговых центров оказались более гибкими, шли на уступки. Хотя негативный тренд оборотов розничной торговли еще даст о себе знать. Темпы падения здесь в октябре 2015-го, по отношению к октябрю 2014-го, составили около 86 процентов. В сегменте складов класса «А» и «В+» вакантно три процента площадей, в «В» — около шести процентов. Хотя еще в 2013-м свободных площадей не было вообще»,— говорит Михаил Хорьков.
Начиная с 2012 года, количество зарегистрированных в Екатеринбурге компаний сокращается, а офисный фонд растет. Девелоперы достраивают объекты, которые закладывались пять-семь лет назад. В стадии строительства сейчас 300 тысяч кв. метров.
 |
 |
Ставки падают практически по всем сегментам коммерческой недвижимости: в бизнес-центрах в среднем за последние три квартала — на 8 процентов (2014 год дал еще 11 процентов), хотя в зависимости от объекта эта цифра может быть больше или меньше. Ставки в торговых центрах снизились примерно на 10 процентов, в складских комплексах — на 5 процентов.
 |
«На размер арендных ставок в БЦ, в первую очередь, влияет длина кредита, взятого на реализацию проекта. При себестоимости квадратного метра в качественном офисном центре с базовой отделкой 40 тысяч рублей, величиной операционных и коммунальных расходов в размере 300 рублей с кв. метра и длиной кредита пять лет со ставкой 20 процентов годовых, размер арендной ставки должен составлять 1608 рублей за «квадрат». При тех же условиях, но со сроком кредитования 15 лет, этот показатель составил бы 878 рублей за кв. метр»,— говорит полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.
 |
 |
В сегменте стрит-ритейла отмечается существенный разрыв между падением арендной ставки и ценой продажи: ставки снизились на 21 процент, стоимость «квадрата» — на 5 процентов.
«Треть офисных и торговых помещений на первых этажах жилых комплексов приобретали частные инвесторы, которые вкладывали средства для получения постоянного дохода. И такой сильный разрыв, в первую очередь, бьет именно по этой группе. Они не смогут получать ту доходность, которую получали в прошлые годы, и уходят с рынка. Продавцы таких помещений начинают переориентироваться на конечных пользователей»,— говорит Михаил Хорьков.
Ставки в окружных ТЦ, по сравнению с концом 2013 года, снизились на тридцать процентов. Ситуация в районных и суперрегиональных объектах несколько лучше.
 |
В сегменте жилья ситуация спокойнее, но также не внушает оптимизма. Начиная с 2010 года, в Екатеринбурге сдается около 1 млн кв. метров в год. В целом за 15 лет ввод жилья вырос в три раза.
«Мы уперлись в платежеспособный спрос и не видим, откуда он может взяться дополнительно. Спрос падает, поэтому и объем строительства должен снизиться»,— считает Андрей Бриль.
 |
Объемы закладки объектов снижаются (в 2013 году заложен 1,4 млн. кв. метров, в 2014-м — чуть более 1 миллиона кв. метров, в этом — миллион «квадратов»), однако это, по словам экспертов, надо было делать еще в прошлом году. Рынок тогда стал бы более сбалансированным. Но инерция всегда была главной проблемой рынка недвижимости.
 |
«Из 2,5 млн строящихся кв. метров на конечной стадии (внутренняя отделка) находится более 40 процентов, и они будут введены в эксплуатацию в течение нескольких месяцев. Если добавить сюда те проекты, где уже завершается каркас здания, то эта цифра вырастет до 66%. Потенциально есть предпосылки для формирования более узкого выбора, но в 2016 году это вряд ли наступит. Сегодня достаточно много квартир, которые продаются на первичном рынке в уже сданных домах»,— говорит Михаил Хорьков.
 |
За последние 20 лет цены выросли в 43 раза в рублях и в три раза в долларах. Последнее время цены растут в номинальном выражении, реальные темпы роста с учетом инфляции — отрицательные.
 |
«До 2007 года цены обгоняли инфляцию, последние годы роста цен не наблюдается, впрочем, как и падения. Квартиры перестали быть интересны для спекулятивных инвестиций. Остались те люди, которые приобретают жилье с целью сохранения своих сбережений»,— говорит Михаил Хорьков.
 |
Как и рынок коммерческой недвижимость, сегмент жилья перешел на качественный уровень конкуренции. Продавцам необходимо ориентироваться, в первую очередь, на клиентов и их потребности.
 |
Продажи упали, но находятся выше уровня 2009 года. Объем выдачи кредитов снизился и вернулся к показателям 2012 года. Объем сделок с привлечением заемных средств на рынке первичного жилья достиг в 2015 году 50 процентов. В 2010 году этот показатель был на уровне 10-и процентов, в 2008 году — 35-и процентов.
 |
«Себестоимость квадратного метра жилья составляет в среднем 50-53 тысячи рублей. В зависимости от высотности и параметров здания, эта сумма может варьироваться. К этому добавляется стоимость земли. Исходя из этого, не вижу возможности продавать жилье дешевле 67 рублей за квадратный метр»,— говорит Андрей Бриль.
 |
 |
В заключение выступления аналитики сделали довольно неутешительные выводы.
По словам Андрея Бриля, на рынке недвижимости изменились длина и форма цикла — от пика падения и нового отрастания в течение двух-трех лет переходим к 12-14-летнему циклу.
«Дно» достигнуто, но мы будем лежать на нем еще года два. Сегодня спасти рынок могут девальвация и господдержка вторичной и первичной ипотеки. Надеемся на изменение политики в сфере кредитования, но количество инвесторов и денег снизилось. Основные источники инвестирования — это деньги дольщиков и собственные средства. Негативное влияние на рынок оказывает демпинг. Его нам «поставляют» те, кто нахватал квартир и метров в нарезку и сегодня с этим неквалифицированным предложением выходит на рынок. Ряд участников рынка готовы пойти на радикальное удлинение сроков окупаемости: с 5-7 лет, как мы привыкли, до 12-15. Ближайшие два-три года — время покупать и продавать. Кто не успеет этого сделать, попадет в следующую фазу цикла»,— резюмировал Андрей Бриль.
 |
 |
Графическая информация предоставлена Уральской палатой недвижимости.
Просмотров: 7676
Автор: Екатерина Турдакина
