Валерий Ананьев: «В кризис главное – не останавливать стройку»

Последний месяц лета, по прогнозам экспертов, может преподнести сюрпризы на рынке недвижимости и строительства. С одной стороны – сезонное падение спроса, с другой – неутешительные известия о грядущем кризисе.

О том, что сегодня влияет на развитие строительства в Екатеринбурге и Свердловской области и какие у отрасли перспективы, JustMedia рассказал генеральный директор строительной компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

—Валерий Михайлович, как вы считаете, стоит ждать кризиса?

—Кризис имеет волновой характер. Они склонны происходить с разной частотой. Кто-то говорит о пяти годах, кто-то о десяти. Кто-то считает, что они повторяются каждые два года, имеют вид буквы W. На самом деле, сегодня теоретиков на тему кризисов много. В одном я с ними согласен – надо смириться с тем, что они приходят. К кризису просто нужно быть готовым. Увидеть лучшую сторону медали и постараться максимально нивелировать отрицательные вещи для компании и для общества в целом.

—А есть хорошие стороны?

—Конечно. Повторюсь, любая медаль имеет две стороны. Так и с кризисами. Всегда можно найти что-то положительное в такой безобразной вещи. Проще сказать, чем сделать, но крупные компании, в том числе и застройщики, извлекли уроки, чтобы не получить те же самые проблемы, которые были в первом кризисе. Салман Рушди писал, что мироздание относится к нам с благодушием, оно настроено к нам позитивно. Если мы совершаем первый раз ошибку, нам больно. Если мы работу над ошибками не проводим и совершаем ее второй раз, нам очень больно. А третьего раза может не быть. Поэтому сейчас у всех задача сделать работу над ошибками, и если все будет сделано правильно, ничего страшного произойти не должно. Предприятия в результате кризиса должны выйти окрепшими. Мы видели его очистительные стороны. Поэтому я надеюсь, что и к этому кризису, который придет через два года, пять лет, не знаю, когда, мы будем  готовы.

—А если в августе придет?

—Мы готовимся. Проводим ряд мероприятий. Но он может быть другим. Если бы кризис каждый раз был одинаковым, мы бы, конечно, четко понимали, как себя вести. К сожалению, опыт подсказывает, что неприятности всегда подкрадываются не с той стороны, откуда их ждешь. Поэтому сказать, что я точно знаю, как буду действовать, не могу. Но учесть опыт предыдущего кризиса мы обязаны. Основная идея в том, чтобы ни в коем случае не прекращать стройки, как бы плохо не было с экономикой. Иначе это как болото. Если ты едешь, пусть потихоньку, все в порядке. Стоит тебе остановиться, как трясина сразу засосет. И для того, чтобы ехать в любой ситуации, мы делаем такой запас финансовой прочности, который позволит, пусть не на очень большой скорости, но передвигаться в кризис. Более того, сейчас мы имеет серьезный портфель открытых кредитных линий в банке, который мы можем привлечь в любой момент для стройки, и он точно позволит довести все начатые объекты до конца. Но если даже и с банками что-то произойдет, сегодня уже привлеченных средств с рынка будет достаточно, чтобы выполнить все обязательство перед нашими покупателями. Как показала ситуация 2008-2009 гг, которая была действительно тяжелой, от дальнейшего инвестирования жилья отказывались единицы покупателей, который составил всего несколько процентов от общего объема проданного жилья. И еще сегодня у нас нет серьезных долговых обязательств, как это было еще в 2008 году, когда мы вводили два крупных завода. То есть сейчас нет никаких финансовых обременений, и мы имеем серьезный запас капитала на реализацию всех заявленных проектов.

—Правда, что банки перестали давать кредиты застройщикам?

—Банки стали осторожней относиться к застройщикам. Я бы не сказал, что это неохота. Мне мои сотрудники как-то сказали: «Валерий Михайлович, переговорили бы с Черкашиным Владимиром Алексеевичем (председателем Уральского банка Сбербанка России – прим. ред.). У нас такое ощущение, что нашими проблемами не очень охотно занимаются. Не быстро рассматривают наши заявки по кредитам». Я такой вопрос напрямую Черкашину задал. Он мне в ответ: «Ты сам понимаешь, что говоришь? Мы с тобой работаем много лет, много времени потратили на то, чтобы понять бизнес вашей компании. Мы сейчас в нем разбираемся лучше, чем вы. И мы просто заинтересованы, чтобы вы брали у нас кредиты. Надо быть недальновидным человеком, чтобы сегодня не работать со строителями, которых уже знаешь». И я повторяюсь, сейчас вместе с банками-партнерами мы сейчас запускаем проектное финансирование, которое позволяет достроить объект в любом случае. Будет он финансироваться покупателями сейчас, или это будет отложенный спрос на то время, когда кризис закончится. Именно банки – одна из наших серьезнейших надежд.

—А как поведут себя цены на квартиры в августе?

—Я не знаю, как они будут себя вести. Пока их приходится сдерживать,  хотя бы в рамках инфляции. Наша задача – не допустить роста цен по массовому жилью, особенно осенью, когда происходит сезонный всплеск. Это самая незащищенная категория, которая страдает больше всех. Поэтому, в первую очередь, мы увеличиваем предложение. Хотим, чтобы опережение предложения было всегда. Тогда цены не станут спекулятивными.

Я сегодня вижу достаточно активный спрос, несмотря на летнее время, когда люди в отпусках. Тем не менее, это лето демонстрирует устойчивый спрос.

—Городские чиновники постоянно жалуются на то, что в городе нет свободной земли под застройку. Как вы видите эту проблему?

—Полностью свободной земли действительно мало. Невозможно взять и выставить на аукцион сразу много пригодной под застройку земли, свободной от третьих лиц (с ветхим или аварийным жильем – прим. ред.), с коммуникациями. У города есть планы по подготовке земли к аукционам. Надеюсь, эти планы будут выполняться.

Я сейчас не говорю о той земле, которая принадлежит большим заводам, или лендлордам –крупным землевладельцам, которые годами ничего на ней не делают. К сожалению, закон не позволяет стимулировать землевладельцев к тому, чтобы они быстрее начали осваивать эту территорию. Проблема в законотворческой области. Если человек владеет землей и ничего на ней не строит, вы не сможете заставить его. Нельзя даже налоги поднять на эту землю. А это, наверное, надо делать. Трудности у города объективные, мы их понимаем. Это совместная задача и застройщиков, и общества, и власти.

—В этих условиях стоит ли ждать повторения прошлогоднего рекорда по вводу жилой недвижимости?

—Я к рекордам отношусь осторожно. Если смотреть по предоставленной на аукционы земле и даже по выданным разрешениям на строительство, вроде бы все в порядке. И рекорд прошлого года по идее должен быть перекрыт. Но стройка – это настолько сложный механизм, настолько много участников в этом процессе, что до декабря я бы загадывать не стал. Все предпосылки есть.

—Теперь все зависит от застройщиков?

—Да. Некоторые недобросовестные люди говорят, что рынок монополизирован, что никого мелкого не пускают на стройку. Но на самом деле сейчас очень много застройщиков и в Екатеринбурге, и в Свердловской области. Желающих получить землю, подряды – неимоверное количество. Строительный комплекс в области очень сильный. Но есть разные строительные и подрядные организации, и за всех поручиться я, ответственный в Союзе промышленников за строительный комитет, не могу.

—Вы коснулись темы заводов. «Атомстройкомплекс» готов участвовать в переносе промышленных предприятий за территорию города?

—Мы готовимся выйти с различными инициативами и в город, и в область. Это очень серьезная работа, одно из основных направлений. Здесь необходимо консолидировать усилия всех. Должна быть проявлена серьезная воля, потому что где-то нужно изменить законодательство, где-то применять непопулярные меры. Главное, надо не просто потребовать съехать организации, которые занимают территорию, не соответствующую сегодня этим целям по генплану города, а создать условия для того, чтобы им это было интересно. Мы знаем, как это сделать. Сейчас работаем над проектом планировки Среднеуральска, у нас есть инициативы по Березовскому и другим малым городам. Мы не только хотим построить там жилье и создать социальную инфраструктуру, конкурентоспособную центру Екатеринбурга, чтобы людям там было интересно и приятно жить. Но было бы здорово, если бы они могли и работать там же. Поэтому нужно создавать технопарки, ориентированные на конкретные предприятия. В этой ситуации власть должна провести переговоры с предприятиями. Все равно заводы живут от реконструкции до реконструкции, а  это вещь сложная и затратная. Мы можем в этом помочь: подготовить площади, обеспечить необходимыми коммуникациями и инфраструктурой, построить социальное жилье для работников по льготным ценам. Тогда предприятию будет интересно. Зачем тратить деньги на реконструкцию на существующей площадке, когда в другом месте для тебя уже все подготовлено и можно разворачивать новое современное производство. Этим мы решим сразу две задачи – дадим людям возможность жить за городом и работать на экологически чистых производствах, и освободим территорию для застройки в городе. То есть избавим людей от необходимости ездить в центр и освободим его для тех, кому он нужен. Кроме того, необходимо создавать соответствующий налоговой и санитарный режимы, чтобы предприятиям было выгодно выходить за пределы города.

—Перенос производства и строительство льготного жилья – дорогое удовольствие. Это не скажется на стоимости остальных квартир?

—Это рынок. И если ты создаешь конкурентоспособный продукт, этот продукт пользуется спросом. Задача бизнеса и власти найти необходимый компромисс, разобраться, кто в этом случае что должен делать, чтобы не перекладывать обязанности, а наоборот, делиться правами. Подобные сложные вопросы, как переселение жильцов из ветхих домов или перенос предприятий – это вопрос всего общества, как бизнеса, так и власти. Их обязательно нужно решать сообща. Не декларировать, а решать. Если научимся это делать, проблемы начнут решаться.

—Вы коснулись темы ветхого жилья. Как с ним обстоят дела?

—Ветхого жилья гораздо больше, чем нам хотелось бы. И оно отнюдь не украшает Екатеринбург. С другой стороны, по ветхому фонду разработаны не лучшие регламенты. Есть законы, в рамках которого их снос происходит по сложной процедуре предоставления земли через аукционы. Застройщик имеет право переселять ветхие дома и осваивать территорию заново. Я говорю не понаслышке. Мы победили в двух таких аукционах, один на улице Ирбитской, другой в квартале Кузнецова-Ильича. Очень сложно, долго, но, по крайней мере, закон дает регламент, как быть с ветхими домами. Мы их расселяем и ведем строительство новых микрорайонов.

С индивидуальным ветхим жильем, которое зачастую находится в центре города, мы ничего сделать не можем. Потому что там необходимо с каждым договориться. И у нас есть разные примеры. На улице Бакинских комиссаров мы заканчиваем строительство микрорайона, это 50 тысяч квадратных метров. А в центре застройки остался индивидуальный дом, с хозяином которого договориться не удалось. Другой пример – Улица Уральская. Тоже в этом году почти закончили микрорайон. И рядом с новыми домами, осталась половина ветхого дома, с хозяином которого мы не можем договориться. Мы отселяли жильцов, компенсируя от 5 до 10 миллионов рублей за дом. Дошли до этого дома из двух половинок, где владельцы начали беспредельничать. Соседа отселили за 11 миллионов, что вдвое дороже рыночной стоимости. А другой сосед затребовал 30 миллионов. На такие вещи мы не можем пойти. Все эти затраты идут в счет строящегося объекта, и это было бы нечестно в отношении будущих жильцов. Этот домик на клочке земли в пять соток до сих пор существует, и мы не знаем, когда хозяин примет решение. На самом деле вся проблема в законодательстве о частной собственности. Если бы все-таки имелась возможность отселять людей по рынку, конечно, без нарушения их интереса, застройщик бы вздохнул с облегчением. Но пока закон такой возможности не предоставляет, и мы вынуждены договариваться со всеми индивидуальными домовладельцами.

—А есть перспективы для изменения законодательства?

—Есть примеры, правда, не всегда хорошие. Мы видели, что творилось в Сочи. Признавать государственными нуждами застройку в соответствии с генпланом, это необходимо делать, но делать очень грамотно, осторожно, чтобы были максимально защищены интересы частного собственника. Но здесь ни в коем случае нельзя впадать в другую крайность, когда из-за самодурства или отсутствия мозгов у одного человека страдает большое количество людей. Это надо сделать правильно, а не строгать и класть струганным вниз. Как в строительном анекдоте, когда долго решали, строгать пол или нет. Построгаешь – люди будут поскальзываться, не построгаешь – будут занозы. Решили построгать и положить струганным вниз. Так и у законодателей – закон вроде приняли, только пользоваться им невозможно. Поэтому надо, чтобы закон приняли правильно.

—Давайте перейдем от проблем к хорошему. Расскажите о планах «Атомстройкомплекса» на это и на следующие годы. Сколько квадратных метров жилой и нежилой недвижимости вы собираетесь сдать?

—Мы хотим ввести в этом году больше 150 тысяч квадратных метров, это больше, чем в прошлом. И это только жилье. А есть еще объекты социально-бытового, коммерческого назначения. Поэтому общая планка, наверное, будет больше 180 тысяч квадратных метров. Это несомненный рост по отношению к предыдущим периодам. На следующий год планы тоже грандиозные, мы хотим ввести больше 200 квадратных метров жилья.

—А в какие стороны планируете развивать город географически?

—Мы строим практически во всем городе. Если говорить о крупных микрорайонах – это исторический Академический, там у нас достаточно много договоров по строительству. Это и участок, который мы выиграли на аукционе, хотим строить дома в парке. Пока этот участок был свободен, он успел зарасти лесом. Жалко сейчас лес вырубать, и мы предложили решение городу – планировку, которая должна устроить всех. Микрорайон Широкая речка, у нас там тоже выигран ряд аукционов по земле, и мы надеемся, что город в ближайшее время еще выставит землю на аукцион. Это и Уралмаш, где мы как раз работаем со сносом ветхого жилья. И район Пионерского поселка, тоже с ветхим жильем. Верх-Исетский район, который мы также планируем развивать. И главное, застройка Среднеуральска. Мы хотим подготовить проект планировки и внести изменения в генплан города, чтобы вместе со всей областью реализовать интересный проект застройки малых городов Большого Екатеринбурга.

Интересный объект – гостиница рядом с «Park Inn». Большой комплекс на Радищева. На бывшем заводе Воровского рядом с парком Маяковского мы строим комплекс зданий с инфраструктурой, который, и по месторасположению, и по экологии будет одним из лучших в городе. Масштабы грандиозные, очень хочется, чтобы планы исполнились.

—Областные власти отказались от идеи проведения «ЭСКПО-2020» в выставочном центре на Новокольцовском тракте и решили строить новый комплекс на ВИЗе. «Атомстройкомплекс» будет претендовать на право строить этот комплекс?

—Не только наша компания об этом думает. Это же федеральный проект. Будет большой удачей и счастьем, если «ЭКСПО-2020» пройдет в Екатеринбурге.  И для строителей, и для горожан – это  космос. Другие возможности, другой уровень. Мы, конечно, мечтаем, чтобы это произошло. И все, что от нас зависит, готовы сделать, чтобы город вышел победителем в битве заявок. Мы постараемся участвовать во всех возможных конкурсах и аукционах.

—А как считаете, есть у нашей заявки перспективы?

—Надо понять критерии, по которым отбирают победителя. Если учесть, что комитет рассматривает желание Екатеринбурга провести у себя «ЭКСПО», будущие возможности города, которые откроются ему после проведения выставки, у нас есть неплохие шансы. Если победитель имеет возможность получить новый рывок развития, чтобы жизнь людей в городе и в регионе изменилась к лучшему, то мы подходим лучше всех. Наша задача показать, насколько мы можем измениться.

—Но ведь выбор страны для проведения «ЭКСПО» - еще и политический вопрос. Среди участниц заявочного комитета много мусульманских, азиатских стран, которые наверняка предпочтут Дубай или Измир.

— В этом плане нам может помочь наше местоположение. Мы находимся на границе Европы и Азии. Как говорил Блок, мы не меньшие азиаты, чем европейцы.

—Давайте отойдем от темы непосредственно строительства. Недавно прошел большой праздник День строителя, и вы даже разыграли там недвижимость.

—Да, мы стали одними из участников и инициаторов праздника. Его организовали все строительные организации, администрация города, правительство  в лице министерства строительства. Мы действительно хотели таким совместным праздничным событием дать строителям возможность почувствовать себя героями и показать всем жителям мощь нашего строительного комплекса. А розыгрыш апартаментов среди сотрудников стройорганизаций стал хорошим подарком в канун профессионального праздника.

—Это разовое мероприятие или оно будет регулярным?

—Это правильно превращать в традицию то, что нужно людям. Получилось хорошо, будем стараться повторять это и в дальнейшем.

Еще больше фотографий Валерия Ананьева смотрите здесь.