ОТКРЫТАЯ ПОЗИЦИЯ. Андрей Бриль: «Заявление о том, что льготная ипотека привела к невероятному росту цен и спросу на жилье удивительно»

За два года стоимость квартир в Екатеринбурге на первичном рынке выросла по отдельным проектам на 50%, обновив исторический максимум. Вторичка подорожала, по данным УПН, на 21%. Многие представители строительного сообщества связывают это с действием льготной ипотеки. Однако вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль считает это заявление удивительным. В ОТКРЫТОЙ ПОЗИЦИИ для JustMedia.ru эксперт объясняет, что на самом деле, по его мнению, привело к драматическому росту цен на жилье в столице Урала.

Нам целый год рассказывают, что к невероятному росту цен и спросу на жилье привела льготная ипотека. Мне это заявление кажется удивительным. Во-первых, никто не проанализировал и не привел конкретных данных о том, в каких сегментах и насколько выросла стоимость квадратного места. Нам дают общую температуру по больнице. По моим ощущениям существенно — на 20-35%, а по отдельным проектам и на 50%, — цены выросли в сегменте комфорт, элит и бизнес. Тогда как льготная ипотека относится к самому жесткому эконому.

Во-вторых, судя по тем цифрам, которые есть в открытом доступе, число сделок по льготной ипотеке (первичка, вторичка и рефинансирование — прим. ред.) в общем объеме составляет меньше 10%. Конечно, надо все четко просчитать, проанализировать цифры, но, моему мнению, нельзя говорить о том, что только льготная ипотека привела к такому росту цен. Мы имеем дело с многопараметрическим процессом.

Более вероятно, что на драматический рост спроса и цен оказала влияние двукратная девальвация, которая произошла в конце 2014-го начале 2015-го годов и в 2020 году. Там были реально сотни процентов. И это, во-первых, учитывая огромный объем импортных товаров на потребительском, инвестиционном, строительном, промышленном, авиационном и других рынках, привело к росту издержек. Во-вторых, показало населению нашей страны, что сбережения обесцениваются.

Что в этой ситуации делает нормальный разумный человек? Покупает валюту или какие-то другие защитные активы, например, на Западе — это золото и связанные с ним металлы. У нас этого рынка нет, ситуация с курсом валюты была не очень. Остается третий вариант — недвижимость. При том этим защитным активом воспользовались даже очень обеспеченные люди, чтобы таким образом диверсифицировать свой портфель.

Третий фактор, который повлиял на ситуацию — переход на эскроу-счета. Это принципиальное изменение ситуации с точки зрения экономики недвижимости. В цепочке между покупателями квартир и застройщиками появилось дополнительное обязательное звено в виде банков. Интересы и потребность в определенной марже последних была определена еще в начале 2016 года на закрытой конференции Сбербанка, которую ежегодно проводят для ключевых участников рынка недвижимости со всей страны. Там впервые обсуждали тему перехода на эскроу-счета. На что девелоперы заметили, что будет рост цен. Представители банка и Минстроя РФ сказали: «Да, он составит порядка 20%». Что мы в этом году и увидели. 

При этом переход на экроу-счета уменьшил объем предложения на рынке, потому что не все строительные компании быстро справились с переходом на эту технически сложную систему.

Четвертый фактор — снижение депозитных ставок в течение 2020 и части 2021 годов. Банки получили бесплатные, дешевые пассивы на эскроу-счетах. Им стало не нужно такое большое количество депозитов, обслуживание которых обходится слишком дорого. Сбережения людей в банках перестали даже инфляцию отрабатывать. И куда им деваться? На фондовый рынок? Лихих и рискованных – не так много. Все – в недвижимость.

Определить, какой из факторов, какого размера внес вклад в рост цен и спроса довольно трудно. Но, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, наибольшее влияние оказали девальвация и снижение депозитных ставок. Переход на экроу-счета привел к увеличению затрат на строительство.

При этом рост цен был одномоментным и очень существенным, что очень не хорошо. Было бы правильно, если бы цены росли прогнозируемо, плавно и на всем интервале. Сегодняшние скачкообразные броски цен связаны с политикой в области финансов в стране и конкретных технологий. Мы долго сдерживали цены, зажимая спрос и давая людям зарабатывать на депозитах. Потребность в увеличении стоимости квадратных метров тянется еще с 2015 года. Если не управлять процессом движения цен, то рано или поздно пароварка взорвется, что мы и наблюдаем сегодня.