Большинство проектов находится на начальной стадии реализации.
За последние три-четыре года рынок загородной недвижимости значительно изменился. В первую очередь, это касается его структуры, а именно объема предложения, форматов поселков, площадей предлагаемых объектов. С одной стороны эти преобразования — результат обращения девелоперов к массовому покупателю. С другой — некоторые из этих тенденций несут в себе потенциальные проблемы, которые могут в будущем негативно отразиться на привлекательности всего сегмента.
По данным УПН, в окрестностях Екатеринбурга насчитывается более 260 площадок под организованную коттеджную застройку, то есть таких, где развитием поселка занимается один девелопер в рамках генерального плана. В рамках этих проектов, расположенных в пределах 40-километровой зоны от Екатеринбурга, запланировано более 20 тысяч домовладений. Однако на сегодня только 9 % из них построены. Еще 57 % можно отнести к строящимся, правда, темпы работ на большинстве площадок оставляют желать лучшего. Остальные 34 % домовладений — проекты «на бумаге», часть из которых остаются замороженными уже несколько лет.
По словам аналитиков УПН, одной из причин низких темпов строительства в сегменте оказался рост числа проектов, реализующихся в формате «земля без подряда». Это стало ключевым изменением в структуре рынка за последние годы. Сегодня на долю данного направления приходится более 80 % от объема предложения. В таких поселках покупатель приобретает у застройщика лишь участок с коммуникациями, а возведением дома занимается сам. С одной стороны, это изменение можно рассматривать как движение в сторону массового покупателя. С другой — данный процесс развивался стихийно и был обусловлен в первую очередь отсутствием на рынке компаний, способных развивать долгосрочные проекты и имеющих для этого необходимые ресурсы.
«При таком сценарии очень сложно сопоставить цели покупателей, соблюсти однородность архитектурного стиля, выдержать сроки благоустройства территории. Большинство из таких проектов не имеют стабильного финансирования и зависят от темпов продаж участков. Из-за этого инженерные коммуникации в них чаще всего не построены — продавцы лишь берут на себя обязательства по устройству дорог, электрификации и газификации поселка. Типичной проблемой при этом является перенос декларируемых сроков подведения таких работ. В долгосрочной перспективе такие проекты могут нести в себе серьезные риски для всего рынка загородной недвижимости, создавая негативные информационные поводы»,— отмечают в УПН.
Другую тенденцию, повлиявшую на изменение структуры рынка, можно охарактеризовать как позитивную. Речь идет об увеличении числа предложений в сегменте сблокированных домов. За последние два года их доля выросла с 10% до 36% (имеется в виду процент от числа готовых домов и участков с подрядом). Это наибольший показатель за последние семь лет, причем «традиционно» доля таунхаусов не превышала 15%. Новые проекты, включающие такие типы домовладений, имеют возможность привлекать на рынок индивидуального жилья более широкий круг покупателей. Тем более что сегодня они выходят с предложениями, площадь которых составляет от 100 до 150 кв. м. В плане «цены за объект» это вполне сопоставимо со стоимостью городской квартиры в центре и близких к нему районах. Надо отметить, что из-за кризиса практически все участники рынка пошли по пути сокращения площадей, предлагаемых к продаже объектов, в том числе и «полноценных» коттеджей. В результате рынок стал более адекватен массовому спросу.
В настоящий момент тенденция адаптации планировочных решений под потребности и возможности потенциальных покупателей продолжается. В этом смысле еще более «демократичным» вариантом загородного жилья, появившемся в последние годы, стали квартиры в малоэтажных домах, строительство которых ведется в рамках «мультиформатных» проектов. Сегодня уже реализуется несколько таких площадок. Помимо них на отдельных территориях строятся компактные точечные или квартальные проекты трехэтажных домов. Данное направление сделает рынок пригорода более разнообразным и может дать импульс для развития пригородных территорий, в том числе и в вопросах социальной инфраструктуры.
Несмотря на отмеченные позитивные тенденции, общий фонд готового индивидуального жилья в организованных поселках, как и объем предложения, остается достаточно узким. К настоящему моменту рынок так и не вернулся к «докризисным» показателям, когда на продажу единовременно выставлялось более 2000 домовладений. Сложность выбора для покупателей усугубляется еще и тем, что большинство проектов находится на начальной стадии реализации, что не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее.
Что касается цен на индивидуальное жилье, то в марте 2013 года средняя цена квадратного метра домовладения в организованных коттеджных поселках составляла 44500 рублей (для проектов с подрядом). Земли без подряда в пригородах предлагались по 70000 рублей за сотку.
Просмотров: 2012
Автор: Екатерина Турдакина
