УПН: арендные ставки в торговых и деловых центрах Екатеринбурга могут упасть на 10 процентов

Политическая ситуация в стране и связанные с ней экономические процессы могут серьезным образом отразится на рынке коммерческой недвижимости в Екатеринбурге. Это может привести к серьезному снижению спроса на аренду офисных и торговых площадей.

По словам аналитиков Уральской палаты недвижимости, строительная активность на рынке офисных центров города остается на высоком уровне. В данный момент в Екатеринбурге возводится 355 тысяч кв. метров. С начала года было введено уже 32 тысяч кв. метров:  БЦ «Чайковский», «Арена» и Clever park, «Грин Парк», БЦ «Век» и БЦ на ул. Монтажников, 26/а. Учитывая, что значительная часть возводимых объектов находится сейчас на завершающих стадиях строительства, пополнение рынка в текущем году может оказаться весьма существенным — до 80 тысяч кв. метров.

Роста ставок аренды за последний год не отмечалось ни в одном из сегментов. В наиболее качественной группе — бизнес-центрах класса «А» —  цена не изменилась. Арендовать такие офисы можно по-прежнему за 1300-1600 рублей кв. метр. В классе «В+» корректировки также несущественны. Здесь средний показатель остается на уровне 1250 рублей за кв. метр. В классе «В» стоимость аренды за четыре квартала снизилась на –12 %. Отрицательная динамика объясняется тем, что здесь были заметно снижены ставки в нескольких сданных полтора-два года назад и изначально переоцененных собственниками объектов. В итоге средний показатель для офисов класса «В» составляет сегодня 930 рублей за кв. метр.

Пополнение рынка торговых центров в первом полугодии было также существенным — более 60 тысяч кв. метров. Почти весь объем ввода — это площади четвертой очереди «Гринвича». Сейчас это крупнейший торговый центр Екатеринбурга. До конца года может быть построено еще три-четыре объекта на 40-60 тыс. кв. метров, что позволит рынку торговых центров превысить отметку в миллион квадратных метров.

Доля вакантных площадей на рынке торговых центров, несмотря на изменение объемных показателей, в последние годы меняется незначительно и остается одной из самых низких среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Сейчас управляющие компании заявляют, что у них свободно не более 2 % помещений, а в наиболее успешных торговых центрах свободных площадок просто нет.

Тем не менее, и здесь уже ощущается влияние кризисных тенденций. Декларируемые управляющими компаниями ставки, динамика которых в последние годы и так была невысокой, за последний квартал снизились на 1 %. Причем некоторые участники рынка считают, что эта незначительная корректировка только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более существенное снижение цен аренды. Во всяком случае, предпосылок для их повышения управляющие компании большинства торговых центров сегодня не видят. Вероятно, что пересмотру подвергнутся как текущие договоры, так и ставки для новых операторов. На фоне падения оборотов розничного рынка ритейлеры будут вынуждены снижать свои затраты и практика показывает, что в первую очередь делать они будут это за счет снижения арендной нагрузки.

Тем не менее, уровень цен на аренду в торговых центрах пока остается высоким и превышает даже уровень докризисного 2008-го года. Сейчас средняя ставка для торговой галереи составляет 3140 рублей за «квардрат», что на 4 % выше показателя годовалой давности.

Подводя итоги, аналитики УПН отмечают, что, несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости, макроэкономический фон сегодня сложно назвать благоприятным. Рынок находится в стадии некоторой неопределенности, а основные его показатели, влияющие на спрос, стагнируют. На этом фоне высока вероятность того, что динамика цен в ближайшей перспективе будет отрицательной. Корректировки в различных сегментах могут составить от 0 до 10 %. Возврат рынка к положительной динамике и приоритету локальных факторов будет возможен только после нормализации общей ситуации в экономике страны и возобновления поступательного её развития.