Вячеслав Трапезников: «Строительство не умрет! Главное — научиться собирать зачеты и вернуть ипотеку»

В Екатеринбурге прошла очередная встреча remeMBA Club Урало-Сибирского Института Бизнеса (USIB). Темой вечера стало обсуждение текущей ситуации и перспектив развития строительного рынка столицы Урала. Одним из приглашенных гостей мероприятия стал исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. В ходе своего выступления он рассказал о том, почему не состоятся аукционы по самым лакомым земельным участкам, что будут с ипотекой и как застройщики собираются продавать жилье, официально не снижая цены.

Строительный рынок близок к падению

—Точечная застройка, которая была очень популярна в Екатеринбурге еще пять лет назад, сегодня не актуальна. Связано это в основном с тем, что земля под такие проекты в городе закончилась. Однако потребность в новом жилье по-прежнему сохраняется на высоком уровне. В сложившейся ситуации у строительного комплекса есть два выхода: освоение новых земельных участков и развитие застроенных территорий, в том числе редевелопмент промышленных территорий.

Проекты, относящиеся к первой категории, без господдержки нерентабельны. Второй вариант около 10 компаний-застройщиков уже довольно профессионально осваивают. Городские власти им в этом процессе активно помогают. Начали проводиться аукционы по РЗТ (наш город в свое время провел первый такой аукцион — прим. ред.), была разработана муниципальная программа сноса ветхого жилья. Однако в вопросе отселения серьезным препятствием для застройщиков является отсутствие юридических механизмов расселения людей из ветхого жилья. Я знаю, пример, когда один из уважаемых в Екатеринбурге застройщиков заплатил владельцу за 40-метровую квартиру в двухэтажном бараке 27 миллионов рублей.

За последние два года сложился класс гринмейлеров, которые анализируют планы администрации, покупки на аукционах. И в день, когда вы отторговали участок, ко всем, кто попадает под отселение, приходит приятный мальчик или девочка и рассказывает им о том, как разбогатеть. И потом собственники квадратных метров просят за свою квартирку или домик от 40 миллионов, а владельцы земли от 1 до 2-х миллионов рублей за сотку.

За три года администрация планирует отторговать 300 гектаров земли. В 2014 году план практически выполнили, а вот в 2015-2016 году планы по отселению выполнены не будут.

Я хорошо помню декабрю 2012 года. На аукционе сидели 16-18 компаний-застройщиков и пытались выторговать какой-то дырявый участок на Технической. Когда я шел на аукцион, то я ставил себе планку по торгам — не выше 60 млн. рублей. В итоге кусок земли площадью менее 1 гектара ушел по цене 1,2 миллионов рублей за сотку.

В конце прошлого года сложилась кардинально противоположная ситуация. Фонд РЖД выставил изумительный участок площадью 17 гектаров. Пять из них под застройку, 12 — под парк. Стоимость всего 90 млн. рублей, но заявок не было. Не состоялось в конце года и несколько аукционов по РЗТ. Для меня описание этой ситуации является хорошим подтверждением того, что строительный рынок близок к падению.

Строителей апартаментов ждут серьезные проверки

—Администрация города очень требовательно относится к такому сегменту недвижимости, как апартаменты. По моим предположениям, в итоге на рынке останутся только два типа апартаментов: такие как башня «Исеть» и самые маргинальные, стоимость которых миллион и чуть больше. Все остальные форматы вымрут.

Правительство области и администрация города боятся новых обманутых дольщиков. Поэтому в мэрии уже готовят комиссию по предотвращению таких фактов. В ближайшие недели уже начнутся проверки таких проектов.

Десятки участков в городе переводят или переведены в апартаменты. Но я бы не рекомендовал реализовать такие проекты. Такой тип недвижимости разойдется на растущем рынке, когда есть спрос и потребляются все до единой квартиры. Например, когда не хватает складов, то ваш паркинг можно сдать под эти цели. А когда складов в переизбытке? Кроме того, надо учитывать, что физлица боятся приобретать апартаменты.

Банки могут закрыть ипотеку для сегмента строящихся новостроек

—В сегодняшней ситуации самое главное для застройщиков — это ипотека. Если она сохранится, то строительный комплекс, хоть и серьезно просев, будет жить. По итогам 2014 года доля ипотеки на первичном рынке заняла 50%. В отдельных проектах, особенно это касается сегмента эконом-класса, ипотечные кредиты занимали 80-90%. Однако в этом году ситуация кардинальным образом изменилась — ставка по ипотеке выросла, а количество одобрений резко снизилось и продолжит падать.

На прошлой неделе представители банка ВТБ заявили, что теперь они будут аккредитовывать объекты с готовностью не менее 50%. Госбанками обсуждается вопрос поднятия этого показателя до 80%. Тогда как раньше банки начинали выдавать ипотеку, получив от застройщика подтверждение того, что тот уже вложил в стройку 20% от общей стоимости проекта.

Из-за снижения количества выдаваемых ипотечных кредитов объем входящего покупательского кэша снизился, а никакой другой застройщикам не интересен. Вопрос получения кредитов под строительство с существующим уровнем процентной ставки они даже обсуждать не хотят.

Многие предприниматели могут лишиться своих земельных участков за долги по аренде

—Владельцы земли, так называемые ленд-лорды, чувствуют себя очень плохо. Все помнят, как некоторое время назад кадастровая стоимость земли существенно выросла. Есть примеры ее повышения с 30 млн. рублей до 1,5 млрд. рублей. Собственники, конечно, пошли в суд и снизили плату до сотен миллионов рублей, но все равно это ощутимая сумма. Тем, у кого земля не в аренде, также очень несладко, потому как налог на землю еще никто не отменял.

После повышения кадастровой стоимости многие захотели избавиться от своего участка, но никто ничего не покупает. А кто продает, тот половину отдает в счет погашения долгов за аренду. Те, кто не смогут продать, скорее всего, лишатся своих участков, потому как город или МУГИСО заберут их за долги. В сложившейся ситуации тем, кто не успел купить доллар за 50 рублей, я бы рекомендовал купить землю, хотя это очень непростая инвестиция.

Напомним, в конце прошлого года заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области Артем Богачев заявил, что в 2015 году в Екатеринбурге у представителей малого и среднего бизнеса заберут более двух десятков участков под коммерческую застройку.

Зарабатывать будут не те, кто продает, а те, кто умеет собирать зачеты

—Мы вернемся в 1990-е. Найти клиента с деньгами тяжело. В связи с этим вопрос: что в ближайшее время будет самым главным для подрядчиков? Заказ, дебиторка, снижение затрат, госконтракт — нет. Главное — это зачеты и правильный выбор проекта. В 2009 году в Академическом, например, работали за чашку супа. Потому что ценообразование было такое, что хватало только на бетон и еду.

Заходить на объект можно только в двух случаях: если он ликвиден или вы сами верите в него. Но договариваться о зачетах и оплате надо на берегу. Важно посчитать объем зарплаты, потому что в прошлый кризис прокуратура внимательно следила за этим вопросом. Один месяц не выплатите заработную плату, и прокурор будет жить у вас в офисе.

Сроки сдачи объектов отодвинутся и девелоперы займутся монетарной мотивацией

—В декабре квартиры уходили влет. В январе спрос схлопнулся. Что будут дальше сказать трудно, потому что первый месяц года не показателен — в январе всегда провал по продажам. В моей компании всегда есть месячный и квартальный план продаж, но сегодня я не в силах сформулировать ни тот, ни другой.

В конце декабря мы подняли цены на 2000 рублей, в январе мы хотели увеличить стоимость еще чуть-чуть, но боимся — вероятность сценария обрушения рынка составляет 50%. Однако массово объявлять о снижении цен застройщики не будут. Наступает пора массовой монетарной мотивации: паркинг или комната в подарок, рассрочка без процентов.

Застройщики будут косвенно снижать цены. Номинально я даже могу поднять стоимость квадрата на 2 тысячи рублей, но маркетинговыми акциями снизить на пять. В 2009 году жилье вообще отдавали по себестоимости. На год и более отодвинутся сроки сдачи многих объектов, даже тех, кто находится на финальной стадии завершения. Это тенденция коснется всех, даже самых «жирных» компаний. Рынок становится хаотичным, и, повторюсь еще раз, зарабатывать среди подрядчиков будут те, кто научится собирать зачеты.

Импортозамещение пока не работает

—Стоимость большинства строительных материалов выросла в цене от 20 до 100 процентов, причем даже тех, которые не завязаны на импорте. Сверху дана команда — импортозамещайтесь, но она по многим позициям невыполнима. Например, у нас с электросетевой компанией был заключен договор. Тарифы на оказание услуг еще 1,5 года назад были согласованы РЭКом. Работа должна быть сдана нам в конце текущего месяца, но наши подрядчики не знают, как все выполнить по согласованным сметам. Расходные материалы, по их словам, выросли на 60%.

Я посоветовал им импортозамещаться. Представитель компании мне ответил: «Такую команду мы получили еще полгода назад. В Санкт-Петербурге есть единственный в России завод, который может поставить необходимую нам продукцию, но в перерасчете по любому валютному курсу она на 40% дороже. При этом, когда мы послали им заявку, получили ответ о том, что она будут включена через 1,5 года в производственный план».