Уверенный рост показывает сегмент складов, офисники и торговики - стагнируют.
В Екатеринбурге рынок торговой и офисной недвижимости взял классическую инвестиционную паузу и продолжает стагнировать. В следующем году каких-то либо серьезных перемен в этих сегментах эксперты также не ожидают. Чуть лучше себя «чувствует» сегмент гостиниц, где за счет крупных международных мероприятий. в числе которых ЧМ-2018, значительно выросла загрузка. Единственный формат коммерческой недвижимости, который показывает уверенный рост, - это склады.
О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости и что его ждет в следующем году, рассказали участники Рождественского саммита ГУД.
Рынок бизнес-центров не вышел из стагнации
В Екатеринбурге на рынке бизнес-центров за последний год серьезных перемен не произошло. Рынок продолжает стагнировать, утверждает руководитель аналитического отдела риэлторского информационного центра УПН Михаил Хорьков.
«В бизнес-центрах много пустующих площадей. В классе «А» этот показатель на уровне 16%, в «В+» - 10%, «В» - 18%. На фоне увеличения офисного фонда в группе современных БЦ происходит снижение деловой активности. Продолжается насыщение рынка офисными площадями за счет первых этажей вновь введенных жилых объектов», - говорит аналитик.
По итогам последнего года ставки на офисы класса «А» выросли на 1% до уровня 1280 рублей за кв. метр. В других классах, напротив, произошло небольшое падение. В «В+» этот показатель снизился на 3,3% до 890 рублей за «квадрат» (включая операционные расходы). Офисы класса «В» опустились в цене на 1,3% до уровня 740 рублей за кв. метр. «С»-класс предлагается сегодня по 474 рубля за «квадрат».
Торговые центры заполняются арендаторами из стрит-ритейла, а тот – пекарнями и кофейнями
В сегменте торговых центров, уверен Михаил Хорьков, ситуация лучше. Объем вакантных площадей с 13% сократился до 7,6%. Однако появилась новая проблема: качество арендаторов.
«Все они однотипные. Не хватает новых брендов и имен из-за чего сузился охват многих ТЦ. Большиснтво торговых объектов продолжает перетягивать местных операторов, которые работали в сегменте стрит-ритейле», - отмечает Михаил Хорьков.
Ставки стабилизировалось. Однако, если сравнивать этот показатель с 2013 годом, то они снизились на 10-30%. Самая глубокая просадка – 30% - в окружных ТЦ. В сегменте стрит-ритейла, который в последние годы также значительно «просел», началось медленное восстановление ставок. Цены продажи за последний год почти не изменились. При этом в сегменте уличной торговли сохраняется высокая ротация арендаторов.
«Уход многих арендаторов в торговые центры освободил помещения в сегменте стрит-ритейла для более демократичных. Начался постепенный восстановительный рост этого сегмента. Улицы города за последние 2 года стали «живыми». На них появились много кофеен и пекарен. Правда, срок жизни многих таких проектов зачастую составляет не более полугода. Снижение арендных ставок в стрит-ритейле убрали заградительные барьеры для малого бизнеса. Понятно, что у малых предпринимателей достаточно проблем, не связанных с недвижимостью, но делать бизнес в формате стрит-ритейла стало проще», - говорит Михаил Хорьков.
На рынке складов пустует всего 1% площадей и активно возводят новые
Рынок складской недвижимости показывает умеренный рост. Екатеринбург по-прежнему сохраняет третью позицию в рейтинге городов и регионов России по количеству качественных складских площадей. Сегодня в столице Урала и его пригородах 1,4 млн кв. метров площадей. В Санкт-Петербурге этот показатель на уровне 2,7 млн «квадратов», в Москве - 14-15 млн кв. метров.
«Уровень вакантных площадей в Екатеринбурге всего один процент. Объем строительства не уменьшается. В следующем году поменяется структура. Предыдущие годы склады строили под клиента. В новые помещения заехали X5 Retail Group, «АШАН», Fix Price. В следующем году планируется ввести 120 тысяч кв. метров. Большая часть из них «спекулятивная», то есть возводится не для конкретного арендатора. Хотя 50-60% площадей будут законтрактованы к моменту сдачи. Срок окупаемости проектов составляет не менее 7-8 лет», - говорит директор по развитию «Логопарк.ру» Виталий Хиль.
Ставки в сегменте складской недвижимости, в отличие от торговой и офисной, растут. Наибольший рост отмечает в сегменте качественных складов, расположенных в черте города. Это связано в том числе с тем, что многие арендаторы таких объектов развивают направление самовывоза товара для своих потребителей. По прогнозам Виталия Хиля, в следующем году компании, которые занимаются онлайн-продажами займут не менее 20% складских помещений.
Yandex в прошлом году не зашел в Екатеринбург, потому что не нашел нужных площадей, и ушел в Ростов. Но эта компания по-прежнему рассматривает столицу Урала как точку роста. В последние два-три года основными конкурентами среди регионов становятся уже не Пермь или Челябинск, а Тюмень, где серьезно активизировался бизнес. Причем он ориентирован не на федеральные, а на международные компании уровня AliExpress.
Наибольшим спросом на рынке пользуются офисы до 1000 кв. метров с хорошей локацией. Ставки на такие склады даже более низких классов могут достигать уровня «А»-класса, и в следующем году этот тренд сохранится.
В 2019 году в Екатеринбурге откроют 2 новых отеля
В Екатеринбурге в данный момент 120 средств размещения. В этом году в эксплуатацию была введена всего одна гостиница – «Коматек» на Кирова, 40, рассчитанная на 38 номеров. В 2019 году в городе планируется открыть 2 отеля: гостиницу три «звезды» на 50 номеров в переулке Гаринский, 3 и HYATT PLACE 4 «звезды» на Верх-Исетском бульваре, 3 на 147 номеров.
«На 1 декабря текущего года коэффициент загрузки отелей города составил 67%. По итогам прошлого года этот показатель был на уровне 56%. Рост обусловлен проведением ряда крупных мероприятий: ЧМ-2018, ИННОПРОМ. Удельный вес иностранцев в общем числе туристов, побывавших в нашем городе, составил 30%. в прошлом - 25%», - говорит вице-мэр администрации Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка и услугам Владимир Боликов.
В городе 78 хостелов. 23 из них относятся к пяти сетям. Средняя стоимость проживания в объектах – 500 рублей. Большинство хостелов - 57– расположены в жилых домах и не имеют отдельного входа. В следующем году в Екатеринбург откроется еще 4-5 таких объектов.
На рынке краткосрочной аренды сегодня 4000 квартир.
Инфограграфика: УПН, «Логопарк.ру», администрации Екатеринбурга.
ФОТОРЕПОРТАЖ с Рождественского саммита ГУД смотрите здесь, с прошлогоднего - здесь. Почитать, что прогнозировали аналитики на этот год, можно здесь, здесь.
Просмотров: 9774
Автор: Екатерина Турдакина
