Елена Ивлева, Свердловская ГЖИ: «УК или ТСЖ не во всех случаях должны подписывать акты принятых работ после капремонта дома»

Кровля похожа на решето, а трубы в подвале буквально рассыпаются на части. Ситуация знакомая тысячам жителей Екатеринбурга, которые ожидают проведение капитального ремонта в своих многоквартирных домах. Но лист ожидания довольно длинный. Сегодня в нем более 7000 объектов. Чтобы не дожидаться, когда дом останется без воды или крыши, жители старых домов переходят из «общего котла» на спецсчет, чтобы как можно быстрее отремонтировать проблемные участки своего объекта.

Несмотря на то, что собственники квартир при этой форме накопления денежных средств на капремонт могут сами выбрать подрядчика, нередко УК или ТСЖ пытаются навязать своего. И если жильцы не соглашаются на это, то последние после завершения ремонта отказываются  подписывать акты выполненных работ.

О том, как не попасть в такую ситуацию, как сдвинуть сроки проведения капремонта на более ранний период и на что нельзя потратить деньги со спецсчета, рассказала в интервью JustMedia.ru начальник отдела контроля и учета жилищного фонда Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Елена Ивлева.

—Елена Валерьевна, сроки проведения капремонта в домах регулярно сдвигаются на более поздние периоды, с чем это связано?

—С техническим состоянием многоквартирных домов. Жилищный фонд стареет, а его модернизация осуществляется, к сожалению, не такими быстрыми темпами, как это требуется. Поэтому при актуализации региональной программы, которую проводит минЖКХ региона, сроки проведения капитального ремонта сдвигаются.

—В моем понимании, если в списке появляются новые дома, которым нужен капремонт, то они должны идти позднее. А в итоге отодвигаются сроки тех объектов, которые там были ранее.

—При актуализации МинЖКХ, администрация города оценивают техническое состояние каждого объекта, финансовую дисциплину его собственников по оплате взносов и долю финансирования, которую последние оплатили в качестве взносов на капремонт. Учитывая все эти факторы, сроки проведения капремонта каждого конкретного объекта могут сдвигаться.

—Сколько домов в Екатеринбурге/области нуждаются в капремонте, какое количество аварийных объектов?

— В Свердловской области в программу капремонтов включены более 28 тысяч многоквартирных домов. Более 7000 из них расположены в Екатеринбурге. Это значительная цифра в разрезе региона. Какое количество объектов, признано аварийными, назвать не смогу. Решение о признании объекта аварийным или сносе принимают в администрации города.

—Действительно ли при серьезной изношенности внутренних систем дома, например, водоснабжения, можно перенести 1-2 вида работ по капремонту дома на более ранний срок? Если да, то, как то сделать?

— В Свердловской области лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (управляющая компания или ТСЖ — прим. ред.) два раза в год должно проводить мониторинг технического состояния общего имущества дома. Если выявляются какие-то проблемы, то в зависимости от объема работ, требуемых для их решения, проводится  текущий или капитальный ремонт. Допустим, в подвале потекла труба. Если для устранения протечки надо заменить небольшую часть трубы, то УК (ТСЖ) должна сделать это в рамках текущего ремонта, оплата которого входит в статью расходов «содержание жилого помещения».

Если для качественного оказания услуг жильцам дома необходима комплексная замена коммуникаций в подвале, то требуется капремонт. И здесь есть два варианта действий со стороны УК или ТСЖ. В первом, лицо, управляющее домом, на основании ежегодного мониторинга готовит акт осмотра технического состояния дома и заключение о техсостоянии дома и с этими документами обращается в администрацию города и минЖКХ региона с предложением перенести сроки проведения отдельных видов работ в конкретном доме на более ранний период. Во втором случае, необходимо инициировать собрание собственников дома и предложить им перейти на спецсчет, если объект находится в «общем котле», а сроки проведения капремонта достаточно дальние.

—Плюсы и минусы спецсчета и «общего котла»?

—Самый главный плюс спецсчета в том, что собственники сами определяют период проведения капремонта в своем доме. Однако, если средств на нужные виды работа не хватает, то они должны определить иные источники финансирования: внести недостающую сумму, оформить кредит. 

—Несут ли собственники дополнительные расходы (обслуживание счета дома в банке, дополнительные платежи в ажрес УК/ТСЖ за выставление платежных документов по капремонту)?

—При спецсчете возможность оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в каких-либо организациях, осуществляющих прием и перечисление денежных средств в счет оплаты соответствующих услуг, без взимания комиссионного вознаграждения законодательством РФ не предусмотрена.

Возможно заключение договора между владельцем спецсчета (УК/ТСЖ/ЖК) и банком о переводе денежных средств, принятых от собственников помещений в МКД в уплату коммунальных услуг, услуг по содержанию жилья и взноса на капитальный ремонт на открытый в банке банковский (текущий расчетный и/или специальный) счет.

Кроме того, при принятии общим собранием собственников решения об аккумулировании взносов на капитальный ремонт на специальном счете дома, необходимо выбрать уполномоченное лицо, которое будет выставлять квитанции на оплату взноса, размере расходов, связанных с этим, а также определить условия оплаты этих услуг. Выбор такого уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним. Фиксированной и законодательно установленной стоимости таких услуг нет. Данный вопрос разрешается на общем собрании собственников.

—При «общем котле» жильцы дома, у которого подошли сроки капремонта, могут взять недостающую сумму у других объектов?

—Да, когда подошли сроки проведения капитального ремонта, а денег, собранных собственниками квартир этого дома, на комплекс необходимых работ не хватило, то региональный оператор на условии возврата привлекает денежные средства иных собственников, которые также в «общем котле», в границах одного муниципального образования. Это значит, что собственники квартир в доме, который отремонтировали, дальше продолжат ежемесячно платить за капремонт, возвращая потраченное.

Возвращаясь к вопросу минусов. Самая злободневная проблема накопления денег на спецсчете — выбор подрядчика. Применительно к спецсчету закон не содержит оговорок о том, что это должна быть исключительно квалифицированная подрядная организация. Последнее является основополагающим признаком только в том случае, если стоимость работ составляет свыше трех млн рублей или деньги на капремонт собирались в «общий котел». Списки квалифицированных подрядных организаций есть на сайте СРО и минЖКХ.    

—Подрядчика при спецсчете жильцы определяют сами. А  могут ли они самостоятельно закупить строительные материалы?

—Использовать на эти цели денежные средства со спецсчета невозможно. Банк, где он открыт, увидев, в протоколе голосования пункт о самостоятельной покупке материалов, может отказать в списании средств. При «общем котле» подрядчика путем проведения аукциона определяет региональный оператор.

—Могут ли жильцы сами без помощи УК или ТСЖ перейти на спецсчет. Как это сделать и кого об этом надо уведомить?

— Изменение способа формирования фонда капремонта возможно в любое время на основании решения собрания собственников многоквартирного дома. Инициатором последнего может стать любой собственник, инициативная группа, УК или ТСЖ. Собственникам нужно определить владельца спецсчета и кредитную организацию из списка, утвержденного ЦБ РФ. «За» переход на спецсчет должны быть 50% собственников + 1 голос.

Протокол голосования необходимо разместить в ГИС ЖКХ через личный кабинет поставщика информации (УК/ТСЖ/ЖК), в реестре сведений о голосовании,  а также направить в адрес Регионального фонда содействия капитальному ремонту, который проанализирует его и, если никаких замечаний не будет, то определит дату вступления решения об изменении способа накопления денежных средств на капремонт. После этого владелец счета, которого выбрали собственники, должен обратиться в банк, открыть счет и уведомить об этом Департамент Госжилстройнадзора Свердловской области как орган, формирующий реестр спецсчетов.

Кроме того, после того, как собственники приняли решение о переходе на спецсчет, они должны уведомить об этом УК или ТСЖ. Согласно статье 46 ЖК РФ, последние в течение пяти дней должны предоставить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и бюллетени голосования на хранение в Департамент Госжилстройнадзора Свердловской области. Департамент, получив документы от УК/ТСЖ, справку об открытии счета, рассматривает их, и если нет никаких замечаний, принимает. По вступлению в силу решения об изменении способа накопления, то есть через год, объект будет внесен в реестр спецсетов. После этого региональный оператор в течение пяти дней перечислит ранее собранные средства собственников на капремонт из «общего котла» на спецсчет.

—Если разница в том, кто управляет спецсчетом: УК, ТСЖ, фонд?Возможно, есть плюсы или минусы?

—Особой разницы в том, кто управляет спецсчетом, нет. В любом случае только собственники решают, на какой вид ремонта и какую сумму потратить. Единственное, на что следует обратить внимание при выборе владельцем счета регоператора, это на то, что он самостоятельно не будет выставлять жильцам платежные документы. Собственникам необходимо определить на собрании размер платежа и то лицо, кто будет выставлять такой документ и в какой срок. Этим лицом может стать УК или ТСЖ. В случае, если спецсчетом владеет управляющая компания или товарищество собственников жилья, то они сами будут направлять квитанции напрямую или через ЕРЦ.

—Владелец спецсчета несет ответственность за сохранность денег. Насколько собственники защищены, например, от недобросовестных УК и ТСЖ?

—Без решения общего собрания собственников многоквартирного дома списать денежные средства со спецсчета, независимо от того, кто его владелец, невозможно. Банк не даст этого сделать без определенного пакета документов, утвержденного ЖК РФ. В перечень входит: протокол собрания, где за проведение капремонта проголосовали не менее 2/3 от всех собственников, в том числе владельцы нежилых помещений, договор, заключенный с подрядной организацией, которая будет выполнять ремонтные работы, и при определенных условиях, акт приемки выполненных работ.

—В фонде реформирования ЖКХ рассказали, что участились случаи, когда жильцы сами выбрали подрядчика, а не того, что навязала УК, и затем последняя не подписывает акты выполненных работ. Действительно ли это так и что делать в таких случаях?

—Такие ситуации бывают. При формировании денежных средств на капремонт на специальном счете собственники жилья на общем собрании должны выбрать лицо, которое будет подписывать акты приемки выполненных работ. Понятно, что ни в каждом доме найдется человек, который захочет взять на себя такую ответственность, понимая, что в дальнейшем все претензии в пределах гарантийного срока, а возможно, и далее будут предъявляться именно ему. Поэтому, помимо, собственника одной из квартир, инициативной группы жильцов, УК или ТСЖ, это может сделать третье лицо. Список организаций, которые имеют полномочия по строительному контролю, есть в реестре квалифицированных подрядных организаций на сайте минЖКХ и СРО. В случае, если УК или ТСЖ не определены на подписание актов принятых работ, то ставить свою подпись они не должны.

—Если собственники перешли на спецсчет для того, чтобы, например, отремонтировать прохудившуюся крышу, потому как по этим видам работ их дом стоит в очереди на 2035 год, а после этого решили вернуться обратно в «общий котел», то срок ремонта останется прежним или его отодвинут в конец очереди как новичка?

—Переход на спецсчет занимает 1 год, а обратная процедура длится всего месяц. Если жильцы вернутся обратно в «общий котел» до актуализации региональной программы, то срок проведения капремонта останется прежним.

—Есть ли в нашем региональном законодательстве нормативный акт, который разрешает устанавливать лимит денежной суммы, по достижении которого общее собрание жильцов дома может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов? То есть, например, накопили 5 млн рублей и решили, что хватит.

—В Законе Свердловской области о капитальном ремонте (№ 127-ОЗ от 19.12.2013) есть норма, которая при достижении минимально размера фонда капремонта позволяет жильцам принять решение о временном приостановлении уплаты взносов за капремонт. Минимальный размер для каждого дома определяется индивидуально и должен составлять 50% от оценочной стоимости необходимых работ. Каждый год эта цифра из-за изменения стоимости проведения работ, стройматериалов меняется. Но на сегодняшний день таких прецедентов не было.

—Никто не решался отказаться от уплаты взносов за капремонт?

—Нет.

—На что нельзя потратить средства, собранные на капремонт?

— Основные виды работ при проведении капремонта в многоквартирном доме – это ремонт крыши, подвала, внутридомовых инженерных система, фасада. Потратить собранные средства, не зависимо от способа формирования накоплений (спецсчет или «общий котел» — прим. ред.), на другие виды работ, в том числе на ремонт мест общего пользования, нельзя.

—А на какие средства тогда ремонтировать подъезд?

—Собственники дома могут принять решение о том, что они будут платить с 1 кв. метра больше, чем базовая ставка, которая сегодня составляет 10 рублей 51 копейка. Полученная дельта, сформировавшейся из превышения к минимальному размеру взноса может быть использована на финансирование любых работ/услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

—В одном интервью юрист рассказал, что трубы общих стояков и вентили к ним, радиаторы отопления и полотенцесушители должна бесплатно менять УК сама? Действительно ли это так?

— Действительно, ремонт общедомового имущества, как уже отмечалось ранее, в рамках текущего ремонта должны проводить УК или ТСЖ. Однако если их износ коммуникаций составляет 70% и более, то здесь только капитальный ремонт. Что касается полотенцесушителей и радиаторов отоплений, то судебная практика говорит о том, что если приборы находятся в квартире (и /или перед прибором есть первое отключающее устройство) и используются непосредственно для его обогрева конкретной квартиры, то это имущество собственника жилья. Это, значит, что он сам несет ответственность за его замену.