Уральские девелоперы: «Цены на жилье и качество проектов будут расти»

С жилого рынка Екатеринбурга продолжат уходить мелкие застройщики, качество проектов, как и цены, будут расти. Именно к такому выводу пришли участники традиционного Рождественского саммита гильдии управляющих и девелоперов: первые лица города и области ведущие застройщики и профильные эксперты отросли. Одной из тем, которую обсудили участники рынка недвижимости, стала экономика и качество девелоперских проектов в современных условиях.

Тон беседы и круг вопросов для спикеров задал полномочный представитель НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. Поскольку сегодня очень высока неопределенность сложившейся ситуации, эксперт предложил обсуждать не технические детали взаимодействия банковских менеджеров и девелоперов, а риски, которые порождают изменения в 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве».

—Тимур Уфимцев, генеральный директор «Синара Девелопмент»:

—Качество продукта у нас на Урале, благодаря конкуренции между застройщиками, растет и растет. Даже на объектах эконом класса мы видим этому яркие примеры.

Цены? Цены будут расти, никуда мы от этого не денемся. Увеличивается добавленная стоимость в связи с новациями и нормотворчеством. Нововведения будут перекладываться на плечи конечного потребителя. То, что себестоимость тоже растет, – объективный факт. Цена будет расти еще и потому, что конкуренция на сегодняшнем рынке не будет развиваться теми темпами, которые были до сегодняшнего дня.

С рынка уйдут мелкие застройщики, большинство средних, произойдет укрупнение рынка. Когда происходит монополизация рынка, о падении цены, по законам экономики, речи не идет. По объемам: на сегодняшний день большинство застройщиков пошло по простому пути: все, что лежало под сукном и все проекты из дальних ящиков стола, были вытащены.

—Геннадий Черных, директор компании-застройщика PRINZIP:

—Поскольку до конца непонятно, каким будет отношение государства к частным застройщикам, мы решили взять небольшую паузу с точки зрения развития. Не рассматривать никакие новые площадки до конца третьего квартала 2019 года. Слава богу, запасов хватает для того чтобы работать несколько лет. Будем смотреть, будем определяться.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

—Мы часто пугаем друг друга укрупнением рынка, монополизацией. На самом деле, для покупателя важнее объем предложения, который будет на рынке. Сейчас важно, что компании в состоянии выдерживать качество в том сегменте, где они работают. И многие компании хорошо с этим справляются. Поэтому, если рынок начнет укрупняться, то это не значит, что сократиться объем предложения. Это не значит, что качество будет хуже. С качеством сегодня работают все. Правда, не все одинаково. Для кого-то работа с качеством означает работу с фасадом. Для кого-то это более глубокая обработка проектов на всех уровнях. Мне кажется, что в этой ситуации ничего страшного в ближайшее год-два не произойдет.

Алексей Фалько, директор «СКМ Девелопмент»:

—Мы не только что появились на рынке, мы долгое время занимались коммерческой недвижимостью. Продолжаем заниматься промышленной недвижимостью, получили в последние годы опыт работы с жилой недвижимостью. Этот рынок мы считаем для себя понятным, несмотря на то, что он усложняется и есть какая-то неопределенность, мы не планируем его покидать. Мы планируем и дальше работать с продуктом, мы не планируем стремительных увеличений объемов. Что касается цены, то я согласен, что роста цены нам не избежать.

Отдельный вопрос Андрей Бриль задал министру строительства Свердловской области Михаилу Волкову. Его интересовало мнение главы строительной отросли в нашем регионе по поводу того, кто будет строить в области при отсутствии желания крупных игроков выходить с проектами за пределы Екатеринбурга и городов-спутников.

Михаил Волков, министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

—Это серьезный вопрос. На сегодня в Свердловской области в общем портфеле вводимого жилья доля индивидуального составляет 50%. В Екатеринбурге пропорция другая: 75% на 25%. Основное количество индивидуального жилья в Свердловской области возводится жителями крупных городов. Но не на территории крупных муниципалитетов, а в ближайшем окружении. Мы видели, как массово росли и активно развивались коттеджные поселки вокруг Екатеринбурга. При том, в них проживают не только летом, а круглый год. Это достаточно серьезная тенденция на сегодня. Индивидуальное жилье – та сфера, которая может нам помочь в решении этой задачи. И найти механизмы ее финансирования – это очень важно.

По поводу банков. Застройщики говорят, что закладывают себе 4,5–5% в смету, чтобы обслуживать банк. На сегодняшний день прорабатывается и, скорее всего, будет подписано постановление Правительства РФ о нормативно-финансовой устойчивости застройщика. Это тоже будет определенным бременем, которое ляжет на его плечи. Нужно будет на счетах банков заморозить 10% сметной стоимости строительства, что станет серьезной нагрузкой. Я понимаю, что эти деньги никуда из компании не денутся, но, тем не менее, на период проекта, то есть 2-3 года, эти сумму будут находиться на счетах банков как гарантия исполнения строительства этого объекта.

Что касается банковского сообщества и обреченности нашего застройщика работы с банками, с привлечением заемных средств банков. Спрос, который сегодня у застройщиков возникнет, будет рождать предложения у банков. Выход для застройщика – поиск каких-то закрытых паевых инвестиционных фондов, которые будут работать вне этой зоны и будут обеспечивать финансирование строительства. Этот вариант рассматривается бизнес сообществом для того, чтобы миновать процедуру жесткого банковского контроля; с инвестиционными фондами возможно это проще будет решить, потому что у банкиров достаточно сложно все решается в этом направлении.

Сложный вопрос с эскроу-счетами. Как сделать таким образом, чтобы предприятия, получившие разрешение в условиях уже действующего постановления, не создали проблемы банку-дольщику? К еще большему ужесточению ситуации прибегнуть сложно.

Полный ФОТОРЕПОРТАЖ с самиита смотрите здесь, о прогнозах на рынке жилой недвижимости читайте здесь, коммерческой - здесь.