Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости обостряется.
Екатеринбург насыщен торговыми и деловыми центрами, из-за чего уже сложилась довольно жесткая конкуренция. И с каждым годом она только обостряется. Только в этом году в городе планируется открыть два новых торговых центра и ввести в эксплуатацию несколько очередей в действующих ТЦ. В такой ситуации, по мнению экспертов, собственникам новых объектов в борьбе за потребителей могут помочь только маркетинговые технологии, поиск свободных ниш и оригинальных форматов.
«За счет достройки в этом году планируют расширить свою площадь «Покровский пассаж», «Радуга-парк» и «Гринвич». Должны быть сданы такие объекты, как ТЦ «Панорама» и «Призма». Ввод ТЦ на Краснолесье корпорации «Маяк» остается под вопросом. У объекта на Щорса—Белинского еще не определен формат. Возможно, это будет не торговый центр»,— рассказала JustMedia заместитель председателя комитета по товарному рынку Екатеринбурга Наталья Фирстова.
За счет ввода новых и достройки существующих ТЦ торговые площади увеличатся в нашем городе примерно на 165 тысяч кв. метров. На сегодняшний день общее количество торговых площадей составляет 1 млн. 678 тысяч кв. метров.
По словам генерального директора консалтинговой компании «Урал Гермес» Александра Засухина, в Екатеринбурге 70% торговых центров — классического типа с продовольственным якорным арендатором. Развлекательная часть ТЦ также однотипна. Чаще всего в ней расположены бильярд, боулинг и развлекательная зона для детей. Поэтому для продвижения торгового центра владельцам нужна, прежде всего, оригинальная концепция.
«Если в торговом центре появляется каток — это уже какое-то разнообразие. В «Радуга-парке» и в «Екатерининском» после реконструкции появится парк. Такой элемент в ТЦ, как парковая зона, пришел к нам из Америки. Правда, там климатические условия позволяют задействовать ее практически круглый год»,— отмечает Александр Засухин.
Еще одной новинкой для торговых центров стал выступающий в качестве якорного арендатора сельскохозяйственный рынок, как например, в «Гранате». Именно благодаря этому, «Гранат» успешно соседствует с находящимся рядом и недавно завершившим реконструкцию ТЦ «КИТ» и «ПарАход», который специализируется на продаже обуви. Сделать одним из якорных арендаторов сельхозрынок (точнее планируется перспективный торговый формат, представляющий из себя комбинацию сельхозрынка с супермаркетом) собирается и «Малышева-73» в реконструированном «Пассаже».
«В нашем городе пустая ниша — это торговые центры, специализирующиеся на продаже спортивных товаров. В Москве такие ТЦ есть. Их площадь занимает 10-15 тысяч кв. метров. Очень перспективна ниша специализированных торговых центров типа аутлет-центр и ритейл-парк. Сегодня в столице Урале всего одни ритейл-парк «ДОКЕР». Планирует перейти в формат специализированного торгового центра «Карнавал-2» на Челябинском тракте. Заявлен проект строительсва аутлет-центра на ЕКАД, в районе Березовского»,— говорит Александр Засухин.
По словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, городу также не хватает крупных мебельных центров, причем европейских сетей, потому как на сегодняшний день в Екатеринбурге всего два больших объекта — «Гулливер» и «Полтинник».
Конкурентная среда на рынке деловых центров, по мнению экспертов, не менее напряженная. Однако если торговый центр может спасти уникальная концепция, то «офисникам» поможет только маркетинговая оптимизация.
По словам Александра Засухина, у деловых центров есть свои стандарты, поэтому в этом сегменте влияние концепции на конкурентоспособность объекта несколько меньше. Но можно, например, сделать БЦ самодостаточным — так подбирать арендаторов, чтобы офисный центр на 70% обеспечивал потребности самих компаний-арендаторов (услуги торговли, общепита, фитнеса, банковские, страховые, юридические, туристические, маркетинговые и т.д.), а на 30% работал на внешнюю среду. То есть в «офиснике» может быть сформирован такой пул арендаторов, которые идеально дополняют друг друга. Маркетинговой оптимизации также должна подвергаться нарезка арендных площадей офисного центра, обеспеченность бизнес-центра парковочными местами, принципы формирования в нем вестибюльной зоны и зон отдыха, включая и оформление этих зон, давно уже фактором конкурентоспособности стало архитектурное решение центра. Как результат такой маркетинговой оптимизации является повышение ставок аренды в таком торговом центре и более быстрое его заселение.
«Деловой центр «Европа» с самого начала придерживается концепции «дом—офис». Это очень важно и удобно для наших арендаторов. Ведь если все можно сделать в одном месте и практически не уходя с работы, вы можете сэкономить очень много времени. Так, наши арендаторы, помимо своего офиса, могут посетить: галерею бутиков, большой продуктовый супермаркет, воспользоваться услугами салонов красоты, которых у нас целых три, и массажного кабинета, заняться спортом в фитнесс клубе. Также у нас есть офис Сбербанка, авиакассы, моментальное фото, страховые, юридические и консалтинговые компании, турфирма, стоматологическая студия и целая галерея услуг — от ремонта часов, до химчистки»,— рассказала JustMedia генеральный директор УК ТиДЦ «Европа» Татьяна Мажаева.
Более конкурентоспособны офисные центры на базе многофункциональных зданий — отметил Александр Засухин. Когда в деловом центре располагаются не только офисы, но присутствует торговая, например, на первых этажах, или гостиничная часть. В этом случае действует понятие диверсификации, то есть владелец не теряет свою прибыль, потому как, если не пошло на одном направлении, то другое — обязательно заработает.
Также нужно уделить больше внимания брендингу. Хороший пример этого БЦ «Высоцкий». Бренд позволяет более эффективно с помощью маркетинговых технологий продвигать объект на рынке. Большинство офисных центров сегодня недостаточно используют эти возможности — заметил Александр Засухин.
По данным аналитика риэлтерского центра УПН Константина Октаева, количество пустующих площадей в качественных офисных центрах, в том числе введенных в эксплуатацию в прошлом году, уже постепенно сокращается. Так, если в конце 2011 года—начале 2012 года в классе «В» пустовало около 25% площадей. Сейчас этот показатель составляет около 18%. В классе «В+» пустует около 10% и в классе «А» — 2,5%. Коэффициент пустующих площадей в класса «С» и «D» за последние несколько лет относительно стабилен и колеблется в диапазоне 15-18%.
«У нас ВВП за счет нефти и газа, а малый и средний бизнес — развит слабо. И когда у нас что-то случается с газом или нефтью, то это отражается в целом на экономике страны. В Европе 70% ВВП — это средние и малые компании. Поэтому если у нас сегмент малого и среднего бизнеса будет увеличен, то офисные центры будут заполнены»,— говорит Александр Засухин.
Он также добавил, что заполнению объектов может помешать вторая волна кризиса, которая не исключается целым рядом экспертов. Однако какой она будет — небольшой или значительной — пока неизвестно.
«Классическая схема периодического кризиса на рынке коммерческой недвижимости возникает каждые 8-10 лет, поэтому застройщикам и владельцам таких объектов надо научиться жить в условиях перманентного кризиса»,— говорит Александр Засухин.
По словам Павла Маслихина, на сегодняшний день для сдачи в аренду выставлено более 100 объектов от 20 до 100 кв. метров, что говорит о том, что дефицита в этом сегменте недвижимости нет. И судя по количеству планируемых к вводу объектов, в ближайшие 2-3 года — не будет.
«В Екатеринбурге будут востребованы деловые центры с большой парковкой, расположенные во втором поясе или площади в офисно-логистических центра. Среди других параметров, влияющих на спрос: качественное составляющее и цена. За прошлый год арендные ставки в качественном сегменте выросли на 10-15%»,— говорит Павел Маслихин.
Как рассказал JustMedia заместитель председателя комитет по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Олег Китаев, в текущем году планируется ввести в эксплуатацию 8 объектов: бизнес-центр «Президент», 2-я очередь офисного дома «Суворов» (пересечение 8 Марта – Радищева), БЦ «Карнеол» (Гоголя, 23), ДЦ «Царский мост» (Розы Люксембург, 66), БЦ «Аврора» (Малышева, 12), БЦ «Арена» (8 Марта, 49), ДЦ на Большакова – Чайковского и деловой комплекс Demidof.
«Точно уверен в открытии только двух объектов: бизнес-центра «Президент» и «Арена». Если в эксплуатацию будут введены все объекты, то количество офисных площадей в городе увеличится примерно на 139 тысяч кв. метров», — говорит Олег Китаев.
На сегодняшний день в городе 77 деловых центров, общая площадь которых 1 млн. 45 тысяч кв. метров. Из них класса «В» — 49 объектов, «В+» — 7, «С» — 11 и «А» — 10. Однако число последних может сократиться.
«Части введенных в эксплуатацию в 2012 году деловых центров предварительно был присвоен класс «А». В ближайшее время пройдет совет по сертификации ДЦ, на котором еще раз рассмотрят перечень объектов и их класс. Потому как по некоторым объектам и присвоенному им классу у нас есть вопросы»,— отметил Олег Китаев.
Просмотров: 5563
Автор: Екатерина Турдакина
