ОТКРЫТАЯ ПОЗИЦИЯ. Андрей Бриль: «Мы опасаемся за будущее строительной отрасли»

Основной вопрос, который сегодня волнует российских девелоперов, - это вступление в силу 1 июля 2018 года поправок к 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве». Эксперты уверены, что нововведения приведут к настоящей революции на рынке, которая будет иметь крайне негативные последствия для всех участников строительного процесса, в том числе для конечных покупателей.

Тему победы банковских лоббистов и чем она грозит рынку, иностранные инвестиции и появление новых форматов обсудили ведущие эксперты отрасли на международном инвестиционном форуме по недвижимости Proestate-2017.

Полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль рассказал JustMedia.ru в открытой позиции о ключевых моментах одного из главных деловых мероприятий года.

Позитивных новостей вообще нет

В этом году на форуме было существенно больше участников, чем в прошлом. Настроение у большинства из них очень простое: все физически и психологически устали лежать на дне и ничего не делать, никуда не двигаться и не развиваться. Это такой феномен кризисной фазы перед потенциально-возможным началом подъема. Поэтому все хотят общения, ждут каких-то позитивных новостей, а их нет.

Большинство экспертов, с которыми мы обсуждали прогнозы дальнейшего развития рынка, уверены, что до начала 2019 года ничего не изменится в лучшую сторону. Это связано с тем, что до сих пор не решены и, видимо, никто не собирается этого делать, две основные проблемы. Первая – отсутствие роста реальных доходов населения, а, значит, и увеличения платежеспособного спроса. Вторая - отсутствие инвестиционного кредитования. Сегодня на рынке нет адекватных банковских продуктов для сферы девелопмента и строительства и никаких позитивных перспектив в этом направлении нет.

О выходе из кризиса никто не говорит. Все профессиональные игроки рынка уже это сделали, а именно: снизили уровень закредитованности и нашли баланс текущего операционного дохода с расходами.

Рынок ждет монополизация и снижение качества проектов

Самая главная негативная новость - грядущие изменение 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве». Вступление в силу поправок к этому закону - это поражение министерства строительства РФ и всей строительной отрасли и победа банковских лоббистов. Все эти изменения были внесены в интересах банков, стремящихся монополизировать финансовые потоки. Их первая попытка в этом направлении была сделана еще в 2014 году с идеей скроу-счетов, но тогда она провалилась. Там уж совсем уши торчали из всей этой жалкой конструкции. Кроме того, все четко понимали, что это мгновенно разрушит рынок, приведет к увеличению стоимости на объекты недвижимости минимум на 20%.

Но спустя несколько лет банкиры все-таки достигли цели, запугивая обманутыми дольщиками. Хотя для рынка объем этого сегмента абсолютно не существенный и есть совершенно другие механизмы защиты от этой практики. Использование банками этого аргумента понятно, но нам кажется, что это недобросовестная игра.

То, что произойдет в начале июля следующего года, должно произвести революцию и радикально перекроить весь строительный рынок. Грядущие изменения с одной стороны приведут к монополизации рынка, с другой – к его дроблению. Последнее находится в противоречии с налоговой политикой правительства, которая старается всячески консолидировать налогоплательщиков.

Монополизация рынка приведет к снижению качества объектов недвижимости и, как я уже говорил выше, росту цен. Кроме того, нововведения могут серьезно усложнить расчеты и повысить риски девелоперов и застройщиков.

Самое неприятное, что госорганы такие последствия не пугают. Руководители отросли в ходе круглых столов говорили: «А что страшного? Бизнес никуда не денется, никто не погибнет. Предприниматели же очень живучие люди».

Ясно, что, изменения, которые вступят в силу 1 июля 2018 годы, проявятся позднее, потому что мы помним, что длительность строительного цикла в среднем составляет 5 лет.

Пока общая оценка всех профучастников рынка очень настороженная. Мы опасаемся за будущее отрасли, хотя еще раз повторюсь: те, кто проводят эту реформу, ничего не боятся, им кажется, что все здорово.

На российский рынок приходят новые форматы недвижимости

Все остальное, что обсуждалось на форуме, вполне позитивно. Много говорили о технических и тактических вещах, работе с проектами комплексного освоения территории, укрупнении единицы городской застройки, функционале и качестве создаваемой среды, в том числе с точки зрения благоустройства. Один из положительных моментов, который отметили многие эксперты – это переход рынка от количественного развития к качественному. Главное, чтобы новый закон о долевом участии в строительстве не сломал эту тенденцию к повышению качества стройки.

Также обсуждался вопрос появления и развития на рынке недвижимости новых форматов - хостелов, коворкингов, домов престарелых, - которые сегодня популярны на Западе. Трудно сказать, займут ли какое-то место эти форматы в России, но то, что профсообщество постоянно интересуется новыми форматами и смотрит, что происходит на развитых рынках других стран – это позитивная тенденция.

Иностранные инвесторы не планируют уходить из России

Прошла панель с иностранными инвесторами, в которой приняли участие основные игроки и консультанты. Здесь все просто, для них рынок в России – это Москва и часть Санкт-Петербурга. Больше они ничего не рассматривают. Там для них все более-менее понятно. Обсуждались в том, числе вопросы повышенных политических рисков в России. Но инвесторы – люди здравые, особенно те, кто давно работают в нашей стране, понимают, что происходит. И они друг другу сказали: «А что собственно революционного с политической точки зрения происходит в России, какие тут дополнительные риски? А что,Brexit – это не риск? А выборы в Европе – не политический риск? В сравнении с этим в России ничего революционного в плане рисков не происходит.

Все проблемы связаны с внутренним состоянием экономики России и финансовой политикой. Все понимают, что пока цены на дне и пока кризис, надо покупать, разумеется, тому, кто хочет, у кого есть деньги. Кто рассматривает для себя эту отрасль как место приложения профессиональных сил на постоянной основе, а не просто как спекулятивный анклав, в который можно быстренько зайти, заработать деньги, и убежать.