Открытая позиция. Вера Сецкая: «Даже в кризис можно сделать девелоперский проект успешным»

Проблемы на рынке коммерческой недвижимости сегодня схожи для всех регионов страны: увеличение доли пустующих помещений, падение ставок и цены продажи. В сегодняшних условиях участники рынка, которые уже имеют готовые объекты, и те, кто только собирается их реализовать, задаются вопросом — что им сделать, чтобы их проект был успешен, и где взять средства на его реализацию.

Президент GVA Sawyer Вера Сецкая ответила на данные вопросы во время пленарного заседания на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов-2015. На основании выступления эксперта JustMedia.ru подготовил авторскую колонку.

Надо критически смотреть на функции объекта и работать с УК

Прежде всего, необходимо критически посмотреть на функции. От некоторых, возможно, надо отказаться или уменьшить в объеме. В других случаях, напротив, необходимо добавить новые функции, вплоть до полного отказа от концепции.

Так, на первых, а иногда и вторых этажах офисных зданий появляется стрит-ритейл. Можно открыть в бизнес-центрах детские сады, отделения банков, аптеки, маленькие супермаркеты, коворкинги. В торговых центрах открываются периодически действующие точки, например, агромаркеты.

Можно оптимизировать систему управления объектом. Работать с инструментами, которые позволят повысить эффективность использования пространства, профессионализм работников управляющей компании.

Маркетинговые планы теперь устаревают моментально

Еще одна сложность — составление маркетингового прогноза. Самостоятельно написать его и доказуемо преподнести без специалистов в сегодняшних условиях не представляется возможным. Раньше маркетинговые прогнозы делались раз в полгода-год, и этого было достаточно, потому что рынок не менялся столь динамично. Сегодня проходят 3-4 месяца, и старые заказчики просят актуализировать маркетинг.

Безумно востребована корректировка концепции. Участники рынка приходят с готовыми проектами и просят буквально на коленке оценить, насколько это перспективно для рынка, либо сделать долгосрочную работу: уточнить состав и объем функций внутри проекта, как на уровне бизнес-плана, так и уже работающего объекта.

Так, пять лет назад мы помогали делать концепцию пятизвездочного отеля в Ростове-на-Дону, оператором которого стала сеть Hyatt. Помимо отеля, в здании должны быть апартаменты и офисник общей площадью 12 тысяч кв. метров. Когда была построена гостиница, девелопер проекта пришел к нам и уточнил, подтверждаем ли мы первоначальную концепцию. Но понятно, что в сегодняшних условиях такого объема офисных площадей не надо, и мы приступили к реконцепции. Провели переговоры в городе на уровне градостроительного плана и узнали, что здание квазиофисной башни можно повысить на один этаж, что позволит увеличить площади. Объем офисника был сокращен до 5 тысяч кв. метров. Основной акцент сместился в сторону апартаментов, которые после переговоров взял в управление тот же оператор, что и у отеля. Подготовили финансовую модель, с которой застройщик пошел в банк.

Предброкеридж и правильная нарезка — важны для проекта

Не менее популярен предброкеридж, который покажет девелоперу, кто придет на его площади, как арендаторы сядут друг с другом, определит  якорь и уровень ставок. Составляются письма-намерения или предварительный договор аренды. Конечно, нет стопроцентной уверенности в том, что данные операторы придут на объект, когда он будет сдан, но это вырисовывает общую модель, дает уверенность банку в том, что построенные площади будут востребованы.

Например, банк построил и хотел распродать семиэтажный паркинг и цоколь в спальном районе Москвы Южное Бутово, но площади реализованы не были. Тогда финорганизация обратилась к нам. Мы провели предброкеридж и выяснили, что цокольный этаж интересен многим торговым операторам, потому что объект расположен в жилом районе. Обошли спортивных операторов и даже тех, кто оказывает нетрадиционные услуги: медицинские и танцевальные центры. В итоге на верхних этажах сформировалась зона свободного назначения — офисы, танцы и медцентр, ниже — спорт, внизу торговля с якорными арендаторами. Помимо репозиционирования, были также даны рекомендации по поводу технической реконструкции созданных помещений. Конечно, тяжело переделать паркинг в торговый центр, но заказчик понимает, что лучше вложить деньги, чем иметь пустующий и никому не нужный объект.

Оптимизация планировочных решений тоже сегодня востребована и делается совместно с архитекторами. Если раньше офисники строились как крупные блоки и арендаторы брали большие типы пространств, то сегодня другая тенденция — как в сегменте офисной, так и торговой недвижимости идет мелкая нарезка.

Если банк отказал, то проекты можно финансировать многоуровнево

Главной проблемой остается финансирование проекта. Чтобы получить средства, необходимо не только грамотно создать бизнес-план — нужно правильно презентовать его банкам или инвесторам с тем, чтобы он выглядел убедительно. Но и качественно проработав данный вопрос, нельзя получить гарантии, что банк не откажет. Нас часто спрашивают, что делать, если банк не дал денег. Выход есть: финансировать проекты многоуровнево. Так, есть три группы инвесторов, которые по-разному относятся к риску и доходности. Инвесторы первого уровня заходят на начальном этапе реализации. Да, это большой риск, но и доходность получается повышенная. Капитал таких инвесторов взвешивается в проекте диспропорционально. Допустим, в десятимиллионный проект он вносит 1 млн. рублей, а взвешивается как 1,5 млн. рублей.

Инвесторы второго уровня готовы входить в стройку, но не готовы к риску на венчурной стадии. Конечный инвестор готов на значительно меньшую доходность, но при этом хочет, чтобы проект был безрисковым — что объект или площади в нем купят, когда он будет сдан.

По такой схеме еще в докризисный период нам удалось построить аутлет-центр в Московской области. Сейчас по такому же принципу готовим проект в Финляндии, в городе Котка, расположенном в двух часах езды от российской границы. Мы планируем, что на 35% проект будет ориентирован на россиян, которые будут прибывать на машине, поезде или пароме — его запустят летом этого года.

Общая площадь участка под застройку — 20 гектаров. На этой территории разместится жилье, аутлет, большая зона ресторанов и баров у воды, две гостиницы и супермаркет.

Общая концепция была разбита на подпроекты — каждая функция выведена в отдельное юрлицо, чтобы инвесторы собрали пул по интересам. Есть генеральный девелопер, который вложил деньги, чтобы сделать концепцию и предварительные согласования. У каждой подфункции есть свои инвесторы первого уровня, сейчас ведутся переговоры с инвестором второго уровня. Весной этого года выйдем на площадку. Кроме того, здесь мы предвидим и кредитное финансирование на стадии строительства. Надеюсь, такой опыт будет полезен другим участникам рынка в сегодняшней непростой ситуации.