Павел Маслихин: в 2014 будет процветать торговая недвижимость, а офисную и промышленную ждет провал

Прошедший год для коммерческой и жилой недвижимости Екатеринбурга эксперты оценивают, как стабильный. По их мнению, никаких серьезных изменений на рынке не происходило: арендные ставки и стоимость квадратных метров росли в пределах инфляции, падения спроса на площади не было, а новые объекты заполнялись и реализовывались в обычные сроки. Однако следующий год может стать провальным для некоторых сегментов коммерческой недвижимости.

О неудачных проектах рынка коммерческой недвижимости, об основных ошибках застройщиков, а также о возможном снижении темпов развития офисной и промышленной недвижимости в 2014 году читайте в интервью JustMedia с заместителем генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павлом Маслихиным.

—Павел Васильевич, как в Екатеринбурге развивается ритейл? Какие торговые площади на сегодняшний день востребованы?

—В Екатеринбурге востребованы помещения площадью 300-500 метров с качественной планировкой, энергосистемой мощностью не менее 50-70 киловатт и колонной системой, которая подразумевает наименьшее количество несущих стен. Немаловажно наличие парковочных мест и месторасположение. Желательно, чтобы площади находились в первой линии. Маленьким магазинам, аптекам, предприятия сферы услуг интересны помещения площадью 50-80 кв. метров. В них, безусловно, не надо столько электроэнергии, но также необходима проходимость и парковки. Торговые сети активно заходят в новые жилые комплексы. Причем туда идут все, начиная от аптек и закачивания крупными магазинами. Потому что владельцы сетей понимают, что у них будут покупатель.

—Сколько сегодня стоит один квадратный метр торговых площадей?

—В районах, приближенных к центральным, — от 90 до 120 тысяч рублей, в районах 3-4-го пояса — от 75 до 100 тысяч в зависимости от формата. Все сети очень активно развиваются, потому как торговля у нас — это двигатель экономики. Ритейлеры, выбирая помещение, смотрят все объекты в интересующем их районе. Поэтому, если объект стоит на рынке давно, то значит, что он не отвечает каким-то потребительским запросам.

—И что в этом случае делать собственникам проектов, которые имеют недостатки?

—Они пытаются делать какие-то реконцепции: менять планировку, добавлять энергоресурсы, решать что-то с парковкой, делить помещение. Потому что без этой вынужденной меры им не продать свои объекты. С точки зрения сдачи, инвесторы смотрят помещения только в том случае, если на них есть уже «длинный» арендатор. Хотя раньше было по-другому.

—А как было раньше?

—Года полтора назад инвесторы покупали все, на их взгляд, приличное и потом искали арендатора. Сейчас они понимают, что на чистовую отделку помещения уходит 2-3 месяца. Еще столько же, а может быть, и больше, — на поиск арендаторов, — а это убытки. И они стараются вкладывать деньги так, чтобы минимизировать свои риски.

—А как обстоят дела с отдельно строящимися магазинами под торговые сети? Востребованы ли они, и как решается вопрос с дефицитом земли под застройку?

—Этот формат востребован, но с землей плохо. Всем нужны участки в определенных местах, но, как правило, они находятся в зоне неразграниченных земель или на них уже стоят какие-то объекты. Для того чтобы возводить новые здания на застроенных территориях, необходимо снести старые, из-за чего получается высокая себестоимость строительства. Сегодня вообще прослеживается тенденция, когда застройщики из-за дефицита земли начали покупать какие-то незавершенки. На Амундсена «Юитстрой» купил два незавершенных жилых дома, в составе которых есть торговые площади. AVS-групп приобрел объект на Фурманова—Московской, который стоял незавершенным в течение 2-3 лет. Они снесли его и строят бизнес-центр.

В этом году после передачи неразграниченных земель области, МУГИСО провело несколько торгов. Но на аукцион не выставлялись участки в центре и близких к нему поясах, поэтому в этих районах в основном действует рынок вторичного жилья. Есть, конечно, неплохие варианты по аренде земли, но инвесторов они не очень интересуют.

—Почему?

—Аренда земли обычно дается на пять лет. За это время надо разработать проект, согласовать его, подключиться к сетям, а это не быстрый процесс. Еще два года уйдет на строительство, и то в том случае, если нет проблем с финансированием. Поэтому можно в пять лет и не уложиться. Чтобы минимизировать свои риски, застройщики предпочитают покупать землю.

—Получается, что крупные торговые сети предпочитают иметь помещения в собственности, нежели брать их в аренду?

—На сегодняшний день торговые сети — «Мегамарт», «Пикник», «Монетка», «Кировский» — предпочитают строить отдельные здания с торговыми площадями, в зависимости от концепции — до 5 тысяч кв. метров. Обычно в них два этажа. Первый предусматривает продуктовую и промышленную линейку, второй можно сдать в аренду. «Якорь» объекта должен быть свой. Это выгоднее, чем брать площади в аренду, потому что в этом случае никто не будет выкручивать руки по ставкам. Так, например, арендная ставка торговых площадей увеличивается за год в среднем на 8%. И владелец сети понимает, что за пять лет размер ставки увеличится на 40%, а это очень много.

—Как в целом прошел 2013 год для этого сегмента коммерческой недвижимости?

—Ушедший год был стабильным. У застройщиков появился лист ожидания. Это говорит о том, что, начиная проект, застройщики уже фактически продали торговые площади. И им остается реализовать только жилье.

—Насколько за год выросли арендные ставки на торговые площади, и какие прогнозы на 2014 год?

—За прошлый год ставки выросли в пределах 10-12%. Думаю, что по итогам 2014 года эти цифры не будут сильно отличаться. У «торговли» в следующем году проблем не будет. С ней всегда все нормально, потому что люди не перестают покупать. Есть, конечно, в нашем городе, торговые центры, которые изначально по каким-то параметрам или концепции не дотягивают, и поэтому часть площадей в них пустует. Например, «КомсоМолл». Третий этаж в ТЦ заселили, а четвертый пустой уже сколько лет. Несмотря на это они не хотят сдавать площади дешево и выдерживают ставки. При этом его владельцы четко понимают, что в сегодняшнем состоянии «КомсоМолл» — местечковый торговый центр. «Екатерининский» последнее время грешил своей незаполняемостью, но управляющая компания этого объекта пошла по пути реконструкции после успешного опыта с «КИТом» на Амундсена.

—Если у торговли все будет хорошо, то кому стоит ожидать провала?

—Некоторое снижение темпов развития возможно в сегменте офисной и производственной недвижимости.

—С чем связано снижение в сегменте деловой недвижимости?

—Сегодня очень много объектов выходит на рынок, и предложение превышает спрос. Многие из застройщиков идут в центр, не понимая, что там дефицит парковок, а это приводит к автоматическому снижению интереса арендаторов к данному объекту. Сегодня в центре города порядка десяти строящихся и вводимых в эксплуатацию деловых центров. Не стоит забывать и про вторичный рынок. При этом прироста по количеству юрлиц в городе или масштабного роста в экономике нет. Поэтому, чтобы продать площади в своих объектах, их владельцам приходится делать хорошие скидки. Например, я знаю, что это делают «Царский мост» и «Чайковский». Другие, в их числе «Общество «Малышева 73» с «Гринпарком», — вкладывают много денег в рекламу.

Ситуация с парковками будет только хуже, поэтому арендаторы начнут уходить из центра на какие-то внятные офисные площади. Например, им будет интересен современный бизнес-комплекс, построенный на месте завода музыкальных инструментов. В нем арендаторам предлагается большое количество парковочных мест и внятная ставка. Единственная проблема этого объекта — неудобный выезд. Уверен, что именно такие проекты будут жить в городе, и интерес к ним будет повышаться.

—Но зачем тогда закладывалось столько новых объектов в центре, если их и так хватало?

—Все думали про ЭКСПО. Если бы мы выиграли заявку на ее проведение, то я бы сказал, что следующий год был бы чудесным. Так как этого не произошло, все будет в пределах текущего года. Если макроэкономика изменится в целом, то это повлияет, как я уже говорил, на офисную и производственную недвижимость. Что касается складских помещений, то спрос на них и ставки также снизятся. Хотя возможно, что в каких-то районах будет их дефицит.

—Как в Екатеринбурге будет развиваться сегмент бизнес-парков и коворкингов?

—Коворкинги — это узкий сегмент. Интерес со стороны бизнеса к ним есть, потому что себестоимость аренды рабочего места там ниже, чем целого офиса. Они, конечно, будут расти, но их часть на рынке не превысит долю аренды в традиционном понимании. Такой формат наиболее интересен представителям малого бизнеса, которые не могут позволить себе отдельный офис. Бизнес-парки — более живучая модель, потому что в ней есть все.

Прослеживается тренд по строительству логистических центров, которые возводятся по принципу — склад-офис. В основном они расположены вокруг ЕКАДа. Правда, заполняемость у них сегодня не очень высокая. Такие центры любят крупные ритейлеры, потому что в них есть четкое понимание по стандартам обработки товара, санитарным нормам, по подъезду. Мелкие предприниматели используют предложения вторичного рынка, потому что не могут позволить себе платить сумасшедшие деньги. Во-вторых, их продукцию не обязательно формировать в стеллажи, выкладывать на поддоны и перевозить в еврофурах.

—Что сегодня происходит в сегменте апартаментов? Люди рассматривают их как коммерческую недвижимость или все же приобретают в качестве жилья?

—Да, сегодня апартаменты — это аналог жилья. Причем первый проект данного формата — комплекс апартаментов «Атома» на улице Стачек — предполагался по хорошей цене — на 10% дешевле, чем квартира в обычном доме. Плюс комплекса в том, что он находится рядом с парком и спортивным центром. Минус — сам район, в который поедет не каждый. Целевая аудитория проекта — жители Эльмаша. С другой стороны, мы строим в этом районе «Демидовский» и понимаем, что покупатели там есть, но немногие застройщики работают на его территории: «ЮИТ», «Атомстройкомплекс», мы и «ЛСР». Поэтому все новые проекты, которые там возводятся, востребованы. Например, «Калиновский» фактически весь распродан.

Апартаменты, которые только начинают строить, в основном представлены в центре. Земля здесь дорогая, и, значит, конечная цена будет сопоставима со стоимостью жилья в этом районе. Поэтому, на мой взгляд, продажи здесь будут хуже идти, чем на Стачек.

—От чего зависит уровень продаж? Только ли от цены и месторасположения?

—В основном от цены. 80% застройщиков хотят как можно быстрее вернуть деньги, поэтому выбирают сегмент эконом-класса с квартирами небольшого метража, которые наиболее популярны на рынке. Хотя иногда они могли бы строить на определенных площадках более дорогое жилье. Возьмем «Мичуринский». В домах, расположенных ближе к лесу, можно было сделать квартиры с большими площадями, например, 100-метровые трешки здесь могли бы уходить влет. То же самое с загородным проектом «Чистые пруды». Он возводится в хорошем месте, из кирпича, и рассчитан на людей в возрасте от 30 до 45 лет, у которых есть два автомобиля. Поэтому можно было смело делать однокомнатные квартиры площадью 50 кв. метров, двушки — 60-80 и трешки — 80-120 кв. метров.

Риэлторы часто видят ошибки застройщиков, но последние, к сожалению, не прислушивались к их советам. Правда, в 2013 году эта ситуация изменилась. Застройщики стали активно заключать договоры с риэлторами, понимая, что лучше они сегодня заплатят комиссию, зато потом реализуют большую долю жилья до конца года.

Еще одним нововведением прошлого года стало то, что госбанки активно начали выдавать кредитные средства на жилищное строительство. Например, «Сбербанк» сам обзванивает застройщиков и предлагает проектное финансирование. Раньше такого не было.

—А что изменилось, ведь банки всегда считали строительство риском?

—Банки по-прежнему оценивают риски и предъявляют высокие требования к застройщикам. Смотрят на историю строительной компании, реализованные и возводимые объекты. Сегодня 90% застройщиков применяют именно проектное финансирование.